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신축만 답 아님 - 구축도 기회가 온다

운좋은뿌빠운좋은뿌빠수도권 재개발·분양가 분석 전문글 모아보기 →읽는 데 약 1분

저는 양극화라는 말에 동의하지 않습니다. 

상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘이 불편한데요. 

분석을 해보면 서울 안에서는 상승률은 결국 비슷합니다. 

지난 9년의 상승장을 놓고 보면 상급지와 하급지 모두 상승률은 비슷했고, 

오히려 하급지들이 더 상승률이 높은 경우도 있었습니다. 

2013년 ~ 2022년 9년간 상승기 주요 단지 상승률 비교

상급지

서초 반포자이 208%, 송파 파크리오 192%, 강동구 롯데캐슬 187%

중급지

성동구 행당대림 201%, 중구 남산타운 193%, 서대문구 DMC자이 163%

중하급지

관악구 관악드림타운 205%, 도봉구 창동주공3단지 187%, 노원구 월계한진한화 183%

9년이라는 긴 상승 사이클 전체로 보면 180% ~ 200% 정도의 범위안에 들어가 있습니다. 

즉 절대가격의 차이는 있어도 상승률 자체는 비슷하게 움직였다는 건데요. 

문제는 단기적으로 상급지들이 먼저 치고 나가니까 '양극화'처럼 보이는 겁니다. 

서울의 경우 1 ~ 5분위까지 있다고 하면 한단계에 온기가 퍼지는데 3개월이상의 시차가 걸리니 말이죠. 

즉, 상급지만 오르고 하급지는 아나 오른다는 게 아니라, 

고가 주택은 가격 규모가 크니 격차가 크게 보이는 것입니다. 

같은 50% 상승이라도 

- 20억 -> 30억 = 10억 상승

- 10억 -> 15억 = 5억 상승

이렇게 절대액 차이가 나니까 양극화라는 말이 나오는 겁니다. 

왠지 양극화라고 하면 상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘에 걸리네요. 

그게 아닌데 말이죠. 

그러니 하급지라도 상승하지 않는게 아닙니다. 

다만 시간텀을 두고 똑같은 상승률로 따라간다는 건데요. 

그래서 지금은 내 호주머니에 투자금이 얼마 있나

잘 계산해보고 선택할때라 생각합니다. 

신축이 아니어도 됩니다. 

구축이라도 괜찮습니다. 

파란색은 먼저 올랐고요.

이제 빨간색과 검은색은

올라갈까요? 안올라갈까요?

물론 과거와 똑같이 역사가 되풀이 된다는 법은 없지만

상승률 측면에서는 과거처럼 비슷하게 오를것이라 본다는 게 제 생각입니다. 

댓글 31

  • 김다솔이에요 · 2025년 9월 30일

    신축자체가워낙비싸기도하고 구축을 차라리리모델링하는게더답인것 같아요

  • 창조경제 · 2025년 9월 30일

    구축도 입지가 좋다고 한다면 뭐든 답이죠.. 입지가 답이에요 결국 신축이든 구축이든

  • 오늘을살자 · 2025년 9월 30일

    맞아요 상승률을 보면 비슷합니다 싸게사고 싸게 파는거죠 신축보다 근데 이익차이는 비슷하게 보는거구요..

  • 팽오리 · 2025년 10월 1일

    구축을 리모델링하려고하는 사람들도 요즘은 제법 많이 보이더라구요!

  • 눈사라밍 · 2025년 10월 1일

    저는 오히려 구축을 더 선호해요 입지가 탄탄하게 잡혀있는건 확실하니까 ㅎㅎ

  • 무슈 · 2025년 10월 1일

    맞아요 요즘엔 다시 구축을 더 선호하는것같더라구요

  • 아아정복 · 2025년 10월 1일

    신축만 눈여겨 봤었는데 구축도 눈여겨 봐야겠어요

  • 호잇 · 2025년 10월 1일

    구축도 인기가 많은거 같아요 오히려 입지가 좋더라구요

  • 펜트하우스 · 2025년 10월 1일

    구축 지역이 저도 훨씬 좋은거 같아요 입지가 이미 잘 구성되어 있고요 진짜 구축을 구매해서 리모델링하는 것도 좋은 방법일 수도 있겠어요 뭐든 입지가 좋은게 유리한거 같아요

  • 베테랑킴 · 2025년 10월 1일

    맞네요. 양극화가 심해진다고 해서 상급지만 오르고 하급지가 안 오른다는 말은 아니죠

  • 미니멀부자 · 2025년 10월 1일

    아.. 시간차를 두고 똑같은 텀으로 상승한다는거.. 상황에 맞게 고를것도 정말 중요한거 같아요

  • 빅토리아 · 2025년 10월 2일

    신축이 좋기는 하지만 구축도 입지에 따라서 정말 좋죠 ~~ ㅎㅎ 구축입지가 더 좋은거같ㅇ기는해요

  • 아기새 · 2025년 10월 2일

    진짜 입지에 따라서 구축도 좋은곳이 많은거 같아요~~ ㅎㅎ 상황에 맞게 잘 선택하면 좋을거 같아요

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 2일

    정답! 합격!

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 2일

    그것도 좋은 방법이라 봅니다. 특히 재건축 이슈가 있다면 오히려 신축보다는 더 좋다고 생각들고요.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 2일

    렛츠 구축타임!이 다가오는것 같네요~ 3분위 이내로 말이죠

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 2일

    네네! 이 글의 핵심 요약해 주셔서 감사합니다.

  • 스위티자몽 · 2025년 10월 2일

    역시 서울은 서울인가요. 하급 지도 느리지만 결국엔 상승한다는 말씀이시군요. 구축 매물도 귀하게 여기고 노려봐야겠네요.

  • 말차우유 · 2025년 10월 2일

    구축도 주변 인프라와 입지만 좋다면 실거주와 투자로 모두 좋죠. 하급지 구축 단지라도 상승 흐름을 보일 수밖에 없으니 여건만 되면 매수하는 게 맞는 선택이되겠어요.

  • 뽀뽄 · 2025년 10월 7일

    양극화보다 시차 문제라는 분석, 흥미롭네요! 서울 내에서는 결국 상승률이 비슷하게 움직인다는 점이 포인트 같아요.

  • 치킨 · 2025년 10월 9일

    신축 높은 건물들은 나중에 재건축이 사실상 불가능에 가깝다고 생각해요 그러니 낮은 구축이 오히려 나을 거 같네여

  • 베키 · 2025년 10월 10일

    양극화가 아니라 시차를 둔 상승이었군요! 호주머니 사정에 맞춰 현명한 선택을 해야겠어요.

  • 와사비 · 2025년 10월 10일

    너무 신축에만 매몰되어있었는데 확실히 구축도 따라 올라가는군요

  • 새우깡 · 2025년 10월 11일

    시기에 차이일뿐 서울은 결국 전지역이 올라가는 거 같네요 마찬가지로 근교지역으로도 결국 퍼질거 같구요

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일

    옵니다.옵니다. 아니 벌써 왔습니다. 이미 수도권 8억 ~ 12억대도 반응이 온걸로 보입니다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일

    합격!

  • 아아정복 · 2025년 10월 12일

    신축은 너무 비싸서 엄두가 안나네요

  • 박하맛 · 2025년 10월 25일

    저는 구축이 좋더라구요 요즘 신축은 너무 좁은데 투룸 쓰리룸으로 나눠놔서 더더 좁더라구요

  • 포근포근쿠키 · 2025년 10월 30일

    저는 구축도 나름 괜찮다고 생각하기는 하는데 신축이 가진 메리트가 너무 쎄긴 하더라고요 ㅠㅠㅠ

  • 뽀뽄 · 2025년 11월 12일

    내 호주머니 사정에 맞춰 현명하게 선택할 때라는 조언! 9년간의 데이터로 보니 더욱 설득력 있습니다.

  • 베키 · 2025년 11월 12일

    투자금에 맞춰 선택하는 것이 중요하다는 말씀, 현명한 투자 전략을 세우는 데 유용합니다.

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