“전세는 잊어라! 월세 시대 온다?“

부동산 손민수템 #24 월세

안녕하세요? 트민녀입니다.

이전 글에서 동도리님께서 ‘전세대출 한도 축소’ 소식을 전해주셨는데요.

트민녀가 바통을 이어받아 주택시장에서 가속화되고 있는 ‘월세’ 트렌드를 살펴볼까 합니다.

부동산 투자 ‘실거주와 투자를 분리하라’는 이야기는 많이 들어보셨을텐데요.

투자를 위해 월셋집에 살면서 집에 깔고 앉는 돈을 최소화하고 목돈을 굴려 자산 증식을 도모하란 의미죠. 

자가에서 실거주하거나 전세를 얻으면 큰 돈이 부동산에 묶이기 때문에 월세로 살면서 대출금이나 전세자금 등을 투자에 활용하라는 것인데요. 

물론 ①자기 집이 있어도 직장이나 교육 등을 이유로 월세를 선택하는 경우도 있고, ②전세보증금을 지렛대 삼아 투자하기 위해 월세살이를 마다하지 않는 경우도 있습니다.

반면 ➂전세보증금 마련이 여의치 않아 월셋집에 살아야하는 서민층도 많습니다. ➃전세 사기 여파로 불안감이 높아지면서 전세 대신 월세를 선호하는 청년층도 늘었습니다.

트민녀는 독립하면서 강남에서 월세살이를 시작했는데요. 나름 2번의 갈아타기를 거쳐 반전세로 살고 있습니다. 

애초에 내 집을 마련할 종잣돈이 충분치 않았지만, ②번 경우처럼 이 자금을 지렛대 삼아 ‘실거주와 투자를 분리’한 것이라고 되뇌이는 중입니다😂

각자의 이유는 다양하지만, ‘전세의 월세화’ 현상이 지속된다는 점은 분명합니다.

전세 거래 위주였던 아파트 시장에서 월세 거래 증가 속도가 점점 빨라지고 있습니다.

지난해 서울 아파트 임대차 거래 중 절반 가까이가 월세 계약으로 집계됐는데요.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 전월세 거래에서 월세 거래 비중이 지난해 9월 46.9%, 10월 43.7%, 11월 45.8%, 12월 48.6%로 꾸준히 증가했네요. 

KB부동산에 따르면 1월 서울 아파트 월세지수는 120.9로, 지난해 같은 달보다(112.2) 대비 7.9% 올랐습니다. 이는 KB부동산이 관련 통계를 발표하기 시작한 2015년 12월 이후 최고치입니다.

이미지 출처 : KB부동산

지난 1년간 서울 아파트 매매가격이 3.1%, 전세보증금이 6.2% 오른 것을 감안하면 월세가 더 큰 폭으로 오른 셈인데요.

실제로 2023~2024년 서울에서 아파트 임대차 거래가 가장 많았던 송파구 가락동 '헬리오시티' 사례를 살펴보면, 전용면적 84㎡의 2023년 평균 전셋값은 8억1000만원 수준이었습니다. 그러다 지난해 4분기에 10억원으로 23%가량 급등했습니다. 현재 동일면적 전세 호가는 11억~12억원에 달합니다.

같은 기간 월세는 얼마나 올랐을까요?

2023년 초 헬리오시티 전용 84㎡ 보증금 3억원에 월세 210만원 수준. 하지만 지난 8일 기준으로는 보증금 4억원에 월세 300만원으로 계약이 체결됐습니다. 보증금도 1억원 늘어난 데다 월세 역시 90만원 더 올랐습니다.

이미지 출처 : 호갱노노 캡쳐

헬리오시티 전용 84㎡ 국평 기준 월세를 환산해보면 1억원당 40만원 수준. 전세 계약을 다시 맺으면서 3억원정도 추가로 올려줘야 하는 상황일 때 이를 월세로 계산하면 1억원당 40만원으로, 월세 120만원을 올려줘야 합니다. 은행에서 3억원을 추가로 대출 받는다면(연 4.5% 수준) 매달 112만원가량을 더 내야 합니다.

전세 보증금을 은행에서 빌려서 내는 이자나 월세로 돌려 매달 집주인에게 내는 비용이 큰 차이는 나지 않지만, 세입자가 부담해야하는 주거비는 커졌습니다.

아파트 대체제로 꼽히는 오피스텔 월세도 올랐습니다. 

한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 오피스텔 월세는 전월 대비 0.12% 올라 1년 연속 상승했습니다.

이미지 출처 : 한국부동산원

이렇게 월세가 오르는 데는 정부 대출 규제 강화로 전세 대출이 막히면서 월세와 반전세 전환 수요가 늘어서인데요.

정부는 지난해 전세를 활용한 갭투자를 막기 위해 조건부 전세자금 대출을 중단하고, 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 시행하고 있습니다.

2단계 스트레스 DSR은 늘어나는 가계부채를 관리하기 위해 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출 금리에 각각 가산금리 0.75%p를 적용하는 규제죠. 이 2단계 규제는 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해 가산금리 1.2%p를 적용하는데요. 전세자금 대출 한도가 줄어들면서 월세를 선택하는 임차인이 늘었다는 분석입니다.

시중 은행이 전세자금대출 문턱을 높이고 있는 상황에서 정부는 현재 100%인 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증 비율을 주택금융공사(HF) 수준인 90%까지 낮추는 방안을 검토하고 있죠.

하반기에는 세입자의 상환능력을 따져 보증한도를 차등 적용하는 방안을 추진할 방침인데요. 상환 능력에 따라 보증 한도 차등 산정하면 전세대출 한도가 줄어들게 됩니다. 전세대출 한도가 줄어들면 전세보증금 일부를 마련하지 못하면 월세나 반전세로 돌릴 수 밖에 없는 구조죠😭

이처럼 주택시장 월세화가 가속화하는 가운데, 정부는 지난해 기업형 임대주택 활성화를 위해 부동산 투자회사(리츠), 시행사, 보험사 등이 임대주택을 20년 이상 장기 운영할 수 있도록 하는 ‘기업형 장기 임대주택’ 방안을 발표했습니다. 

기업이 대규모 장기 임대 사업에 참여하는 경우 임대료 규제를 풀고 세제 혜택을 제공해 2035년까지 기업형 임대주택을 10만가구 이상 공급 계획을 밝혔는데요. 민간 기업의 참여를 유도해 시장에 안정적인 양질의 임대주택을 공급하겠다는 계획입니다.

‘글로벌 큰 손’의 국내 임대차 시장 진출 움직임도 활발합니다. 

업계에 따르면 최근 외국 금융투자업계는 국내 임대 시장에 속속 진출하고 있습니다. 지난달 캐나다연금투자위원회(CPP Investments)는 부동산 임팩트 디벨로퍼 엠지알브이(MGRV)와 임대주택 프로젝트 개발을 위한 조인트벤처(JV)를 설립하고, 최대 1330억원을 투입해 서울의 주요 업무지구와 대학교 인근의 임대주택을 개발할 계획으로 알려졌습니다.

이런 추세라면 머지않아 전세는 사라지고 월세 시대가 도래할텐데요. 이 과정에서 발생할 수 있는 부작용을 줄이고, 앞으로 다가올 변화에 대비하는 자세가 필요합니다

현재 아파트는 재테크 측면에서 월세 수익을 얻는 수익형 부동산보다는 시세차익 실현 목적 비중이 더 큰 편인데요. 

갭투자 열풍도 전세제도가 뒷받침되었기에 가능했죠.

임대시장이 월세로 재편되면 전세를 통한 갭투자가 많았던 지역에서는 가격 조정을 받을 수도 있고, 아파트를 새로 구입하거나 갈아타기 할 때 시세차익 실현보다 나중에 월세를 더 잘 받을 수 있는지가 1순위 고려 대상이 될지도 모를 일입니다.

월세가 올라 부담이 커진 세입자 입장에선 가슴 아픈 현실이나, 다주택자 등 아파트를 가진 집주인에게는 현금수익을 가져다 주는 효자상품 노릇을 할 수도 있다는 점을 기억해야 합니다.

월세 시대를 맞는 우리, 또 어떤 준비를 해야할까요

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