성남 신흥1구역 재개발 - 4,000세대 메가단지 투자분석 조합원 분양가 프리미엄 안전마진 2025년 최신

안전마진이라는 개념은 상당히 중요하다 생각하는편입니다. 지금 시점에서 안전마진 계산법은 전고점을 기준으로 보는 것이 맞다고 보고요. 집단 지성이합리적으로 매수한 금액이었기도 하니 말입니다. 

예를 들어 과거 전고점 5억이었던 단지가 현재 4억이라면 최소 1억의 상승 여력이 있는 것이고, 전고점이 10억이던 단지가 지금 8억이라면 최소 2억의 마진이 있다고 보는 것이죠.

물론 최근 한 채 쏠림 현상과 함께 최상급지 아파트들은 이미 넘었습니다. 그렇다고 아직 오르지 못한 하급지들을 보며 '거긴 안 된다'라고 단정 할 수 있을까요?

https://blog.naver.com/soolee1983/224002708813

2013~2022 서울 아파트 상승률 분석 - 시차는 있어도 결국 비슷하다지역별로 아파트값 상승률에 차이가 있다는 건 누구나 이해합니다. 서울 성동구와 경기 동두천이 같은 상승...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

일전에 분석했듯이 같은 서울 내에서는 결국 장기적으로 상승률은 비슷하게 나타났습니다. 시기별로 상급지가 먼저 치고 나갔을 뿐이죠. 서울의 경우 3급지 정도인 서대문, 동대문구 정도까지 전고점을 회복했는데요. 

구성남의 경우 전고점을 회복했을까요? 

산성역포레스티아 -7% / 금빛그랑메종 -5% / 중앙힐스테이트2차 -15%

최근 제가 눈여겨 보고 있는 경기도의 관심 구역인 광명 11구역의 경우 분양가가 16억에 육박하더군요. 비슷한 급인 성남도 마찬가지라 봅니다. 이미 완성형인 광명처럼 성남도 점점 개발이 완성되어 가면 충분히 시세는 따라가리라 생각하는 입장입니다. 

그럼 성남의 신흥1구역에 대해 디테일하게 말씀 드릴께요. 

1. 구성남 신흥1구역 상세분석

총세대수 4,183세대 / 인근 수진1구역, 신흥3구역만 합쳐도 1만세대가 넘음

신흥1구역 입지

신흥 1구역은 올해 연말인 12월에 관리처분을 계획하고 있는 수진1구역과 쌍둥이 같은 곳입니다. 

이번 주 분당과 판교 시세가 서울의 어느 구 보다 크게 올랐는데요. 송파와 더 가까운 신흥1구역의 경우 관심도도 올라가도 충분히 상승 압력을 받을 수 있을 겁니다. 

성남은 3단계 재개발이 진행중인데요. 1단계는 12,500세대는 입주완료했고, 2단계는 2030년 14,600세대가 입주예정에 있습니다. 신흥1구역은 3단계 재개발이고요. 전체 정비구역 20곳에서 완료가 되면 5만가구의 신도시급 아파트촌이 되는 겁니다. 신흥1구역은 수진1과 함께 성남원도심의 중심상권에 위치해 있다해도 과언이 아닙니다. 

교통으로는 지하철 8호선 수진역과 신흥역의 더블 역세권인데요. 송파쪽으로 몇정거장이면 이동이 가능할 정도로 접근성은 좋은편입니다. 성남 종합시장이 근처에 있으며 대로변의 생활 편의시설은 왠만큼 형성되어 있는 환경이고요. 

2. 신흥1구역 기본개요 - 사업진행내역

총세대수: 4,148세대 / 지하5~지상20층

타입별 세대수 : 39㎡ 963세대 23%, 59㎡ 1,122세대(27%), 84㎡ 623세대(35%), 

컨소시움 시공사 : GS건설, DL이엔씨, 코오롱건설

조합원: 2,220명

신흥1구역은 84타입 이상이 2,000세대로 150여 세대만 59타입을 배정(너무 작은 물건만 아니면 84타입 쌉가능)

수진이가 잘되면 신흥이도 따라가는 구조입니다. 11월 ~ 12월에 사업시행인가를 준비하고 2029년 착공, 2032년 이후 준공을 목표로 달리고 있습니다.

현재 신흥1구역은 사업시행인가 신청단계입니다. 2025년 말 통과가 예상되고요. 

입주는 언제일까요? 주변을 보죠!

주변의 신흥2구역을 재개발한 산성역자이푸르지오의 경우 2016년 11월 사업시행인가가 나고 24년10월 준공되었네요. 8년이 소요되었습니다. 이제 곧 대장이 될 산성역헤리스톤의 경우 19년 4월 사업 시행인가가 나고 입주가 27년 11월이니 비슷하게 8년입니다. 

그걸 대입하면 신흥1구역은 2025년 사업시행인가가 나고 2032 ~ 2033년경 입주를 예상할 수 있습니다. 

3. 조합원분양가

현재 프리미엄은 2.5억 내외정도로 보입니다. 조합원 분양가는 아직 나오지 않았기에 바로 옆 수진1구역을 참고하면 되는데요. 수진 1구역의 경우 59타입 8억, 84타입 10억 수준입니다. 

가장 중요한것이 내가 신축아파트를 얼마에 매수하냐일텐데요. 10억 + 프리미엄 2.5억이면 총 매수가는 12.5억 정도로 신축아파트를 산다는 것을 이해 해야 합니다. 초기투자금은 현장 소장님들이 올려준 매물들을 보면 4.9억 ~ 5.2억 정도

현재 시점에서는 물론 예상할 수 밖에 없습니다. 아무래도 수진1구역에 비해 조합원 부담이 조금 더 늘어날 가능성이 높겠죠. 조합원분양가는 평당 3천을 조금 넘지 않을까 추정하고요. 

투자금을 쉽게 정리하자면 

84타입의 경우 조합원분양가는 10.2억 + 프리미엄 2.3억 = 총매수가는 12억 내외

4. 신흥1구역 인근 아파트 시세

개인적으로는 대장인 산성역포레스티아나, 산성역헤리스톤을 앞설 수는 없다고 생각하고요. 이유는 단순합니다. 직주근접인 송파, 강남에서 산성역보다 3정거장 멀리 있으니까요. 

암튼 34평 기준으로 인근 시세를 한번 보면요. 

산성역포레스티아 - 20년준공 - 13.5억 

해링턴스퀘어신흥역 - 27년준공 - 12억 분양

하늘채랜더스원 - 22년준공 - 12억

신흥1구역의 경우 초기투자금이 5억정도 부터 출발하는데요. 그럼 인근 구축을 갭5억으로 84를 매수하는게 좋지 않느냐?라고 생각할수 있습니다. 제생각은 다릅니다. 

재개발투자 : 주변대비 안전마진 2억 + 시세상승분 알파!

갭투자 : 시세상승분 수익

재개발의 경우 총매수가가 이미 주변의 시세보다 적어도 1~2억은 안전마진을 이미 확보하고 들어가는것이죠. 하지만 갭투를 한다면 추후 시세 상승을 해야만 수익을 보는 것이고요. 큰 차이가 있습니다. 

5. 신흥1구역 관심매물

(소장님들이 매물정리 감사합니다. 많은 도움 받습니다. )

현장에 가면 좋은 물건들이 더 있겠지만, 그래도 네이버 매물로도 간간히 충분히 매력적인 가격의 물건들이 올라오기에 온라인을 활용해도 좋습니다. 

자아~ 그럼 신흥1구역의 현재 프리미엄은 얼마인지, 초기투자금과 내가 총 얼마를 주고 매수하는 건지 확인해 보면요

신흥1구역의 경우 초기투자금은 5억 / 융자시 실투는 3억으로 진입이 가능한 상황입니다. 하지만 이 상태로 이주비 대출이 나올 시점인 4년 이상의 시간을 버텨야 한다는건 쉽지 않을 수 있습니다. 

84타입 기준으로 초기투자금은 5억에서 출발 / 총 매수가는 12.5억 / 인근84타입 시세는 14억

안전마진은 1.5억 + 시세상승분 알파

6. 신흥1구역 최종정리

최근 광명의 사례를 보면 기존 대장들의 가격으로 분양하는 경우가 많은데요. 철자헤가 15억정도인데 광명12구역은 16억을 바라 보듯이 말이죠. 그런 점에서 보면 신흥1구역도 비슷하게 되리라 생각합니다. 

향후 2~4년간 수도권과 서울 신축 공급 부족을 아주 위험하게 보고 있습니다. 가격이 상당히 뛸수 있다! 그렇게 생각하고 있는데요. 신흥1구역은 자산 퀀텀점프하는 좋은 구역으로 관심있게 지켜보고 있습니다. 

신흥1구역 3줄요약

1. 성남 원도심 초역세권, 4,000세대 메가 단지

2. 84타입 입주권 투자 초투 5억 / 총투 12.5억 / 안전마진 2억 내외

3. 송파 접근성과 신축 공급 부족 수혜를 동시에 누릴 곳

이상 성남시 재개발 관심 구역인 신흥1구역에 관한 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223984854093

성남 수진1구역 재개발 2025 최신 - 입주시기 분양가 안전마진 투자포인트성남시의 가장 큰 장점은 판교와 강남권으로 접근하기가 상당히 수월하다는 겁니다. 하지만 같은 성남이라...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그