강동구 길동삼익파크 재건축 - 써밋 듀 포레 분양가 총투 안전마진 실구매가 가이드

과거와 달리 강동구의 위상?이 점점 올라가는 것 같습니다. 이제 거의 최상급지를 제외하면 준 1급지 정도로 보는데요. 둔촌동 올림픽파크포레온이 입주하고, 강동구의 가격이 한 단계 퀀텀점프하며 더욱 그 흐름이 강해졌죠.

최근 올파포의 실거래가를 보니 어이쿠야~ 거의 30억 간당간당하네요. 잠실, 삼성 같은 코어 지역의 가격이 강동구에 빠르게 전이되고 있습니다. 자, 그렇다고 올파포가 너무 비싸니 강동구 입성을 포기 해야 할까요? 

인근에 재건축을 진행 단지가 제법 있습니다. 그래서 일전에는 삼익그린2차를 분석했고, 오늘은 재건축 사업을 진행중인 길동삼익파크 아파트를 봅니다. 

삼익그린2차가 궁금하시면 여기

https://blog.naver.com/soolee1983/223974136484

강동구 재건축 대장 후보, 명일동 삼익그린2차 분담금 투자금 완벽 분석최근 부동산 시장에서 강동구와 하남시가 계속 상승세를 타고 있는데요. 그동안은 5호선 라인을 따라 상일...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

1. 길동삼익파크 재건축 아파트

현재 1,092세대 -> 변경 1,384세대 / 일반분양 143세대 예정 / 2031년 입주 예정

길동삼익파크 입지

길동삼익파크는 5호선 굽은다리역의 우측에 있는 역세권 단지인데요. 지하철을 타면 잠실까지는 12분, 강남 25분, 광화문 30분, 여의도는 45분 정도. 직장인 수요가 가장 많은 잠실과 강남으로 도어투도어 30분 컷으로 노릴 수 있는 꽤 괜찮은 위치죠. 

바로 우측으로 길동공원 덕에, 동에 따라 사계절 조망이 나오는 라인이 있고요. 다만 학원 밀집도는 낮아서 명일역으로 한 정거장 이동이 필요합니다. 

2. 길동삼익파크 재건축 사업진행내역

- 구역명: 길동삼익파크 아파트 재건축(44년차)

- 면적: 41,047㎡

- 건폐율/용적률: 19.28% / 296.17%

- 변경 세대수(안): 1,384세대(임대 146세대) / 일반분양 143세대 예정

- 삼익파크는 현재 1,092세대 → 1,384세대 변경 예정(임대 146세대 포함)

- 입주년도: 1982년(44년차)

- 현재 18평 ~ 49평 다양 평형 분포

- 일반분양 143세대 / 예정수치

이제는 25.3월 사업시행인가가 났습니다. 여담이지만 소방관련법과 규제로 인해서 심의가 다소 더뎠는데요. 실제로 조합설립인 2021년 이후 4년후에 사업시행인가를 받은 것이니 재건축 사업 속도가 상당히 빠른 편이죠. 

이제 그 이후에는 관리처분계획 -> 이주 순으로 갈텐데. 조합에서는 2026년에 이주하는것을 목표로 하고 있습니다. 그리고 대우건설 하이엔드 브랜드인 써밋이 적용되어서 "써밋 듀 포레"가 될 예정이고요. 

3. 조합원분양가 및 일반분양가

시공사는 앞서 언급한 대로 대우건걸(써밋듀포레)로 선정되었는데... 일단 도급 금액은 평당 650만원 수준입니다. 2025년 9월 현재 이 금액이 적절할까요? 공사비는 충분히 올라갈 수 있고, 그럼 비례율이 어느정도 조절될 수 있습니다. 

현장 소장님이 최근에 올려준 자료 기준, 신축 가정 총매수가를 미리 계산해서 내가 얼마에 매수하는지 판단할 수 있습니다. 59와 84타입 선호가 예상되고, 인근 명일역 래미안솔베뉴와 비교하면 약 1억 정도 안전마진이 있는 정도로 보입니다.

현재 주변과 비교하면 시세대비 큰 안전마진이 없는것 처럼 보일 수 있는데요. 하지만 생각해보면 입주시점인 2031년에는 시세상승분이 반영 될 여지가 있습니다. 다만, 지금 인근 준신축을 매수해도 2031년까지 상승은 충분히 가져 갈 수 있다는 건 아셔야 합니다. 

암튼 초기투자금을 줄이려면 18평 매수후 25평 분양 시나리오가 가능합니다. 이 경우에 총 매수가는 8.5억 + 추가분담금 5억으로 13.5억입니다. 

4. 길동삼익파크 아파트 실거래가 및 호가

실거래가는

전용 21평 - 실거래가는 10억

전용 31평 - 실거래가는 13.1억

호가는

21평의 경우 10억부터

31평의 경우 12.5억부터(세안고)

현재 삼익파크맨숀의 시세는 21년 전고점의 그 어디쯤에 있습니다. 주변 신축들이 전고점 대비 10~15%정도 오른것 치고는 아직 어느정도 마진이 조금 있긴 합니다. 

5. 길동삼익파크 인근 아파트 59타입 시세

위에서 길동삼익파크 59타입의 현재 총매수가는 14.5억이라고 했었는데요. 그럼 이 가격이 쌀까요? 비쌀까요?

주변 대비해서 안전마진이 있는지 예상을 해봐야 합니다. 막연하게 하는것 보다는 감은 잡고 가야죠! 개인적인 생각으로는 저 위치에 현재 신축이 생긴다면 현재 기준으로 15억 ~ 16억 정도 하지 않을까요? 

24평 기준으로 인근 시세를 한번 보면요. 

래미안솔베뉴 - 19년준공 7년차 - 15.8억 

강동롯데캐슬퍼스트 - 08년준공 18년차 - 15.3억

강동헤리티지자이 - 24년준공 2년차 - 14.5억

이렇게 보니까 강동롯데캐슬퍼스트가 18년차인데요. 주변 신축대비 가격이 빠지지 않는걸 확인 할 수 있습니다. 대단지 + 역세권의 힘인것 같네요. 길동삼익파크는 몸테크 + 이주까지 하는 실거주 분리를 고려해야 하니,그것 까지 생각하면 당장 가격 메리트는 크지 않다가 합리적입니다. 

6. 길동삼익파크 재건축 아파트 정리

길동삼익파크는 40년이 넘은 연식 대비해서 아직 실거주 하기에 컨디션이 나쁜편은 아닙니다. 다만 주변에 명일, 고덕역 인근의 대단지들이 모여 있는 블럭들과 비교하면 굽은다리역 일대의 균질성인 조금 많이 떨어지는 편이죠(주변이 좀 열악)

그럼에도 강동구 위상상승 덕에 수요는 꾸준할 재건축 아파트라 생각합니다. 

길동삼익파크 재건축 3줄 정리

1. 준1급지 강동구 굽은다리역 초 역세권 신축

2. 입주는 2031년 예상 / 59타입 기준 총 매수가 14.5억

3. 재건축단지이지만 현 상태 양호 -> 조만간 이주 가시권

이상 길동삼익파크 재건축 아파트 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은 글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223974136484

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