[정비사업 투자 기본지침서⑥] '돈 되는' 재개발·재건축 찾는 법

[편집자주] 서울의 주택 공급은 재개발‧재건축 등 정비사업을 빼놓고 말할 수 없습니다. 하지만 정비사업의 수많은 이해관계와 복잡한 절차, 들쭉날쭉한 정보, 어려운 용어 속에서 입문자들이 방향을 잡는 건 쉽지 않습니다. [정비사업 투자 기본지침서]는 정비사업이 생소한 부린이들을 위해 정비사업의 기초를 알려드리기 위한 연재물입니다. 막연하고 어렴풋한 지식만으로 투자를 해온 ‘투자자’에겐 정비사업에 대한 명확한 이해를 제공해 드릴 수 있을 것입니다.

오늘은 투자 기본지침서 마지막 시리즈로 좋은 재개발, 재건축 사업지를 찾는 법을 다뤄보겠습니다.

제가 강연을 나가거나 사람들을 만나서 상담(?)을 해주다보면 늘 나오는 질문이 있습니다. "그래서 어디에 투자해요?"

그럼 저는 이렇게 역질문을 합니다. "현재 현금과 자산, 대출 등 현황이 어떻게 되시나요?"

제가 개인 자산을 파악해서 조사하려는 것이 아니구요. 레버리지가 어떻게 되는지 모르는 상황에서 추천은 무의미하기 때문입니다. 그런데, 대부분 제가 이렇게 질문드리면 대충 얼버무리거나, 아무거나 제일 좋은 곳을 찝어달라고 합니다.

정말 무의미한 문답이 아닐 수 없습니다. 그러면 저는 반농담으로 "강남 압구정현대 사세요. 용산구 재개발 사세요"라고 합니다. 대한민국과 서울이 건재한 이상 반영구적으로 최고의 부촌이 될 곳이니, 현재 프리미엄이 얼마이건 간에 계속 승승장구할 지역이니 말입니다. 이른바 '대마불사'라고나 할까요?

흔히 재개발, 재건축하고 뉴스를 검색해보면 나오는 지역들. 가령 강남3구나 용산, 마포 같은 지역들은 어떤가요? 마찬가지죠.

그런데, 이런 조언이 실제로 재개발, 재건축을 투자하고자 하는 예비투자자에게 어떤 의미가 있을까요? 먹지도 못할 떡 쳐다보기나 하자라는 게 아닌 이상, 의미가 없죠.

그럼 '재개발, 재건축 투자상담 전문가'라는 타이틀을 붙이고 있는 분들은 다를까요? 제가 볼 때 이런 투자상담 전문가라고 하는 분들 대부분은 '재개발, 재건축 전문가'라고 보긴 힘듭니다. '입지에 따른 가격분석 전문가'라고 해야 오히려 부합하는 부분이 많을 겁니다.

이런 분들 대부분이 입지별로 '등급과 가격'을 매겨놓고, 현재 자산을 얼마에 처분해서 어떤 대출이나 전세를 끼고 언제 상급지로 가면 되는지를 상담해줍니다. 수능 잘치는 법이 아니라, 이미 친 수능 점수를 가지고 최대한 높은 대학에 원서 넣는 법을 가르쳐 주는 격이랄까요.

문제는 재개발, 재건축은 사업지에 따라, 또 투자시기에 따라 전개 양상이 천차만별이라는 것입니다. 똑같은 '절차'를 가지고 있지만 이 절차를 통과하는 속도와 내용도 다 다릅니다. 심지어 같은 동네 바로 옆 단지조차 여건과 역량이 다르죠.

안전하게 투자하자면 준공시기에 가까워 질수록 안전하죠. 하지만 프리미엄도 같이 오르기 때문에 안전마진도 그만큼 줄어둘 수밖에 없습니다.

그렇다고 투자시기를 앞당기자니? 정비계획이 뭔지, 사업시행인가가 무엇인지, 관리처분인가가 무엇인지도 모르는 사람이 태반이죠. 심지어 투자 전문가라고 하는 분들조차 이 내용들을 분석하고 이에 따라 비용과 가치를 분석하는 능력은 없는 경우가 많으니 말 다했죠.

그래서 저는 그간 5번의 기본지침서를 통해 최소한의 재개발, 재건축을 분석하는 방법을 먼저 알려드렸습니다. 이 글을 읽기 전에 앞서 올린 기본지침서들과 다른 글들을 먼저 읽고 오시길 권해드립니다.

- 입지평가

재개발, 재건축도 '부동산'이기 때문에 '입지'가 중요합니다. 그런데 입지가 무엇인지 깊게 고민해 보신 적이 있나요?

입지도 여러 가지 측면에서 살펴볼 수가 있습니다. 배산임수와 같은 전통적 입지도 있고, 사회경제적 입지도 있겠죠.

가령 앞에 가로 막는 장애물이 없이 조망이 트여있느냐, 바람이 잘 통하는 바람골이냐, 추위를 잘 막아주는 지형이냐, 공기가 맑은 숲세권이냐 등이 전통적 입지일 것입니다.

교통망 등을 통해 직주근접성이 뛰어나냐, 학교나 학원 등 교육 환경이 좋으냐, 대형마트 같은 편의시설이 가깝냐 하는 것들은 사회경제적 입지로 볼 수 있습니다.

여기서 유념해야 할 것은 "입지는 고정된 것이 아니라, 정책 등 개발방향에 따라 지속적 변화한다"는 것입니다.

물론 정부나 지자체 입장에선 입지개발에 있어 우선순위가 있을 수밖에 없습니다. 투자비용 대비 효과를 생각하지 않을 수 없기 때문이겠죠. 그렇기 때문에 입지가 좋은 곳은 지속적으로 투자가 되고, 더욱 좋아지는 빈익빈 부익부 현상이 나타나기도 합니다.

재개발, 재건축을 촉진하면서도 이러한 점들은 여전히 적용됩니다. 이미 많은 인프라 투자를 한 곳 중에 상대적으로 낙후한 곳에서 일어나는 재개발, 재건축이 그렇지 않은 지역보다 상대적으로 유리할 수밖에 없는 것이죠.

그런 면에서 '서울'과 '경기'는 이러한 예측과 분석을 하기 너무 편한 이점을 가지고 있습니다. 서울과 수도권은 시대별로 대규모 주택공급 정책을 통해 아파트 단지와 택지를 개발해 왔죠. 이 흐름 속에 교통망 계획도 짜졌구요. 그 흐름을 알면 주요 '재건축' 지역을 알 수 있습니다.

아래는 시기별 서울에서 이뤄진 대규모 아파트 공급흐름입니다.

보시면, 일부 정책적인 규제로 인해 재건축 시기가 미뤄진 곳들도 보이고요. 1980년대 후반부터 들어선 단지들은 대체로 순서가 들어맞지요. 그럴 수밖에 없는게 '재건축 가능 연한'이 걸려 있으니까요. 그리고 여기 막바지에 함께 공급된 곳이 바로 '1기 신도시'죠.

그럼 서울 베드타운과 1기 신도시 다음은 어디일까요? 2000년대에 공급한 지역이죠. 그리고 상암(DMC)지역의 순서가 돌아올겁니다. 언제가는 마곡도 재건축을 이야기 하는 시기가 오겠죠. 그러고 나면? 다시 한바퀴 돌러 가야겠죠? ㅎㅎㅎ

그리고 이 아파트 공급 지역에 들어가지 못한 곳 중 대규모 개발이 진행됐던 곳이 바로 '뉴타운'입니다. 현재도 진행형이죠. 빠르게 공급된 곳들은 2000년 후반에 공급이 됐고, 느린 곳은 아직도 관리처분단계를 밟지 못한 곳도 있습니다. 뉴타운은 공급 시기에 따라 위의 아파트 공급흐름에 녹아들게 되겠죠.

뉴타운에 들어가지 못했지만 규모가 큰 지역을 찾아보면 주요 '재개발'지역을 가려낼 수 있죠. 재개발 지역들을 빼고 나면 사이사이 작은 미개발 지역들이 보이는데요, 여기서 일어나는 것이 '가로주택', '소규모 재개발'과 같은 사업이고, 이들을 묶어 개발하는 것이 '모아타운'인 것입니다.

심지어 서울은 이러한 지역들을 체계적으로 개발하고 관리하기 위한 계획도 수립해 놓았죠. 이들 지역 대부분이 교통의 요지이기도 하기 때문에 새로운 지역을 개발하는 것보다는, 이 지역들을 개발하는 것이 사회적 비용이 적게 들기 때문입니다.

그게 바로 이른바 '중심지체계'입니다.

- 가격평가

입지가 비슷하더라도 가격이 다를 수 있죠. 그리고 부동산은 싸게 사는게 무조건 깡패입니다.

가령 구로의 가산대림과 노원 도봉의 창동상계는 어떤가요? 도시가 깔끔하다는 점과 교육여건 등을 따진다면 창동상계가 낫지만, 주요 일터이자 도심인 강남이나 여의도, 용산으로의 접근성은 구로가 낫죠.

원래는 창동상계가 구로보다는 좀 더 비싼 편이었는데, 최근엔 비슷한 수준이 됐습니다. 아마도 분담금 '5억 헉!' 했던 상계주공5단지의 여파가 없지 않습니다. 조정기 때 프리미엄이 확 죽어버렸습니다. 다만 그렇다고 재건축 사업성이 없느냐면 그런 것도 아닙니다. 여기에 대해선 제가 다른 글에서 많이 다뤘기 때문에 별도로 설명을 하진 않겠습니다.

마찬가지로 입지가 비슷한 곳들 중에 아직 분위기가 달아오르지 않아 상대적으로 프리미엄이 덜 반영됐거나, 주변 입지가 개발돼 시너지 효과를 볼 수 있는 지역들이 있습니다. 강동구 둔촌동과 천호동 같은 경우에 잠실 재건축이 본격화 되면서 덩달아 힘을 받는 측면이 있죠. 광진구의 경우에도 성수동이 개발되면서 한강변을 중심으로 입지가 나날이 다르게 평가되고 있습니다.

- 비용평가

사실 입지나 가격 평가의 경우 어느정도만 관심을 두고 공부하면 누구나 쉽게 알 수 있고, 습득할 수 있는 정보라고 볼 수 있습니다. 이건 신축투자든 재개발, 재건축 투자든 기본적으로 깔고 가는 내용이죠.

신축 투자와 달리, 재개발·재건축 투자자라면 '비용 평가'를 제대로 할 줄 알아야 합니다. 시세와 프리미엄 산출을 통한 매도가격 산정 및 초기투자비용(매수가)를 결정하고, 매도시기도 정해야 하죠.

프리미엄 산출을 위해선 '분담금 추정'을 할 줄 알아야 합니다. 매도예정가격에서 매수가격에 분담금을 더한 금액을 빼면 '프리미엄'이 나오죠. 그리고 주변 신축 시세와 매도예정가격의 차이를 흔히 시장에서 '안전마진'이라고 부르는 겁니다.

이렇게 되면 파는 사람은 프리미엄 만큼 이익을 보는 것이고, 사는 사람도 '안전마진' 만큼 기대이익이 남아 있는 셈이니, 재개발·재건축이 실패없는 투자로 불리는 것이죠. 다만 갑자기 신축 시세가 폭락하거나, 공사비 폭등이나 이자비용 증가로 분담금이 증가하면?? 이익이 줄어들거나 손해가 발생하는 것이죠.

분담금을 지나치게 두려워 하는 경우가 많은데, 분담금은 대부분 입주 후에 내거나 입주 후 분납형태로 납부하는 것이 대부분입니다. 서울의 경우는 거의 99.99%죠. 일부 사업장이나 지역에서도 '조합원 분양' 때 계약금을 내고, 청약처럼 분납으로 납부하는 것이기에 초기에 투자해 사업시행인가나 관리처분인가 후 매도를 고려하는 투자자라면 크게 고려치 않아도 됩니다.

그리고 분담금이 어디 건설사에게 헌납해야 하는 강제 비용도 아닙니다. 말그대로 건물을 짓는데 들어간 돈을 '원소유주'가 내는 것입니다.

내 땅에 건물 지으면, 돈은 누가 내죠? 내가 내죠. 그리고 지은 건물 중 일부를 팔면 누가 돈을 갖죠? 내가 갖죠.

즉 분담금은 짓는데 들어간 비용이다. 그런데 일반분양(모델하우스 지어서 남는 집 파는 것)을 한 수익이 발생하니깐, 그걸 합산해서 결산하는 것이죠. 만약에 수익이 비용보다 크면? 분담금을 내지 않고, 오히려 돈을 받는 거죠. '환급금'이라는 놈의 정체가 바로 이거죠.

그럼 입지와 가격이 비슷한데, 분담금이 다를 수 있냐고요? 당연합니다. 흔히 대지지분, 대지지분 하는 말들 많이 들어보셨을 겁니다.

재개발, 재건축이라는 게 원래 소유주들이 땅을 쪼개서 파는 개념으로 볼 수 있습니다. 당연히 원래 대지지분이 크면 유리하겠죠. 하지만 이건 하나만 알고, 둘은 모르는 소리입니다.

가령 내 지분은 큰데, 같은 단지 내에 소형평형이 너무 많다면? 그 사람들 평수 늘려주느라 땅 다 써버리겠죠. 또, 대지지분이 크긴 한데 전체 땅덩어리가 작을 수도 있겠죠?

건물은 용적률이라는 게 적용되는데, 부지 면적 대비 '건축물의 바닥면적의 합'(=연면적)을 계산하는 것이죠. 같은 300% 용적률이라도, 부지면적이 작으면? 연면적이 작을 수밖에 없죠. 분담금 5억 헉, 상계주공5단지가 대표적인 케이스죠.

기타 세부적으로 분담금을 어떻게 산출하는지에 대해서도 다른 글에서 다뤘으니깐 여기선 넘어가겠습니다.

- 사업속도 평가

재개발·재건축은 다른 부분도 중요하지만 '속도'도 엄청나게 중요한 사업입니다. 이 속도에 따라서 '비용'이 계속 달라지기 때문이죠.

분담금은 사실상 '후불'이죠. 그럼 건설사나 다른 용역사, 협력사는 어떻게 하나요? 그냥 공짜로 일하나요? 아니죠. 돈을 받아야죠. 그래서 조합은 뭘 하죠? 대출을 일으키죠. 그게 바로 PF입니다.

PF에 대해서도 다른 글에서 다뤘기 때문에 깊게 설명하진 않겠습니다. 조합원들이 땅을 담보로 내고, 건설사가 신용보강을 해서 대출을 하는 것이라는 점 정도만 이해하면 되겠습니다.

자, 대출을 하면 뭐가 발생하죠? '이자'가 발생하죠. 2020년 넘어서 공사비가 폭등한 탓에 재개발·재건축 사업의 전체 사업비도 크게 늘었죠? 사업비가 늘면 당연히 이자도 커지겠죠. 이 이자에 깔려죽는 일이 생길 수 있는 셈입니다.

다행인 점은 시행사업 등 다른 PF사업이 다 박살나거나 위기를 맞으면서 정비사업 PF가 오히려 반사이익을 보고 있다는 것인데요. 최근 서울 내 주요 사업장의 PF 이자 수준이 3%대로 내려앉았다고 하니 그나마 다행입니다. 하지만 모수가 크기 때문에 이율이 낮더라도 방심은 금물이죠.

결국 "사업을 빨리 빨리 진행시키는 것이 최고"라는 정비사업계의 격언은 현재도 여전히 유효한 것입니다.

그런데 예전처럼 마구잡이로 끌고 가고, 조합장이나 임원이 마음대로 하는 세상은 끝났죠. 철저한 감시와 감독이 이뤄지고 있고, 각종 지원과 함께 통제와 규제도 자리잡았습니다. 개개인 조합원들의 수준도 많이 올라와서 속여 먹기가 쉽지 않죠.

이제야 말로 '왕도'로 가야 빨리 가는 시대가 됐다는 말입니다. 비용을 절감하고, 좋은 계획을 세우고, 또 신속하게 실행하는 것 그것이 '미덕'인 시대입니다. 조합장이나 조합을 대신할 신탁이 이러한 역량을 충분히 가지고 있는지를 잘 살피면, 목돈 묶어놓고 마음 졸일 일이 없겠지요.

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