K-부동산 쇼핑 인기…'미국인'까지 가세

최근 외국인의 국내 부동산 매입이 다시금 주목받고 있다. 내국인에게는 엄격한 대출·세금 규제가 적용되는 반면, 외국인은 이를 피할 수 있어 ‘역차별’ 논란이 제기되고 있기 때문이다.

정부는 뒤늦게 규제 보완에 나섰지만, 이미 서울 핵심 지역의 아파트값 상승세는 외국인 수요가 견인하고 있다는 지적도 나온다. 특히 용산과 강남을 중심으로 하는 외국인의 국내 주택 보유 현황을 보면 입이 떡 벌어질 정도다.

외국인 주택 매입, 꾸준한 증가세…규제의 사각지대

국토교통부에 따르면 외국인의 주택 거래 건수는 2022년부터 연평균 26% 이상 증가하고 있다. 올해 7월까지 실적을 고려하면, 2025년에도 이 같은 상승세가 이어질 전망이다.

서울시가 강남 3구와 용산구를 외국인 거래 허가구역으로 지정한 3월 이후 잠시 주춤했던 외국인 매입은, 다시 아파트값 상승 기대감이 높아지면서 5월부터 반등세를 보이고 있다.

부동산 업계는 외국인 매입의 다수가 실거주 목적보다는 임대 수익과 시세 차익을 노린 투자 목적이라는 분석에 무게를 두고 있다. 실제로 고가 아파트를 중심으로 외국인 거래가 집중되고 있으며, 상당수는 ‘갭투자’ 형태로 이뤄진 것으로 나타났다.

신영대 국회의원실이 국토부 자금조달계획서를 분석한 결과 2023년부터 2025년 7월까지 외국인이 체결한 주택 거래 2005건 중 591건(29.5%)이 '임대' 목적이었다. 특히 9억~12억 원 구간에서는 전체 거래 중 38.4%가 임대를 계획한 것으로 나타나, 같은 가격대 내외국인 전체 갭투자 비율(29.9%)보다 10%포인트 가까이 높았다.

지난해 외국인 10만216호 보유…강남권 집중 매입

2024년 말 기준, 외국인이 보유한 국내 주택은 총 10만216호에 달했다. 이 중 수도권에만 72.7%(7만2,868호)가 집중돼 있다.

국적별로는 중국인의 비중이 단연 높다. 총 5만6,301호를 보유하며 전체 외국인 보유 주택의 절반 이상을 차지했다. 그 뒤를 미국(2만2,031호), 캐나다(6,315호), 대만(3,360호), 호주(1,940호) 등이 이었다.

지역별 분포를 보면, 중국인은 인천 부평구, 경기 안산시, 시흥시 등 서남권 저가 아파트 밀집 지역에 다수의 집합건물을 보유하고 있다. 반면 미국인은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 그리고 미군부대가 위치한 경기 평택시, 서울 용산구 등에 집중되어 있어 상대적으로 고가 주택 거래가 많았다.

‘6.27 대책’의 역효과…외국인은 빠져나갔다

외국인 주택 소유 논란은 ‘6.27 부동산 대책’ 이후 더욱 부각됐다. 해당 대책은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 2주택 이상 보유자의 대출을 전면 차단하며, 대출 후 6개월 이내 실거주를 의무화하는 등의 내용을 담고 있다.

그러나 외국인은 이러한 규제 대상에서 제외돼 고가 주택을 현금 또는 해외 자금으로 매입하는 경우가 잇따랐다. 국토부는 고가 거래 사례를 다수 제시하며, 외국인 자금이 국내 부동산 가격 상승을 부추긴 정황이 있다고 판단하고 있다.

실제로 25세 외국인이 75억원 상당의 단독주택을 전액 예금으로 매입하거나, 용산구 아파트를 180억원에, 서초구 아파트를 73억원에 전액 예금으로 매입한 사례도 공개됐다. 자금 출처가 불분명하거나, 편법 증여·자금세탁 의혹이 제기되는 대목이다.

최근 5년간 외국인의 국내 부동산 취득 송금액도 매년 2억달러(약 3000억원) 이상에 달한 것으로 나타났다. 외국인 부동산 ‘K-쇼핑’은 2023년 역대 최대치를 기록했고, 올해도 예년 수준을 이어갈 것으로 전망된다.

정태호 의원(더불어민주당)이 지난달 15일 한국은행으로부터 제출받은 자료에 따르면, 최근 5년간 비거주자의 국내 부동산 취득 송금액은 매년 2억달러 이상 규모를 유지했다.

2023년에는 2억2360만 달러로 최근 5년 중 최대치를 기록했으며, 지난해에는 2억1860만달러로 비슷한 수준이었다. 올해 상반기 송금액은 1억230만달러로, 연간 환산시 예년과 비슷할 것으로 추정된다.

정부, 외국인 부동산 규제 뒷북

논란이 확산되자 정부는 지난 8월 26일부터 서울 전역과 인천·경기 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 허가를 받은 외국인은 계약일로부터 4개월 이내 실입주하고, 최소 2년간 거주해야 한다.

또한 '부동산거래신고법 시행령' 개정을 통해, 현재 투기과열지구에 한해 제출 의무가 있는 자금조달계획서 및 증빙서류를 허가구역 전체로 확대할 방침이다. 개정안은 2025년 말 시행 예정이다.

외국인의 자금 출처 조사도 강화된다. 향후 자금조달계획서에는 해외자금 출처, 체류자격(비자 종류) 등이 포함되며, 자금세탁 의심 거래는 금융정보분석원(FIU)을 거쳐 해외 FIU와도 정보가 공유된다. 사실상 외국인에게도 내국인과 유사한 수준의 규제가 적용되는 셈이다.

국회도 법 개정 속도…시장 교란 방지 초점

정부 정책과 별개로 국회에서도 외국인 부동산 거래와 관련된 법률 개정 움직임이 빨라지고 있다. 현재 다수의 ‘부동산거래신고법’ 개정안이 국회에 계류 중이며, 여야를 가리지 않고 규제 강화를 촉구하는 분위기다.

다만, 모든 외국인 주택 매입이 투기 목적은 아니다. 정상적인 경제 활동을 통해 국내 주택을 취득한 외국인도 많기 때문에, 과도한 규제가 외국인 투자 위축으로 이어질 수 있다는 우려도 있다.

그럼에도 불구하고, 내국인과의 형평성을 확보하고 부동산 시장의 안정을 도모하기 위해 외국인 거래에 대한 제도적 보완은 불가피하다는 게 대체적인 평가다.