광명시 철산주공12단지 재건축 49층, 2718세대 - 실투자금 3억대로 진입 전략

소문난 잔치에 먹을것이 없다고 합니다.

부동산은 예외라고 생각하는데요. 

욕을 들어먹든, 그렇지 않든

일단 사람들의 입에 많이 붙는다는건 인기가 많다는 것이죠

주변이 모두 재개발, 재건축이 완료되고 있고 이제 대장 두 곳만 남은 지역이 있는데요. 

광명시의 철산입니다. 

광명보다는 철산이 좀 상급지인데요. 

제가 줄세운게 아니고 사람들이 가격으로 투표했죠. 

광명은 곧 서울입니다. 

서울 하위 급지보다 수도권 A급지가 투자면에서 더 유리하다 생각합니다. 

행정구역의 함정에 빠지면 안됨

얼마전 8월 4일 철산주공12단지가 정비구역 지정을 받았습니다. 

정비구역 중 입지가 가장 좋은 구역은 진행속도가 가장 느린법이죠. 

최고 49층, 2,718세대로 재건축이 되는데요. 

광명 철산주공 12단지를 한번 보죠. 

1. 철산의 입지

광명시는 경기도지만 서울 코딱지 거리에 있습니다. 

서울과의 접근성이 상당히 좋은데요. 

바로 앞에 가산, 구로 디지털단지가 있고, 

7호선을 따라 강남, 잠실까지 환승없이 직행

강남을 30분대에 도착하는 경기도 도시는 드뭅니다. 

그리고 7호선의 끝자락인 청라부터 부평까지

7호선 줄기를 따라 계속 광명으로 들어올려는 대기 수요가 밀리는 지역이고요. 

철산주공12, 13단지는 특별계획구역으로

2종일반주거지역 -> 3종일반주거지역으로 종상향 되었습니다. 

용적률 330%까지 개발이 가능하다는건데요. 

49층으로 신축대단지가 들어서게 되는겁니다. 

2. 철산주공12단지 재건축 아파트

1986년 준공 올해로 40년차 / 현재 1,800세대 -> 변경 2,718세대 예정 / 최고층수 49층

철산주공12단지 위치

조합설립인가 승인신청 = 아직 초초기라는 뜻입니다. 

지하철 7호선 철산역에서 도보 5분거리

서울 강남, 건대, 가디, 구디까지 환승없이 이동 쌉가능

맞은편 13단지와 쌍을 이룬 단지인데요. 

12단지는 좀 더 소형위주, 13단지는 좀 더 대형위주입니다. 

재건축시 13단지가 좀 더 우위에 있다는 뜻인데요. 

대신 투자금도 그만큼 들겠죠. 

그런면에서 현실적으로 진입이 쉬운 12단지입니다. 

3. 철산주공12단지 재건축 사업진행내역

기부채납을 멋들어지게 하는데요

안양천로 상부 덮개공원신설, 공공청사 신설과 인근 도로(철산로, 안양천로, 디지털로)를 확폭합니다. 

왜?

용적률 인센티브를 주니까요. 

기준 용적률 220%, 혀용용적률 250%, 상한용적률 280%, 중첩용적률 330%를 적용하게 됩니다. 

= 49층!

그러니 중층 아파트 단지의 단점인 대지지분이 평균 16평이어도 조합원분담금은 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다. 

총 수입 추정액 : 약 2조 9천억원

총 지출 추정액 : 약 1조 4천억원

종전자산 총액 추정액 : 약 1조 4,600억원

추정 비례율은 약 102.95%입니다. 

안전진단 실시 -> 정비구역지정 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획인가 -> 이주 철거 -> 착공 -> 준공

상당히 초창기 구역입니다. 현재 저기 핑크색 정비구역지정 단계이고요. 

단계별로 2~3년 걸린다고 하면 빨라야 10년정도 걸리겠네요. 

하지만 단계별로 가격은 점프하게 될겁니다. 

4. 조합원분양가 및 일반분양가

34평형을 받으려면 철산주공의 경우 24평형은 매수를 해야 안정빵인데요. 

투자금을 최소화 하기 위해서

24평형을 매수한다고 하면 분담금을 얼마 내야 할까요?

분담금은 84타입을 받는다고 하면 2.8억!(대출로 처리 가능하겠죠?)

신축을 매수하는 가격은 또 얼마일까요?

비례율 102.95% 적용해보면 현재 24평형의 권리가는 7.41억

84조분가는 10.2억입니다. 

그럼 84타입 기준으로 신축의 총 매수가는 11.4억 ~ 12억 내외

5. 철산주공12단지 인근 아파트 84타입 시세

위에서 철산주공12단지의 신축매수가는 12억 내외라고 했는데요. 

그럼 이 가격이 주변대비 쌀까요? 비쌀까요? 

그걸 아는게 오늘 글의 가장 중요한 포인트입니다. 

철산자이더헤리티지 - 1년차 - 15.3억 

철산역롯테캐슬sk뷰 - 4년차 - 14.9억

철산래미안자이 - 17년차 - 11.5억

철산래미안 보다 더 역세권인 11단지의 경우 얼마가 되어야 할까요?

현재 가치로도 15억정도 하지 않을까요? 

그럼 주변대비 안전마진 3억 + 시세상승분 알파입니다. 

신축에서 당장 행복을 찾기 위해 거주하면 시세상승분만 얻을 수 있지만,

재개발, 재건축은 주변대비 안전마진도 있기에 따블로 수익을 볼 수 있는 투자법입니다. 

6. 투자금 줄이는 법

매매 9.7억 - 전세 3억 = 6.7억

문제는 투자금이 6.7억이나 들어간다는 겁니다. 

실투자금을 최대한 줄일려면 어떻게 해야 할까요?

선대출과 전세보증보험

활용하면 됩니다. 

보증보험 가입가능한 전세금?

선순취 채권 + 전세금 < 주택가격(KB시세)의 90%

보증가능대상 전세보증금

(수도권 7억원, 그외 5억원 이하)

9.7억(매수) - 3.5억(선대출) - 2.5억(전세) = 3.7억

내가 지불하는 투자금 3.7억으로 투자가 가능합니다. 

7. 철산주공12단지 재건축 아파트 정리

광명시는 서울과 맞닿아 있습니다. 

목동도 옆에 있어서 학원차를 이용할수도 있습니다. 

쌍대장인 주공12단지는 보면 볼수록 가지고 싶은 재건축 단지인데요. 

무주택자라면, 혹은 실거주를 한다면 몸테크 고생없이도

선대출을 활용해서 3억 중반으로 투자금을 줄일수도 있습니다. 

49층이 되면 역세권 + 고층 버프를 받아서 주변 대비 1.3배의 가격차도 가능할거라 봅니다. 

주변 현재 가치가 15억인데 1.3배면 얼마?

철산주공12단지 재건축 3줄 정리

1. 49층 - 2,700세대급 초고층 대단지로 변신예정

2. 기존 24평 투자시 선대출 + 전세보증보험 활용하여 실투자금 3억 중반 가능

3. 주변대비 안전마진 3억 + 시세상승분 알파

이상 철산주공12단지재건축 아파트 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은 글"

https://blog.naver.com/soolee1983/224003771616

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