김포 걸포북변역 북변5구역 재개발 - 역세권 2,186세대 대단지 조합원분양가 프리미엄 일반분양

오르는 집값을 보니 막막합니다. 

청약은 매번 광탈이고요. 

허탈함을 느낍니다. 

이런 심정인 분들이 많을 텐데요. 

상대적으로 현실적인 금액으로

수도권에서 새아파트를 매수 할 수 있는 방법은 없을까요?

서울 인근 수도권 역세권내

신축이 될 재개발 입주권을 매수하는 건데요. 

제 글 끝까지 읽어보시면,

생각보다 적은 금액으로 내집 마련이 가능하겠구나!란 

생각이 드실겁니다. 

누워서 이해하실 수 있도록 최대한 쉽게 풀어 써 보도록 할께요. 

그래서 오늘 소개할 곳은 김포시 북변5구역인데요. 

경부라인은 아닙니다. 

그쪽이 핫하다는건 아는데 문제는 늘 돈이죠

현실적으로 접근할 수 있는 곳들도 많습니다. 

이제 그만 둘러대고 말하자면 김포 걸포북변역 북변5구역인데요. 

김포 골드라인은 사실 말이 많습니다. 

3량에 숨막히는 출근길!

(이런 이슈가 있기에 저렴하게 매수할 수 있는 겁니다. )

그럼에도 제가 소개하는 이유는?

전국을 통틀어 이만한 사업성이 나오는 곳이 없기 때문인데요. 

조합원수 300명에 일반분양은 1,800세대!

이만한 사업성 보기 드뭅니다. 어떻게 이게 가능하냐?

상업지역이거든요. 

위로 엄청 때려지을수 있습니다. 

세대수가 엄청 늘어나는 거죠. 

그럼 김포 북변5구역에 대해 쉽게 말씀드릴께요. 

1. 김포 북변5구역 쉬엄쉬엄 분석

총세대수 2,186세대 / 조합원수 300명 내외 / 일반분양은 임대포함 2,000세대 / 전국에 보기드문 사업성 정비구역

북변5구역 입지

입지는 김포 걸포북변역에서 도보로 시간이 좀 걸리는데요. 

숨찰 거리는 아닙니다. 

골드라인을 통해서 김포공항으로 우선 이동

거기서 서울의 주요 입지로 가기에 다소 아쉬운 면이 있습니다. 

천지개벽하는 걸포북변라인인데요. 

상업중심지에 북변5구역이 있습니다. 

주변으로는 2~4구역까지

모두 같이 재개발이 진행되고 있는데요. 

3구역과 4구역은 일반분양을 했습니다. 

인근이 같이 재개발이 되면 더 좋습니다. 

2구역 우미린은 평균 경쟁률 1.61:1

3구역 수자인은 평균 경쟁률 3.77:1

시기적인 분양타이밍도 있었지만, 역세권 유무가 경쟁률에 영향을 끼쳤는데요. 

그럼 걸포북변역 인근 84타입은 얼마일까요?

우미린은 6.5억, 수자인은 7억정도입니다. 

즉 걸포북변역 신축은 6.5억 ~ 7억! 

2. 북변5구역 기본개요와 사업진행내역

예상 세대수 : 총 2,186세대

조합원 수 : 300명(전국으로도 보기힘든 사업성 )

건축규모 : 지하8층 ~ 지상 42층, 19개동

입주예정 : 2030년(2026년 상반기 이주 계획)

시공사 : 현대, 롯데, 동부

진행단계 : 25하반기 관리처분계획인가 총회 개최 예정

일분물량이 압도적으로 많은데요. 

그런것 치곤 비례율이 너무 적게 잡혔습니다. 

사업성이 좋으니 비례율이

더 떨어질 리스크는 적고 올라갈 가능성은 높습니다. 

우여곡절이 많은 곳입니다. 

조합 사업의 주도권을 뺏고싶은 비대위가

조합장 및 이사들의 해임을 요구하는 총회를 계획했었는데요. 

쿠테타는 무산되었네요. 

하지만 올해 8월에 관리처분에 속도가 나고 있습니다. 

공사비를 670만원으로 협상했거든요. 

시공사는 740만 -> 725만 -> 706만 순차적으로 인하해서 최종 670만 타결

역시 사업성이 좋은 곳은 대기업을 상대로도 네고가 됩니다. 

이제 네고가 끝났으니 

조합에서는 2026년 3월 관리처분인가를 계획하고 있습니다. 

3. 조합원분양가

조합원분들은 모두 84를 배정 받을 수 있는데요. 

조분가 4.9억입니다. 

2구역 우미린과, 3구역 수자인이 6.5억 ~ 7억에 분양을 했는데요. 

그럼 적어도 비슷하게 분양하지 않을까요?

조합원 평균 분양가는 평당 1,300만원 전후

향후 일반분양가는 2,000만원 정도까지 거론되고 있는데요. 

현재 총매수가가 6.5억 내외이니 

주변 대비해서는 5천 ~ 1억 정도 마진이 있어 보이네요. 

그런데 비례율이 높아진다면?

안전마진이 더 높아질 겁니다. 

그리고 분담금의 경우 0-0-100 조건인데요. 

이런 조건을 거는 곳들은 보통 사업성이 좋은 곳들이죠. 

괜히 이런 조건을 거는게 아닙니다. 

투자금을 쉽게 정리하자면 

84타입의 경우 조합원분양가는 4.9억 + 프리미엄 1.5억 = 총매수가는 6.4억 내외

4. 북변5구역 인근 아파트 시세

주변을 보면 6.7억 ~ 7.2억 정도의 시세인데요. 

걸포북변역과 조금 거리가 있는 한강메트로자이2단지와 비슷합니다. 

데칼코마니 같이요. 

메트로자이는 7억이네요. 

2020년차로 이제 6살인데 7억

그럼 북변5도 비슷하게 7억정도는 일반분양 가능하지 않을까요?

일반적인 단지의 경우 조합원분양가가 일반분양가 대비 약 85%정도 시세인데요. 

북변5구역은 65%정도입니다. 

재개발은 시장이 좋지 않을때 들어가야 싸게 매수할 수 있습니다. 

5. 북변5구역 관심매물

북변3구역의 조합원분들은 300명인데 84타입은 798세대로 

전부 84타입을 받으실 수 있는데요. 

1년 전과 비교해서 지금 가격은 어떤지 볼께요. 

24년 10월에는 북변5구역을 초투 2.15억 / 총매입가5.6억

정도에 매수 할 수 있었는데요. 

올해2월에도 프리미엄은 큰 차이 없으나 

84타입 조합원 분양가가 3.9억 -> 4.9억 변경 예상으로

총매입가는 1억이 더 들어가네요. 

초투 2억 / 총매입가 6.5억 정도로요. 

지금은 어떨까요?

권리가액 2,300만 / 프리미엄 1.62억 / 초투 1.85억 / 총매매가 6.52억

1년전과 큰 차이는 없습니다. 

아무래도 인근 기축들도 시세를 회복 못했기에

심리의 영향을 더 많이 받는 재개발 물건은 움직이지 않은 것 같네요. 

못해도 신축을 5억 후반대에 매수하면 모를까

현재 실사용을 못하는 입주권을 6.5억에 매수하는건 다소 비싸 보이네요. 

주변시세가 7억이니까요. 

저렴하게 물건을 매수하는건 현장에서의 발품 영역일겁니다. 

84타입 기준으로 초기투자금은 1.85억에서 출발

총 매수가는 6.5억 / 인근시세 7억

6. 북변5구역 최종정리

북변5구역은 상업지역땅입니다. 

좋은 사업성으로 17년도에 사시를 받았는데 

점포를 가진 조합원분들은 지분 문제로 다툼이 잦았습니다. 

그래서 제일 늦어지게 되었네요. 

하지만 가게들의 영업이 안되고, 상권이 죽었기에

세월이 가고 비대위의 힘이 많이 줄었습니다. 

이제 공사비 협상이 끝나고 관리처분을 앞두고 있네요. 

사업성에는 의심의 여지가 없이 좋고요. 

주변에 2구역과 3구역이 완판까지 간것 보면 

수요는 있다고 봐야 합니다. 

핵심은 좋은 구역이니 만큼

발품을 조금 열심히 판다면

1억 이상 안전마진을 확보하고도 RR을 잡을 수 있는겁니다. 

비례율이 높아진다면 환급금을 받을 수 도 있고요. 

재개발 투자의 핵심은 계속 언급하지만

일반아파트의 투자수익 = 부동산 경기에 따른 집값 상승 이익

재개발의 투자수익 = 부동산 경기에 따른 집값 상승 이익 + 개발이익 입니다. 

북변5구역 3줄 요약

1. 조합원 300명 / 일반분명 1,800세대 -> 전국 최상급 사업성

2. 총매수 6.5억 / 준공시 7억 이상 -> 총매수가를 5억후반대까지 노력해보자

3. 2030년 입주 목표, 김포 걸포북변역 주변은 모두 재개발 중

이상 보기드문 사업성의 북변5구역에 대한 분석이었습니다. 

읽어 주셔서 감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/224019330049

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