뉴글 콘텐츠룸

전체 1,202개의 글

퍼스트클래스퍼스트클래스집값 변곡점을 먼저 읽는 실전 투자자글 모아보기 →26. 08. 13.

2022년과 같은 금리인데, 왜 집값은 안 떨어질까?

안녕하세요 퍼스트 클래스 입니다 대출금리는 다시 2022년 수준으로 먼저 2021년부터 2026년 5월까지의 대출금리와 매매증감, 전세증감 그래프입니다. 최근 대출금리가 많이 올라왔습니다. 어느 정도냐면 2022년 중반과 비교해도 크게 다르지 않은 수준까지 올라왔습니다. 이 그래프만 보면 문득 이런 생각이 들 수 있습니다. "대출금리가 이렇게 올랐는데 집값은 왜 떨어지지 않을까요?" 2022년 말 아파트 가격이 급락했던 시기를 기억하시는 분들이 많을 겁니다. 당시에는 기준금리가 빠르게 올라갔고, 실제 대출금리도 급격하게 상승하면서 매수세가 크게 꺾였습니다. 거래가 줄어들고 매물이 쌓이기 시작하면서 결국 일부 지역에서는 고점 대비 30% 가까이 가격이 하락했습니다. 지금은 어떨까요? 현재 대출금리는 당시와 비슷한 수준까지 올라왔습니다. 기준금리 자체는 2022년 당시만큼 높지 않은데도 실제로 주택을 구입하는 사람들이 체감하는 대출금리는 상당히 높아졌습니다. 그래프만 놓고 보면 당시와 비슷한 환경이라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 2022년과 지금은 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다. 2022년은 오랜 기간 상승이 이어진 끝에 시장이 이미 상당히 올라온 상태였습니다. 긴 상승이 이어지면서 가격에 대한 부담도 커진 상황에서 금리가 급격하게 올라왔고, 결국 높아진 이자 부담이 매수세를 꺾으면서 가격이 크게 조정 받았습니다. 지금은 대출금리만 놓고 보면 당시와 비슷하지만, 시장이 놓여 있는 위치까지 같은 것은 아닙니다.

집생집사집생집사도시계획 족보로 서울을 읽는 집사글 모아보기 →26. 08. 12.

송파중 학군1탄.(가락 극동,래미안 파크팰리스,더샵 송파 루미스타)

오늘은 송파 중남부 가락동에서 대장주 아파트들을 임장했다. 가락동이 모양이 길쭉해서 같은 가락동인 헬리오시티가 대장이지만 헬리오는 열외로 두고 실질적인 대장주인 개롱역세권의 래미안 파크팰리스,가락극동 그리고 소단지지만 올해5월 입주한 더샵 송파 루미스타까지 보겠다. 가락극동은 사업성이 상당히 좋은 재건축이다. 송파 중남부에 위치해서 눈에 잘 안들어오지만 84년식에 555세대로 용적률은 179%. 그리고 주차가 세대당 2대다. 필자가 과거 임장기에서 구축이지만 주차가 2대가 나오는 흑석한강현대 그리고 묵동 신내5단지를 말하면서 가락극동도 2대라고 자주 언급을 했었다. 평수구성은 24평,30평,42평,51평으로 주력평형은 42평이고 중대형평수 비율이 많다. 24평(105세대)만 복도식이고 나머지 평수는 전부 계단식이다. 얼마전 사업시행인가를 받았다. 이제 조합원 분양신청을 위한 감정평가등 진행하면 추정분담금이 더욱 명확하게 나오는 단계다. 세대수가 500여세대지만 대형평수 위주 구성이라 필지의 크기는 약 1만2천평(이따가 가볼 바로 위에 가락 래미안 파크팰리스와 거의 똑같다.) 정도로 작지는 않다. 세대수에 비하면 큰거다. 보통 용적률이 낮고 중대형평수 구성이 많은 단지들이 이런 경향을 보인다. 한마디로 사업성이 좋다고 보시면 된다. 평균대지지분이 20.3평으로 우수하고 24평: 12.8평 30평: 16.5평 42평: 22.5평 51평: 27.7평

라바래빗라바래빗알짜 청약과 N잡으로 넓히는 파이프라인글 모아보기 →26. 08. 12.

퇴근 후 청약 수업 담임 '라바래빗'입니다

“여러분, 청약 하지 마세요.” 안녕하세요? 아파트사우루스에는 처음 인사드리네요. 부동산·청약 분석가 라바래빗입니다.🐇🐢 뜬금없이 청약 분석가가 청약 하지 말라니 이상하죠? 말씀드리고 싶은 건 두 가지입니다. 첫째, 청약 ‘무지성으로’ 하지 마세요. 둘째, 청약 '하나만' 하지 마세요. 청약은 분명 좋은 내 집 마련 수단입니다. 하지만 모든 분양 단지가 좋은 투자처인 것도 아니고, 좋은 단지라고 해서 아무 타입에나 넣어도 되는 것도 아닙니다. 게다가 청약 하나만 노린다면 당첨될 때까지 몇년이 걸릴지 모릅니다. 그 사이에 원화가치는 녹아있겠지요? 저는 “어디에, 왜, 어떻게 청약해야 하는지”를 분석하는 사람입니다. 🐇저는 이런 사람입니다🐢 10년째 서울 부동산에 투자하며 직접 임장 다니고 있습니다. 서울·수도권 곳곳 돌아다니는 게 취미라, 주요 지역과 청약 단지 모델하우스를 수없이 찾아다녔습니다. 지도만 봐서는 알 수 없는 것들이 있더라고요. 아파트에서 역까지 실제로 얼마나 걸리는지, 동네 분위기는 어떤지, 상권과 학군은 어떻게 형성되어 있는지, 같은 단지에서 어느 동과 어느 주택형이 더 나은지. 현장에서 사부작 발견한 통찰들을 분석해 글로 정리해왔습니다. 블로그로 시작한 분석이 네이버 프리미엄콘텐츠 "퇴근 후 청약 수업" 채널까지 확장되었고, 이제 아파트사우루스에서도 청약 이야기 나눠보려 합니다. 🏠 아파트사우루스에서 이런 이야기 하려 합니다 1. 안전마진 있는 청약 단지의 옥석을 가립니다.

부엉이날다부엉이날다20년 발품으로 완성한 학군지 지도글 모아보기 →26. 08. 12.

대출 빚은 목돈이 아니라 푼돈으로 갚는다

나는 20대부터 대출 빚이 많았다 대학교에 입학할 때 우리 집이 망했으니, 대학 학자금 융자에서부터 아버지 카드값과 집안 대소사에 지출했던 푼돈들이 쌓이고 쌓여 20대 중반에 나의 빚은 이미 5천만원이 넘었다 엄마가 "너는 도대체 뭘 하느라 그렇게 빚을 졌느냐?" 고 하시는데, 어찌나 서럽고 서운하던지.... 가족에게 지출하는 푼돈은 티가 나지 않는다는 것, 준 사람만 기억하고 받은 사람은 전혀 모른다는 것을 그제야 알았다 그 당시에 4천만원이면 분당 아파트를 살 수 있었거늘....철이 없던 나는 5천만원이라는 돈이 얼마나 큰 줄 몰랐다. 20대의 어린 나이에 그리도 큰 빚을 떠안고도 두렵지 않았다. 이 빚을 어찌 갚을까? 걱정 하나 없었던 것 같다. 기댈 언덕도 없고, 내세울 것 하나 없으면서도 나는 가난하게 살 것 같지 않았다. 이유는 모르겠지만 불안하지 않았다 나의 첫 집, 복층 오피스텔에 들어가면서 또 대출이 늘어났고 빚은 1억 정도까지 불어났다 "빨리 1억을 갚아야 한다" 고 생각 하면 눈앞이 캄캄해진다. 지금이야 현금 가치가 떨어져서 1억이 우스울 수 있겠지만... 내가 20대 때 1억은 평생 모아도 쉽지 않은 큰돈이었다. 그래서 나는 1억 빚을 갚는데 10년 이상 걸릴 줄 알았다 내 집이 생겼으니 걱정할 것이 무엇이랴. 평생 걸릴지라도 조금씩 조금씩 갚아 나가면 된다 돈이 들어오면 50%를 떼서 대출부터 갚았다. 만원이 들어오면 5천원을 갚았고, 천원이 들어오면 500원을 갚았다. 큰 돈, 작은 돈 가리지 않고 모든 수입에 50%는 대출 상환이었다

부엉이날다부엉이날다20년 발품으로 완성한 학군지 지도글 모아보기 →26. 08. 12.

부동산 임장족들은 왜 중개사님이 싫어하는 민폐족이 되었는가?

안녕하세요. 부엉이날다입니다 오랜만에 통화하는 공인중개사님들이 이구동성으로 말씀하시는 내용이 부동산 임장족 이야기입니다. 부동산 임장족이 갑자기 생긴 것도 아니고 옛날부터 임장 다니는 사람들은 늘 있었거늘 왜 민폐족이 되었을까요? 옛날 임장족은 투자 경험이 있는 분들이거나 내집마련을 위해 다니는 분들이어서 어느 정도 돈이 있고 진정 사고 싶은 마음에 중개사 문을 열고 들어옵니다. 그런데 지금의 임장족들은 돈도 없고 공부도 안 하고 예의도 없답니다 당신은 예의 바른 고객인가요? 민폐 임장족인가요? 왜 임장족들을 민폐족이라고 부르는지 알려드릴까요? 첫째. 시끄럽게 떠들면서 우르르 몰려다닌다 진정 부동산에 투자를 하고 싶은 사람이라면 여럿이 몰려다니지 않습니다. 2~3명이 함께 온다면 시끄럽게 떠들지 않고 두리번거리지도 않고 조용히 걷기만 합니다 이 아파트에 투자자가 보인다고 소문이 나면 시세가 들썩이기 때문입니다. 아무리 아닌 척해도 외지인은 티가 납니다. 혼자 움직이면 조용히 지나가지만 여럿이 다니면 100% 눈에 띕니다. 시세가 들썩이면 피해를 보는 사람들이 생기고 중개사님이 일하기가 어려워지니까요 민폐 맞지요? 그런데 왜 몰려다니는 건가요? 임장을 혼자 가는 것이 무섭다면 전 재산을 걸어야 하는 부동산은 어찌 매수하시려고요? 진정 부동산을 매수할 마음이 있는 것인지.... 부동산 임장을 노는 것으로 착각하는 것인지... 부동산 공부에 빠진 것인지 스스로를 진단해 보시길 바랍니다

부엉이날다부엉이날다20년 발품으로 완성한 학군지 지도글 모아보기 →26. 08. 12.

아파트 갈아타기 전략 : 매수세가 끊긴 부동산 매도하기

안녕하세요. 부엉이날다입니다 상급지 아파트로 갈아타고 싶은데 매도가 잘 안되시나요? 매수세가 끊긴 부동산은 어떻게 매도해야 할까요? 첫째. 매력적인 가격 조건 창출 1. 손절매 한계선 설정 : 추가 하락으로 인한 기회 비용을 계산하여 주변 급매물보다 낮은 파격적인 가격을 책정해야 매수자의 관심을 끌 수 있습니다 2. 매수자 취득세/대출이자 지원 : 매매가를 깎아주는 대신 "취득세 00 지원" 또는 "1년치 대출 이자 지원" 등과 같은 조건을 걸면 매수자의 초기 자금 부담을 낮춰줄 수 있습니다 3. 잔금 매도자 대출 조건 제시 : 계약금과 중도금을 먼저 받고, 잔금은 매도자 대출 근저당을 설장한 후 명의를 넘겨줍니다. 잔금 기간을 길게 잡고 일시불 또는 할부로 받는 조건으로 매수자의 자금 부담을 덜어줍니다 둘째. 인테리어 개선 및 용도 변경 1. 올수리 및 인테리어 손보기 : 싱크대, 욕실, 조명, 벽지, 장판 등 적은 비용으로 큰 효과를 내는 인테리어 수선으로 부동산을 보러 오는 사람에게 첫인상을 좋게 줄 수 있습니다. 이성적으로 살 것 같지만, 대부분의 사람들은 감정에 끌여 계약을 합니다 2. 용도 변경 : 상가나 오피스텔의 경우, 공실이 장기화된다면 공유 오피스, 스튜디오, 공유 주방, 소호 사무실 등 최근 수요가 있는 업종으로 공간 구조를 전화하는 것도 방법입니다 3. 렌트프리(무상 임대) 활용 : 임대료를 낮추는 대신 초기 2-3개월을 무상 임대로 제공하여 임차인을 먼저 채우면, 수익률이 정상화되어 매도할 때 유리합니다

양콩26. 08. 12.

블루베리의 추억

온 세상이 초록 천지로 변해가는 시절이 오면 어김없이 떠오르는 이름이 있다. 8년전쯤 인근 아파트 소형평형 전세가 나왔다. 계약 시에 보니 임대인이 50대 후반의 여성이었는데, 인근에서 블루베리 농장을 하고 있다고 했다. 블루베리 여사는 인근 아파트를 두채 소유하고 있었는데, 첫 계약을 성공시킨 후부터 그녀 매물은 쉽게 계약이 되었다. 어떤 집은 꼭 계약하고 싶어서 열심히 광고하고 수십번 들락거려도 안 되는가 하면, 또 어떤 집은 한두번만에 쉽게 계약이 되기도 한다. 그런 일이 반복되다 보니, 쉽게 계약이 연결된 의뢰인과는 나름 잘 맞는 인연이라고 여기게 된다. 그녀는 계약 시나 잔금 시에는 블루베리를 들고 올 때가 많았다. 여름에는 막 따온 싱싱한 블루베리, 다른 계절에는 냉동실에 얼려놓았던 블루베리. 여름철 블루베리 계절이 되면 자꾸 전화해서 농장으로 와라 싱싱할 때 따먹으라 했고, 그러면 가서 몇 팩을 사다가 주변에 나눠주곤 했다. 또 그녀가 블루베리 따느라고 식사 못해서 배고프다고 전화하면 빵을 사다 준 적도 있고, 농기계를 사서 버스 타고 왔다고 농장까지 태워다 달라 하면 바쁜 시간 쪼개 운송서비스까지 했다. 어느 6월. 계약을 하고 있는데 갑자기 블루베리 여사가 들어오더니 손님들한테 블루베리를 사라고 영업을 하는 게 아닌가? 계약 중이라고 눈짓을 해도 '막 딴 블루베리가 더 좋니 어쩌니' 집요하게 영업을 해서, 결국 매수인이 10kg를 구매했다. 그녀는 블루베리 팔았다고 신이 났지만 나는 어이가 없었다.

이룸이이룸이전국 임장으로 검증한 내집마련 전략글 모아보기 →26. 08. 12.

잠실 신천동 한신코아, 8호선 역세권 재건축 카드

잠실이라고 하면 대부분 엘스, 리센츠, 트리지움 같은 완성된 대단지를 떠올린다. 그러나 잠실의 이어질 이야기는 지금 재건축을 앞두고 있는 매물들 사이에서 만들어지고 있다. 잠실주공5단지 6,411세대와 장미아파트 3,522세대가 재건축의 두 축으로 진행되고 있고, 그중 장미는 2026년 3월 정비계획이 통과되면서 5,105세대, 49층 규모로 확정됐다. 최근 장미2차 82㎡가 33억 신고가로 파크리오를 넘어섰다는 소식까지 이어지면서, 잠실 재건축 시장에 대한 시선은 다시 뜨거워지고 있다. 그런데 이 지도의 한쪽에, 잠실 재건축 매물 중에서 조금 다른 성격의 매물이 하나 보인다. 잠실 8호선 역세권에 자리한, 아파트와 오피스텔, 상가가 한 건물에 얽혀 있는 신천동 한신코아다. 위치, 규모, 시세 한신코아는 서울특별시 송파구 신천동 11-9에 자리한 493세대 규모의 단지로, 1988년 12월 준공되어 올해로 39년차에 접어들었다. 8호선 잠실역이 코앞이고 롯데월드타워, 석촌호수, 올림픽공원까지 도보로 이어지는 자리다. 시세는 13평이 약 10억, 18평이 약 14억 선에서 형성되어 있고, 21평은 16억 6천만원, 22평은 18억 3천만~18억 5천만원까지 나와 있다. 타 잠실 아파트에 대비해서 시세가 저렴하기 때문에 궁금해지는 물건이기도 하다. 1988년 준공된 구축이라는 점을 생각하면 결코 낮은 가격이 아니지만, 이 가격이 이 자리에 있는 이유를 무엇일까?

보더콜리26. 08. 11.

혼인신고 하면 대출∙청약 막힌다...'결혼 페널티' 뭐가 있나

서울에서 각각 연봉 4000만원을 받는 30대 직장인 A씨와 B씨는 지난봄 결혼식을 올렸지만 혼인신고서는 아직 서랍 속에 있습니다. 전세자금을 빌리러 은행에 갔다가 "혼인신고를 하면 안 된다"는 말을 들었기 때문입니다. 버팀목 전세자금대출 소득 기준은 부부합산 연 5000만원 이하, 신혼부부 전용도 7500만원 이하입니다. 각자일 때는 둘 다 자격이 있지만 혼인신고를 하는 순간 합산 8000만원이 되면서 함께 탈락합니다. 이재명 대통령은 지난달 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 "결혼을 하면 권장해서 이익을 줘야 되는데, 결혼을 하면 더 손해가 되게 설계되어 있는 게 부분적으로 좀 있는 것 같다. 그거는 저희가 다 찾아내서 그렇게 되지 않도록 하겠다"고 말했습니다. 보름 뒤인 지난 8일 이 대통령은 엑스(X)에 '청년들의 목소리로 찾은 결혼 페널티 22개'를 공개했습니다. 이 가운데 부동산 관련이 21개입니다. 대출 8개, 소득을 합치는 순간 자격이 사라진다 ①디딤돌 내집마련 소득요건 완화=부부합산 연소득 6000만원 이하가 기본, 생애최초·2자녀 이상 7000만원, 신혼부부 8500만원입니다. 각자 4500만원을 버는 남녀는 미혼일 때 각각 자격이 있지만 혼인신고를 하면 합산 9000만원이 되어 신혼부부 기준마저 넘깁니다. ②버팀목 전세자금대출 소득요건 완화=일반 5000만원, 신혼부부 7500만원입니다. 서울 맞벌이 신혼의 평균 소득을 감안하면 사실상 결혼과 동시에 창구가 닫히는 구간입니다.

호랑이26. 08. 07.

'동상이몽' 부동산 정책 대통령 vs 서울시장

<오세훈 네이버 블로그 갈무리> 집값이 무서운 속도로 치솟는 가운데 정부와 서울시가 각각 부동산 정책을 점검하는 자리를 마련했다. 하지만 두 행사의 분위기는 사뭇 달랐다. 정부 회의는 보유세 강화와 공급 확대라는 기존 정책 기조를 재확인하는 데 초점이 맞춰진 반면, 서울시 토론회에서는 현장의 시장 반응과 정책 부작용에 대한 보다 현실적인 문제 제기가 이어졌다. 특히 정부와 서울시의 인식 차이가 공개적으로 드러나면서 향후 부동산 정책이 정치적 대립 속에서 추진력을 잃는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 정부는 이번 세제 개편을 통해 실거주 1주택자는 보호하고 다주택자와 고가주택 보유자의 부담을 높이겠다는 원칙을 내세웠다. 실제로 종합부동산세 기본공제를 14억원으로 상향하면서 시가 30억원 안팎의 1주택자는 세 부담이 줄어드는 반면, 시가 35억원 이상부터는 세 부담이 증가하는 구조를 만들었다. 정부는 이를 통해 투기 수요를 억제하고 '똘똘한 한 채' 현상을 완화하겠다는 설명이다. 시가 30억원이 새로운 심리적 기준선으로 자리 잡으면서 20억~30억원대 아파트로 수요가 집중되고, 30억원을 넘는 단지는 가격 조정 압력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 결국 정부가 새로운 가격 기준을 만들어준 셈이다. 더 큰 문제는 공급 정책이다. 정부는 그린벨트 해제, 국공유지 활용, 비아파트 공급 확대 등을 잇달아 제시하고 있지만 대부분 장기 과제다. 그린벨트 해제는 환경영향평가와 주민 협의, 지방자치단체 협조까지 거쳐야 한다. 용산국제업무지구, 과천 경마장, 태릉골프장 등 기존 공급 계획 역시 이해관계 충돌로 수년째 속도를 내지 못하고 있다. 시장이 원하는 것은 당장 공급이 늘어날 것이라는 확신인데 정부가 내놓는 대책은 대부분 수년 후에야 입주가 가능한 계획들이다.

집생집사집생집사도시계획 족보로 서울을 읽는 집사글 모아보기 →26. 08. 06.

2026년 세제개편안 발표 (비거주자,다주택자,고가주택 소유자면 양도세,종부세 폭탄)

2026 세제개편안이 나왔다. 간략요약하면 27년까지 안팔거나 실거주 안하면 양도세,종부세 폭탄이 기다리고 있다.라고 표현가능하다. 특히 고가주택,다주택 그리고 실거주를 안하면 징벌적으로 혼내주겠다? 는 소리다.그리고 날로 올라가는 공시가로 인한 재산세의 증가도 시나브로 당신의 지갑을 얇게 만들고 있다는 사실을 잊으시면 안된다. 아무튼 진짜로 이대로 국회 통과가 된다면 전월세 대란과 양극화를 더욱 급속화 시킬 것으로 예측된다. 실거주 안하면 양도세 ↑ → 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾼다. 간단요약하면 안살면 세금내라는 소리다. 해당 부분에 대한 시뮬레이션은 지난번에 올린 배포자료 분석에 자세하게 나오니 그걸 보시면 된다.(간략 요약하면 반포자이 10년 거주한 사람 기준 양도세가 3.5배 정도 늘었다) 강남에 30억이상 넘어가는 집들이 실질적인 타격이 있다. 특히 지금까지 거주 안한 분들이 가장 큰 고민이실거다. 그리고 자주 헷갈리시는 부분이 있는데 이거는 장기보유(거주)특별공제에 관한거지 1가구1주택 비과세요건(거주2년or보유2년)과는 별개다. EX) 김모씨는 동탄에 현재 시세 17억~18억 아파트를 3년전에 비조정지역일때(비조정지역일때 매수했으면 비과세요건은 2년 보유만하면 12억까지 공제) 9억에 전세4억을 끼고 5억 투자금으로 갭투자로 취득을 했다. 그리고 실거주를 안했다. 그러면 김모씨는 비과세요건(2년이상 보유)을 충족했기 때문에 양도가액 12억까지는 양도세가 안나온다. 만약 김모씨가 17억에 해당 아파트를 매도하면 12억까지는 공제가 되지만 그 초과분인 17억-12억= 5억 에 대한 장기보유 특별공제가 상단 표처럼 바뀐다는거다. 그래서 김모씨는 세금을 줄일라면 27년에 매도를 하는게 유리하기는 하나 28년~29년이 지나서 해당 소유 아파트가 얼마나 올라있을지 모르기에 27년에 매도를 하는게 답은 아니다. 하지만 솔직히 매도를 하기가 쉽지가 않은 현실인게 지금 주담대 갭투자(전세퇴거대출 포함)까지 사실상 막아놔서 김모씨는 동탄에 저 아파트를 팔고 특별히 복권에 당첨되거나 부모가 금수저여서 현금증여를 받지 않는 이상 갈아타기기 쉽지 않기에 확률상 안팔고 계속 들고갈 가능성이 높다고 본다.

양콩26. 08. 05.

비가 오면 전쟁이 시작된다.

오늘의 주인공은 단독주택이다. 94년도에 옆집과 나란히 건축된 쌍둥이 주택인데 옆집은 1년 전에 누군가가 사서 멋지게 리모델링을 하였고, 이 집은 내가 매매계약을 진행했다. 주거용 건축물 중에 가장 일이 많고 계약 성사율이 낮은 중개대상물이 단독주택이다. 그래서 큰 기대를 안하고 블로그에 올려놓았는데 연락이 와서 함께 가서 내외부를 훑어보았다. 다행히 마음에 들었던지 그 후로도 직접 가서 주변을 둘러보고 쌍둥이 주택이라 옆집에 양해를 구해 집 내부를 비교해보는 둥 꼼꼼히 살핀 뒤에 계약 의사를 밝혔다. 다만 수리할 곳이 너무 많으니 금액좀 조정해달라길래 다행히 잘 절충이 되어 계약 일정이 잡혔다. 계약서 특약사항에 매매가에서 리모델링 및 하자보수 비용이 절충된 점을 기재하였고, 중개대상물 확인설명서에도 리모델링 및 수선을 요한다는 내용을 칸칸마다 적었다. 더불어 노후 건물이라 내외부 균열 상태 및 육안으로 확인된 누수는 없으나 노후 건물 특성상 보이지 않는 곳에 누수가 진행되고 있을 수 있다는 점을 명시하였다. 계약일은 6월 중순이었고 잔금 일은 7월 중순이었다. 그런데 계약과 동시에 전쟁이 시작되었다. 쭈욱 비가 내렸기 때문이다. 이 단독 주택은 집을 내놓으면서 매도인 가족이 미리 이사나가 공실 상태였는데, 30년 가까이 되어 여기저기 노후된 집이 한달 가량 내린 비에 온전할 리가 있겠는가... 심지어 몸만 빠져나가고 내부에 온갖 짐들은 그대로 둔 상태여서 잔금일 이전에 미리 짐을 치워주기로 했었는데, 그눔의 비 때문에 차일피일 미루다가 잔금 2일 전까지도 짐을 다 못 치웠다.

모호26. 08. 04.

생애최초 내 집 마련 전 유튜버 부동산 컨설팅 받아본 후기

안녕하세요. 모호입니다. 오늘은 저희가 생애최초 주택 매수를 하면서 도움을 받은 부동산 컨설팅 후기 를 생각나는대로 주절주절 적어보려고 합니다. 부동산 유튜버 상담 계기 주변에서 "집 살 생각이 있어서 상담받은 거 아니야?" 라고 물어보시는데 그건 아니었어요. 당시 저희는 집을 사야겠다는 확신 자체가 없었습니다. 기회가 되면 사려고는 했는데 아직 시드가 한참 모자라다고 생각했어요. 빌라 매수도 고민하고 있었고, 전월세를 더 살면서 돈을 모으는 선택지도 충분히 생각하고 있었습니다. 그래서 상담 신청서에도 현재 상황을 점검하고 앞으로의 방향을 정하고 싶다고 적었던 기억이 납니다. 그리고 제가 서울을 벗어나고 싶지가 않았어서.. (서울 떠나면 다시 못 돌아올거라는 생각..ㅠ) 서울 아파트 못 사면 빌라라도 사자! 는 생각이 있었습니다.. 이게 맞는지, 이러나 허송세월 보내는 건 아닌지 걱정이 들어 남편 지인이 상담을 받았다던 부동산 전문가를 소개받아 상담을 신청하게 되었습니다. 저희의 재정 상황과 희망 사항(집 사고 싶다, 서울 집을 사고 싶다 등)을 자세히 적어서 제출했고 확인 후 유선상담을 먼저 진행했습니다. 여기까지는 무료였어요. 진짜 이 상황으로는 집 살 가능성이 없거나, 희망사항을 이루기 어려운 부분이라면 유선 상담으로 끝내고 비용은 받지 않는 식으로 진행하시더라구요. 워낙 부동산 자체를 좋아하시는 분이셔서 귀에 피날 정도로 말씀을 많이 해주시고 그렇게 통화 끝에 저희는 그래도 상담을 받아보겠다! 로 결정 후

모호26. 08. 04.

신혼부부 경기도 아파트 토지거래허가지역 약정서 쓴 후기

안녕하세요 모호입니다. 이전 글까지만 해도 빌라 임장을 다녔었는데요. 급 계획을 변경하여 경기권 아파트를 매매하게 되었습니다! 사실 저는 경기권으로 가는 거에 대해 부정적인 생각을 가지고 있는 사람이었어요. 한번 서울을 벗어나면 다시 돌아오지 못할 거라는 큰 두려움을 갖고 있었습니다. 그렇기에 현 거주지 근처의 빌라를 매매 하여 재개발을 노린 후 서울 아파트를 노려보자는 나름(?) 전략적인 계획을 가지고 있었죠 그렇게 한동안 산책삼아 임장을 다니고 인스타 들어가듯 네이버 부동산을 들락날락했는데 재개발 가능성 있는 구역은 이미 너무 피가 많이 붙어있더라구요. 그리고 임장을 계속 다니는데 빌라에 재개발 반대 벽보가 너무 많이 붙어있었습니다. 알아보면 알아볼수록 치솟는 분담금에 대한 이야기도 참 많더군요. 이거 제가 어케저케 버텨봐도 실질적인 이득은 없을 수도 있겠구나 아니 실질적으로 손해일 수도 있겠구나 싶었고 제가 꿈꾸던 재개발에 대한 기대는 환상이었을 수 있겠구나 싶었어요. 그렇게 아파트로 눈을 돌리게 됩니다. 제가 있는 지역의 빌라 가격에 좀만 보태면 웬만한 경기권 아파트 가격과 맞먹는 수준이더라구요. 결국 저희는 고민 끝에 경기권의 아파트를 매매하기로 결정했고 이 글을 작성한 날, 약정서를 쓰고 왔습니다! 사실 저희 예산 안에서 대단한 시세 차익이나 엄청난 성장 가능성을 가진 곳을 매수하기는 어려웠어요. 하지만 저희 나름대로 실거주 만족도와 기대해 볼 만한 호재를 꼼꼼히 따져보며

모호26. 08. 03.

주말 데이트 중 마주친 4억대 빌라, 우리 집이 될 수 있을까?

안녕하세요 모호입니다. 지난 주말에 남편이랑 집 근처 산책하다가 우연히 부동산 매물을 보게 됐어요. 생각보다 조건이 괜찮은 4.2억짜리 빌라를 발견하고는 마음이 콩닥거리더라구요.. 집에 돌아오자마자 남편이랑 머리를 맞대고 우리의 현실적인 자금 상황과 대출 전략을 세워봤는데 비슷한 고민을 하는 신혼부부 친구들에게 도움이 될까 싶어 정리해 봅니다 1. 우리의 현재 상황 체크 - 현재 가용 현금: 약 1억 원 (영끌 기준) - 나의 연봉: 5,000만 원대 - 배우자 연봉: 6,000만 원대 - 결혼 상태: 현재 신혼 (혼인신고 전) 2. 얼마가 더 필요하고, 어떤 전략이 좋을까? 4.2억 빌라를 매수할 때 가장 중요한 건 역시 대출이죠...! 저희처럼 합산 소득이 1억 정도 되면 일반 디딤돌 대출 소득 요건(8.5천만 원 이하)을 넘어서게 돼요. 이럴 때 저희가 세운 전략은 '혼인신고 전 각자 대출' 혹은 '신생아 특례' 활용이에요. 전략 A: 혼인신고 전, 미혼 상태로 대출받기 생애최초 주택구입자라면 LTV 80%까지 가능해서 4.2억의 80%인 3.36억까지 대출을 노려볼 수 있어요. 이 경우 저희 현금 1억에 대출을 더하면 매매가 4.2억은 충분히 감당 가능한 수준이더라구요 전략 B: 출산 계획이 있다면 '신생아 특례 디딤돌' 저희가 1~2년 내에 임신 계획이 있잖아요? 아이를 낳고 나서 매수를 한다면 부부합산 소득 기준이 2억까지 확 늘어나요.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 08. 03.

세금으로 집값 잡겠다는 말에 아직도 속으시는 분 없죠?

정부의 부동산 세제 개편 발표가 가까워지고 있습니다. 최근 언론과 부동산 커뮤니티에는 종합부동산세 강화, 장기보유특별공제 축소, 초고가 주택 중과와 관련된 여러 이야기가 나오고 있는데요. 이미 답정너였던 토론회가 끝이 났고 언론에서는 세제 개편 앞두고 부동산 시장 불안감이 커지고 있다고 하네요. 혹시 이런 기대를 하시는 분들이 계실 수도 있습니다. “세금이 올라가면 집값이 조금 잡히지 않을까?” “지금 집을 사지 말고 세제 개편 발표까지 기다려야 하는 것 아닐까?” 결론부터 말씀 드리면, 저는 이번 세제 개편으로 전체 집값이 잡힐 가능성은 매우 낮다고 생각합니다. 이미 어제 기자단 배포용 26 세제개편안 자료가 한번 돌아다녔는데요. 이번 세제 개편은 초고가 주택, 실제 거주하지 않는 고가 1주택, 그리고 큰 양도차익을 얻은 주택 보유자에게 세 부담을 더 주는 방향이 중심입니다. 제가 보기에는 정치적으로 표를 잃지 않으면서 세금은 더 뜯어가기 위한 방향으로 아주 잘 만든 것 같습니다. 그런데 초고가 주택의 보유세를 올린다고 서울과 수도권의 전체 집값이 내려갈까요? 제가 누누히 말씀 드렸지만 펀더멘탈이 약한 초고가 주택은 가격이 흔들릴 것입니다. 하지만, 중저가 주택은 1도 타격이 없습니다. 여기서 더 재미있는 부분이 있습니다. 정부는 2026년 2월까지만 해도 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 종료한다고 공식 발표했습니다. 그런데 최근 세제 개편 논의에서는 다시 다주택자 양도세 중과를 한시적·조건부로 완화하는 방안이 보이네요.

보더콜리26. 08. 03.

뉴욕 비거주 초고가 주택에 중과...나라마다 다른 보유세

요즘 부동산 시장의 최대 화두는 보유세입니다. 올해 공동주택 공시가격이 서울에서 20% 가까이 뛰면서 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 커진 데다 정부가 앞으로 보유세를 더욱 강화하기로 했기 때문입니다. 보유세 강화 논란이 뜨거운 가운데 다른 나라 보유세는 어떨까요. 다른 나라는 집을 갖고 있다는 이유로 세금을 얼마나, 어떻게 물리고 있을까요. 마침 국회 재정전문기관인 국회예산정책처가 최근 '해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석' 보고서를 내놨습니다. 한국을 포함해 미국(뉴욕·로스앤젤레스), 캐나다(토론토), 영국(런던), 프랑스(파리), 독일(베를린), 일본(도쿄), 싱가포르, 중국(상하이) 등 9개국 대표 도시의 보유세를 세금 계산 단계별로 뜯어본 자료입니다. 보고서를 길잡이 삼아 쟁점별로 비교해 봅니다. 세부담: OECD 평균과 G7의 절반 사이 세부담 크기부터 보겠습니다. 2024년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 비중은 0.9%입니다. OECD 평균(0.9%)과 같고, G7 평균(1.9%)의 절반 수준입니다. 총조세 대비 비중은 한국 4.9%로 OECD 평균(3.8%)보다 높고 G7 평균(8.1%)보다 낮습니다. 어느 잣대를 쓰느냐에 따라 '평균 이상'도 '선진국의 절반'도 되는 셈입니다. 주의할 점이 있습니다. 이 통계에는 주택뿐 아니라 토지·상가 등 비주거용 부동산 세금까지 섞여 있습니다. 국회예산정책처는 보고서에서 "부동산 유형별로 구분되지 않아 해석에 유의할 필요가 있다"고 지적했습니다. 과세 구조도 다릅니다. 9개국 가운데 국세(종합부동산세)와 지방세(재산세)로 이원화해 걷는 나라는 한국뿐입니다. 나머지는 대부분 지방세 하나로 운용합니다. 보유세가 도로·치안·교육 같은 지방정부 서비스의 대가라는 '편익원칙'에 뿌리를 두고 있기 때문입니다.

집생집사집생집사도시계획 족보로 서울을 읽는 집사글 모아보기 →26. 08. 03.

26세제개편안 분석(매매,전월세 가격 폭등 및 지방 엑소더스 가속화)

※ 26년 7월30일 재정경제부 기자단 배포자료를 바탕으로 분석. 아직 나온건 아님. 고가주택 소유자,다주택자는 장특공 혜택 사실상 폐지 보시다시피 내년 27년까지는 올해와 동일하고 28년도에는 살짝 더 매운맛을 보여주고 29년도에 본성을 들어내겠다는 소린데 보라색 칸에 보이듯이 장특공도 공제한도가 생긴다. 28년 부터는 공제액이 최대 20억까지 29년 부터는 공제한도가 10억이다. 강남의 초고가 주택을 29년 되기전에 매물 내놓으라는 말을 돌려서 하는거다. 29년 부터 공제한도가 10억이면 1가구 1주택기준 장특공 공제 한도가 10억이상 안해준다는 거다. 즉 고가주택은 장특공 혜택이 없는거와 마찬가지다. → 이렇게 되면 어떤일이 생기냐 하면 너무나 지겹게 들은 조세전가의 법칙으로 장특공 못받는 고가주택은 그만큼 더 올려서 매도할 가능성이 높다. 반포자이를 예로 들어서 2013년에 12.55억에 취득한 사람이 10년 거주를 하고 47억에 매도했다고 가정해서 비교를 해보겠다. 1) 현행~27년 보시다 시피 장특공으로 약 20억 1천만원 가량이 공제가 되서 양도차익에서 빠져서 과세표준이 5억대가 된다. 그래서 총 납부금액이 1.9억 가량이 된다. 2) 29년 방식으로 장특공 공제한도 10억 상한으로 적용시 과세대상양도차익 약 25억에서 장특공으로 20억1천이 빠져서 과세표준이 5억이 되는게 아니고 10억이 빠져서 과세표준이 15억이 된다. 그러면 10억원 초과면 양도소득세율도 42%가 아니고 45%가 된다. 그러면 양도소득세는 15억(과세표준)*45%(10억초과 양도소득세율) = 약6억7천.

너구리26. 08. 02.

강 건너 광명만 변했다…구로 주민이 느끼는 상실감?

광명시 아파트 단지 모습. “구로구민은 광명시와 비교해 상실감 같은 걸 느끼고 있다.” 얼마 전 인터넷 기사를 읽다가 장인홍 서울 구로구청장 인터뷰에서 이 문장이 눈에 들어왔다. 상실감이라니. 구로구민은 광명시와 무엇을 비교하며 상실감까지 느낀다는 것일까. 이유를 읽어보니 꽤 의미심장했다. 구로구와 광명시는 목감천과 안양천을 사이에 두고 맞닿아 있다. 그런데 물길 하나를 건너면 도시의 풍경이 확연히 달라진다. 광명에는 20층이 넘는 신축 아파트들이 계속 올라간다. 과거에는 광명이 구로보다 개발이 더딘 지역으로 평가받았고 집값도 상대적으로 낮았지만, 지금은 상황이 크게 달라졌다. 장 구청장은 인터뷰에서 광명시장에게는 도시계획 권한이 있지만 서울의 자치구청장에게는 권한이 제한돼 있다는 점도 언급했다. 개발 속도의 차이가 단순히 구청장의 의지 문제가 아니라는 설명이었다. 나는 구로1동(구일역)에 산다. 이곳에서는 서부간선도로와 안양천 건너편으로 광명의 아파트 단지들이 보인다. 창문 밖을 내다보거나 안양천을 걷다 보면 새 아파트가 올라가는 풍경을 어렵지 않게 볼 수 있다. 가끔 광명에 갈 일이 생기면 동네 분위기가 확실히 달라졌다는 것을 느낀다. 신축 아파트가 들어서고 상가와 도로, 편의시설이 함께 정비되면서 도시 전체가 조금씩 새로워진 인상을 준다. 반면 구로1동은 시간이 멈춰 있는 듯한 느낌이 있다. 오래된 주택과 좁은 도로가 그대로 남아 있고, 눈에 띄는 대규모 개발 계획도 좀처럼 현실화되지 않는다. 물론 생활 인프라가 편리하고 조용한 주거환경이라는 장점도 있다. 하지만 이 지역에 집을 소유한 주민들 입장에서는 이런 조용함이 반갑지만은 않을 것이다. 집값이 오를 만한 동력이 좀처럼 보이지 않기 때문이다.

집생집사집생집사도시계획 족보로 서울을 읽는 집사글 모아보기 →26. 08. 01.

2040서울 도시 기본계획 실현된 건 무엇일까

2040 서울도시기본계획 2040 서울도시기본계획은 향후 20년 동안 서울시가 나아가야 할 방향과 기본 틀을 제시하는 최상위 법정계획이며, 미래상으로 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’ 을 제시하고 있다고 한다. 여러가지 내용이 있는데 그 중 가장 중심적인 내용은 3도심,7광역,12지역중심 체계다. ※중요한건 저건 개발계획이다.저기에 해당 안된다고 무조건 안좋은 동네는 아니니 참고 하시길. 그리고 축을 기점으로 어떻게 개발할지 큰 그림을 그린건데 디테일하게 보면 지역별로 특색을 갖고 개발한다는 내용이 있고 중심지 기능을 강화해서 집 근처에서 일하고 놀고 운동하고 다 할 수 있게 만든다는 내용도 골자다. 특히 UAM(Urban Air Mobility) 관련 내용도 흥미롭다. 실현이 된 사업은? 가까이서 보면 1번은 삼성GBC 그리고 잠실MICE 사업 인데 GBC는 착공했고 잠실MICE는 올해 착공 가시권이다. 2번은 창동 아레나 역시 착공했다. 3번은 서울복합화력발전소 수변공간 조성인데 당인리 발전소를 말하는거다. 문자 그대로 수변공원을 조성했다. 4번은 강동구에 고덕비즈밸리다. 이케아를 비롯해서 중견기업들이 입주함. 과거에는? 2006년에 나온 2020계획이다. 마곡 하고 문정이 눈에 들어온다. 맨땅이었는데 지금 마곡 업무지구 그리고 문정법조타운 이 되었다. 청량리 왕십리 공덕 신촌도 저 때부터 계획이 다 있었다. 영등포의 동쪽이라서 영동이라고 불렸던 강남이 영등포를 넘었다. 영동대교,영동시장등 지금도 그대로 쓰고 있기도 하다.