'동상이몽' 부동산 정책 대통령 vs 서울시장
호랑이읽는 데 약 3분
<오세훈 네이버 블로그 갈무리>
집값이 무서운 속도로 치솟는 가운데 정부와 서울시가 각각 부동산 정책을 점검하는 자리를 마련했다. 하지만 두 행사의 분위기는 사뭇 달랐다. 정부 회의는 보유세 강화와 공급 확대라는 기존 정책 기조를 재확인하는 데 초점이 맞춰진 반면, 서울시 토론회에서는 현장의 시장 반응과 정책 부작용에 대한 보다 현실적인 문제 제기가 이어졌다. 특히 정부와 서울시의 인식 차이가 공개적으로 드러나면서 향후 부동산 정책이 정치적 대립 속에서 추진력을 잃는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다.
정부는 이번 세제 개편을 통해 실거주 1주택자는 보호하고 다주택자와 고가주택 보유자의 부담을 높이겠다는 원칙을 내세웠다. 실제로 종합부동산세 기본공제를 14억원으로 상향하면서 시가 30억원 안팎의 1주택자는 세 부담이 줄어드는 반면, 시가 35억원 이상부터는 세 부담이 증가하는 구조를 만들었다. 정부는 이를 통해 투기 수요를 억제하고 '똘똘한 한 채' 현상을 완화하겠다는 설명이다.
시가 30억원이 새로운 심리적 기준선으로 자리 잡으면서 20억~30억원대 아파트로 수요가 집중되고, 30억원을 넘는 단지는 가격 조정 압력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 결국 정부가 새로운 가격 기준을 만들어준 셈이다.
더 큰 문제는 공급 정책이다. 정부는 그린벨트 해제, 국공유지 활용, 비아파트 공급 확대 등을 잇달아 제시하고 있지만 대부분 장기 과제다. 그린벨트 해제는 환경영향평가와 주민 협의, 지방자치단체 협조까지 거쳐야 한다. 용산국제업무지구, 과천 경마장, 태릉골프장 등 기존 공급 계획 역시 이해관계 충돌로 수년째 속도를 내지 못하고 있다. 시장이 원하는 것은 당장 공급이 늘어날 것이라는 확신인데 정부가 내놓는 대책은 대부분 수년 후에야 입주가 가능한 계획들이다.
시장에서는 수요는 즉시 억제하지만 공급은 미래 약속뿐이라는 비판이 나온다. 공급 부족이 가격 상승의 핵심 원인이라면 공급 속도를 높이는 제도 개선이 우선이어야 하는데, 세금부터 손보면서 시장 불안만 키웠다는 지적이다.
서울시가 내놓은 문제의식은 이런 현실과 맞닿아 있다. 지난 6일 오세훈 서울시장은 정부의 세제 개편을 두고 민간 임대사업자에게 인센티브를 주지 않고 제재를 강화하는 것은 전월세 시장을 더 어렵게 만들 수 있다고 비판했다. 실제로 임대사업자의 세 부담이 커질수록 임대주택 공급은 줄어들 가능성이 높고, 그 부담은 결국 임차인에게 월세 인상이라는 형태로 전가될 수 있다.
또한 정부가 재건축을 공급 대책으로 인정하지 않는 태도에 대해서도 강하게 문제를 제기했다. 재건축은 기존 주택을 허무는 사업이지만 일반분양 물량이 전체의 20% 안팎 발생한다. 서울처럼 신규 택지가 사실상 없는 도시에서는 재건축과 재개발이 가장 현실적인 공급 수단이다. 이를 공급 효과가 적다고 평가절하하면 민간 정비사업 추진 동력 자체가 약화될 수밖에 없다.
특히 정부가 재건축 사업성을 떨어뜨리는 각종 규제를 유지하면서 한편으로는 공급 부족을 해결하겠다고 말하는 것은 정책의 일관성 측면에서도 설득력이 떨어진다. 민간 사업자는 사업성이 확보돼야 공급에 나서는데, 규제 강화와 세 부담 증가는 사업 지연으로 이어질 가능성이 높다.
정부가 강조하는 공공 중심 공급도 한계가 있다. 한국토지주택공사(LH)나 공공택지 개발은 대규모 물량 확보에는 유리하지만 인허가와 보상, 주민 반발로 착공까지 오랜 시간이 걸린다. 반면 민간 재건축·재개발은 사업성이 확보되면 상대적으로 빠르게 공급이 가능하다. 서울의 주택 공급에서 민간 정비사업을 배제하기 어려운 이유다.
그렇다면 서울시는 정부와 별개로 공급 확대 정책을 추진할 수 있을까. 결론부터 말하면 일정 부분은 가능하지만 결정적인 권한은 정부에 있다.
<이재명 대통령. 청와대 갈무리>
서울시는 신속통합기획을 확대하거나 정비계획 수립 기간을 단축하고, 인허가 절차를 신속하게 진행하는 등 행정 지원은 지속할 수 있다. 실제로 신속통합기획은 정비사업 초기 기간을 크게 줄이며 사업 속도를 높여왔고, 재건축·재개발 활성화에도 일정 부분 기여했다. 용도지역 변경이나 도시계획 결정, 정비계획 승인 등에서도 서울시의 역할은 적지 않다. 하지만 그 이상의 정책은 중앙정부 권한에 묶여 있다.
재건축초과이익환수제, 종부세와 양도세 등 세제 개편, 안전진단 기준, 용적률 특례, 그린벨트 해제, 공공택지 지정 등 핵심 정책은 대부분 국회와 정부가 결정한다. 서울시가 공급 확대 의지를 갖고 있어도 정부 정책 방향과 충돌하면 속도를 내기 어렵다.
대표적인 사례가 그린벨트다. 정부는 강남권 개발제한구역 해제를 검토하고 있지만 서울시는 환경 보전과 도시관리 차원에서 신중한 입장이다. 반대로 서울시는 재건축 활성화를 원하지만 정부는 투기 자극 가능성을 우려하며 속도 조절에 나서고 있다. 서로 다른 정책 철학이 공급 정책 전반에 영향을 미치는 구조다. 향후 부동산 시장은 결국 정부와 서울시가 얼마나 정책 공조를 이뤄내느냐에 달려 있다.
정부는 세금으로 시장을 통제하려는 접근에서 벗어나 공급 확대를 위한 규제 개선에도 보다 적극적으로 나설 필요가 있다. 특히 민간 정비사업을 투기의 대상으로만 볼 것이 아니라 서울 도심 공급의 핵심 축으로 인정하는 정책 전환이 요구된다.
서울시 역시 정부 비판에 그칠 것이 아니라 자체적으로 추진 가능한 정비사업 행정 절차를 더욱 단축하고, 사업성을 높일 수 있는 도시계획 지원 방안을 지속적으로 확대해야 한다.
무엇보다 시장이 원하는 것은 정책 방향의 일관성이다. 세금을 올릴지 내릴지, 재건축을 장려할지 억제할지, 공공 공급에 집중할지 민간 공급을 활용할지 정책 신호가 계속 엇갈리면 시장은 불확실성만 커진다. 결국 집값을 움직이는 것은 공급량만이 아니라 정책에 대한 신뢰다. 지금 필요한 것은 정부와 서울시가 서로 다른 메시지를 내놓는 것이 아니라 하나의 방향을 향해 움직이는 일이다. 그렇지 않다면 집값은 정책보다 시장 심리에 의해 계속 흔들릴 가능성이 크다.
댓글12
짜라짠2026년 8월 7일
근데 집값이 이렇게 오르면 실거주가 더 힘들어질 거 같음 서울 시내에서 살려면 진짜 큰돈 들어가니 말이지 뭐 아파트 수요가 많은 건 인정하는데 공급은 전혀 늘지도 않고 세금만 더 올라가면 사람들 월세 하기도 힘들거 같아 솔직히 현장은 더 험악해지는 거 아닌가 싶고 이러다 진짜 집 사고 싶어도 못 사는 시대 오는 건 아닐까 걱정됨 30억이 심리적 기준이란 소리도 하는데 나 같은 사람에겐 정말 꿈도 못 꿀 금액이라니 참 씁쓸하더라
한대지2026년 8월 7일
근데 이렇게 집값이 오르면 진짜 실거주 고민하게 되는 것 같음 한편으론 집값 상승이 실거주 만족도랑 별로 상관 없는 경우도 많아서 애매하긴 한데 특히 공급 없고 세금만 늘어나면 월세도 부담되더라 결국 거주 안정성은 떨어지는 느낌임 이렇게 가면 집 사는 게 고문이 될 것 같음
희수니2026년 8월 7일
근데 이렇게 반응이 뜨거운 게 신기하네요 예전에도 비슷한 얘기를 들었던 것 같은데 제가 사는 지역은 그런 분위기가 별로 안 나왔던 것 같아요 회사 위치랑 가까운 곳에 이런 논의가 있으면 좋겠다는 생각은 했었는데 결국엔 주차 스트레스 때문에 그냥 패스했던 기억이 나네요 과연 이런 정책이 실제로 효과를 볼 수 있을지 궁금하긴 하네요
인생은아름다워2026년 8월 8일
이런 분위기가 계속되면 사람들 분위기랑 생활 패턴도 많이 바뀔 것 같아 인정 ;; 이 근처에 새 아파트 많이 생기긴 했는데 주민들 성향이 딱 그 투자 위주만 돌아가는 느낌이라서 ㄹㅇ 걱정이야 ;; 결국 매매 안 되면 다들 월세로 떠나게 될 거라고 생각해 ;;
햇님꽃님2026년 8월 8일
진짜 집값 이렇게 올라가면 서울 근처에 사는 것도 점점 힘들어지겠구나... 같은 가격이면 서울 말고 다른 지역 고려해보는 것도 괜찮지 않을까? 예를 들어 교통 잘 연결된 광명이나 일산이면 나름 괜찮은 선택일 것 같은데... 좋을지도 모르겠네 ㅎㅎ
서울초보2026년 8월 8일
와 예전에도 이런 얘기들이 많았던 것 같네 ㅋㅋ 주변 아파트를 생각해보면 시장이 진짜 기이하게 돌아가고 있다는 느낌이 확 드는 것 같아 ㅎㅎ 신규 아파트들이 생기는 건 맞지만 공급이 이렇게 적다 보니까 가격이 계속 오르면 실거주하는 사람들에게는 큰 문제가 생길 것 같아 특히 재건축 관련 규제로 인해 공급이 더 막히는 게 아닐까 싶기도 해 궁금해지네 결국 나 같은 사람들은 선택의 폭이 줄어들고 월세로 내몰릴 가능성이 큽디다 그런 걸 생각하면 다른 동네를 고민해봐야 할 때가 오지 않을까 하는 생각도 드는 거 있지 ㅋㅋ
샤니2026년 8월 8일
오... 예전에는 이 동네가 정말 조용하고 좋았던 것 같긴 한데 지금은 집값도 그렇고 교통 좋은 느낌이네 헉 사람들이 왜 이렇게 몰려드는 거지ㄹㅇ 실거주자들한테 점점 힘들어질 것 같은데 다들 어떻게 생각해? 지금 분위기 쉽게 유지될 수 있을까?
멍보리2026년 8월 9일
와 솔직히 교통이 좋다고 해서 좋은 건지 의문임 사람 많고 번잡한 동네가 오히려 나은 것 같기도 하고 그런 예쁜 단지들이라도 나가려면 힘들 것 같고 결국 생활하면서 동선이 편한 게 진짜 중요하지 않나 싶음
무난무난이2026년 8월 9일
이런 정책들이 실제로 효과를 볼 수 있을까 개인적으로 궁금하다 재건축 물량이 적어서 공급 증가에 대해 비관적이다 그런데 정부와 서울시가 의견이 엇갈리면 시장도 더 불안해지지 않을까 생각한다 결국 같은 가격대라도 대체재를 찾아야 하는 시점이라고 보는데 다른 지역을 고려해야 하는 건 아닌가 싶다??
신고돌이2026년 8월 9일
헉 진짜 서울에서 살기 힘들어지는 분위기인 것 같아 ㅎㅎ 친구가 더 비싼 동네로 이사하려고 하는데 거기도 사람 많고 집값이 자꾸 올라가서 고민이더라구... 나도 진짜 안정적인 집 하나 사고 싶은데 이러면 가능할지가 의문이야 제발 집값 좀 잡혔으면 좋겠어 ㅎㅎ
솔레임2026년 8월 9일
요즘 집값이 계속 오르니 실거주 가능한 곳이 점점 줄어드는 듯 합니다?? 이렇게 되면 반대를 고려하는 분들도 많아지지 않을까요??
정수빈2026년 8월 9일
근데 이 글 보니까 저도 비슷한 생각 들고 서울 근처 집값 오르는 소리 들었던 것 같아 요즘 교통 좋은 데가 정말 사람으로 북적이는 느낌이야 그래서 실제 생활이 애매해질까 걱정돼
