2022년과 같은 금리인데, 왜 집값은 안 떨어질까?

안녕하세요

퍼스트 클래스 입니다

대출금리는 다시 2022년 수준으로

먼저 2021년부터 2026년 5월까지의 대출금리와 매매증감, 전세증감 그래프입니다.

최근 대출금리가 많이 올라왔습니다. 어느 정도냐면 2022년 중반과 비교해도 크게 다르지 않은 수준까지 올라왔습니다. 이 그래프만 보면 문득 이런 생각이 들 수 있습니다.

"대출금리가 이렇게 올랐는데 집값은 왜 떨어지지 않을까요?"

2022년 말 아파트 가격이 급락했던 시기를 기억하시는 분들이 많을 겁니다. 당시에는 기준금리가 빠르게 올라갔고, 실제 대출금리도 급격하게 상승하면서 매수세가 크게 꺾였습니다. 거래가 줄어들고 매물이 쌓이기 시작하면서 결국 일부 지역에서는 고점 대비 30% 가까이 가격이 하락했습니다.

지금은 어떨까요?

현재 대출금리는 당시와 비슷한 수준까지 올라왔습니다. 기준금리 자체는 2022년 당시만큼 높지 않은데도 실제로 주택을 구입하는 사람들이 체감하는 대출금리는 상당히 높아졌습니다. 그래프만 놓고 보면 당시와 비슷한 환경이라고 생각할 수도 있습니다.

하지만 2022년과 지금은 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다.

2022년은 오랜 기간 상승이 이어진 끝에 시장이 이미 상당히 올라온 상태였습니다. 긴 상승이 이어지면서 가격에 대한 부담도 커진 상황에서 금리가 급격하게 올라왔고, 결국 높아진 이자 부담이 매수세를 꺾으면서 가격이 크게 조정 받았습니다.

지금은 대출금리만 놓고 보면 당시와 비슷하지만, 시장이 놓여 있는 위치까지 같은 것은 아닙니다.

금리만으로 시장을 판단할 수 없는 이유

여기서 많은 분들이 금리만 가지고 시장을 판단하는 실수를 합니다. 금리가 올라가면 집값이 떨어지고, 금리가 내려가면 집값이 오른다는 식으로 생각하는 겁니다.

물론 금리는 중요한 변수입니다. 실제로 2022년에는 금리 상승이 시장을 크게 흔들었습니다. 하지만 당시 집값이 크게 떨어졌던 이유를 금리 하나로만 설명하면 지금 시장이 왜 다른 방향으로 움직이는지는 설명하기 어렵습니다.

지금은 지역별 차이가 상당히 큽니다. 어떤 지역은 아직 전고점을 회복하지 못했지만, 이미 전고점을 20% 이상 넘어선 곳도 있고 최근 들어 전고점을 돌파하는 지역도 적지 않습니다.

같은 수도권 안에서도 움직이는 속도가 전혀 다릅니다. 금리는 모든 지역에 똑같이 적용되는데, 왜 가격은 이렇게 다르게 움직일까요?

여기에 최근 소비자심리지수도 계속 개선되고 있습니다. 금리가 높다는 부담은 분명히 존재하지만, 주택을 사려는 사람들의 심리까지 2022년처럼 완전히 꺾여 있는 상황은 아닙니다.

결국 전세와 공급물량을 봐야 합니다

그렇다면 결국 다른 변수도 같이 봐야 합니다.

가장 큰 차이는 전세와 공급물량입니다.

전세가격은 계속 오르고 있습니다. 전세가격이 올라가면 집을 사는 것과 전세로 거주하는 것의 가격 차이가 줄어들고, 결국 매수에 대한 부담도 달라집니다.

반면 앞으로 나올 아파트 공급은 턱없이 부족합니다. 당장 집이 필요한 사람은 존재하는데 전세가격은 올라가고, 새 아파트가 충분히 공급되지 않는 상황이라면 금리 하나만으로 매수 수요를 완전히 없애기는 어렵습니다.

2022년과 지금, 금리는 같아도 시장은 다릅니다

결국 지금 시장을 금리 하나만으로 판단하기는 어렵습니다. 2022년과 비슷한 수준의 대출금리라는 부담은 분명히 존재하지만, 당시와는 시장이 놓여 있는 조건 자체가 다르기 때문입니다.

그렇다고 금리를 무시해도 된다는 이야기는 아닙니다. 앞으로 금리가 더 오르거나 높은 수준이 오래 유지된다면 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.

다만 지금 더 중요하게 봐야 할 것은 이런 변화가 모든 지역에 똑같이 나타나는 것은 아니라는 점입니다.

이미 전고점을 크게 넘어선 곳이 있는 반면 아직 전고점을 회복하지 못한 곳도 있습니다. 같은 수도권 안에서도 가격과 수요, 공급 상황에 따라 앞으로의 움직임은 달라질 수밖에 없습니다.

그래서 지금 봐야 할 것은

그래서 지금은 "집을 사야 하나, 말아야 하나"를 고민하기보다 내가 관심을 가지고 있는 지역이 지금 어떤 상황에 놓여 있는지를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

앞으로 시장이 어떻게 움직일지는 누구도 정확하게 알 수 없습니다. 다만 지금 나타나고 있는 여러 변화들을 하나씩 살펴보다 보면, 시장의 방향을 판단하는 데 도움이 되는 신호들은 분명히 찾을 수 있습니다.

앞으로 이곳에서 시장의 변화와 지역별 움직임을 보면서, 제가 생각하는 것들을 하나씩 이야기해보겠습니다.