송파중 학군1탄.(가락 극동,래미안 파크팰리스,더샵 송파 루미스타)

오늘은 송파 중남부 가락동에서 대장주 아파트들을 임장했다. 가락동이 모양이 길쭉해서 같은 가락동인 헬리오시티가 대장이지만 헬리오는 열외로 두고 실질적인 대장주인 개롱역세권의 래미안 파크팰리스,가락극동 그리고 소단지지만 올해5월 입주한 더샵 송파 루미스타까지 보겠다.

가락극동은 사업성이 상당히 좋은 재건축이다. 송파 중남부에 위치해서 눈에 잘 안들어오지만 84년식에 555세대로 용적률은 179%. 그리고 주차가 세대당 2대다. 필자가 과거 임장기에서 구축이지만 주차가 2대가 나오는 흑석한강현대 그리고 묵동 신내5단지를 말하면서 가락극동도 2대라고 자주 언급을 했었다. 평수구성은 24평,30평,42평,51평으로 주력평형은 42평이고 중대형평수 비율이 많다. 24평(105세대)만 복도식이고 나머지 평수는 전부 계단식이다. 얼마전 사업시행인가를 받았다. 이제 조합원 분양신청을 위한 감정평가등 진행하면 추정분담금이 더욱 명확하게 나오는 단계다.

세대수가 500여세대지만 대형평수 위주 구성이라 필지의 크기는 약 1만2천평(이따가 가볼 바로 위에 가락 래미안 파크팰리스와 거의 똑같다.) 정도로 작지는 않다. 세대수에 비하면 큰거다. 보통 용적률이 낮고 중대형평수 구성이 많은 단지들이 이런 경향을 보인다. 한마디로 사업성이 좋다고 보시면 된다.

평균대지지분이 20.3평으로 우수하고

24평: 12.8평

30평: 16.5평

42평: 22.5평

51평: 27.7평

으로 전반적으로 좋다. 시공사는 롯데건설이고 최고층수 35층의 999세대의 르엘로 다시 태어난다.

옆에 공원만 지나면 나오는 문정 가락현대1차도 마찬가지로 르엘로 다시 태어난다.

일반분양 물량은 280세대~300세대 내외로 예상된다.

추정분담금은 감정평가액과 달라지는 물가에 따라 불확실하지만 많이는 안나오는 편으로 추측된다. 분상제만 없어도 훨씬 덜 나올텐데 솔직히 강남3구,용산구 분상제만 풀어도 재개발 재건축 못 갈 곳 별로 없다고 보인다. 그래서 강남3구,용산구 분상제로 눌르니 한강벨트와 그 이외지역 분양가 폭발하고 분상제 지역은 수분양자들 에게 자원봉사 하는 꼴이다.

강남에 로또 청약 당첨자 말고 좋을게 하나도 없다.

분상제를 할거면 서울 전체 다하던가 다 풀던가 해야지 왜곡이 없지. 중저가지역 분상제 하면 정치공학적 표계산에서 불리해서 그런거 다 안다.

주차 세대당 2대인게 완전 실감난다. 학군도 좋고 주차까지 널럴하니 몸테크 타기 안성맞춤으로 보인다.

앨레베이터를 타고 복도식 24평으로만 구성된 2동에 올라가서 전망을 본다.

가락 래미안 팰리스 그리고 재건축으로 관리처분인가가 나온 가락삼환의 모습도 보이고 오금상아2차도 보이고 저 멀리 거여 마천의 거여2-1구역 이었던 송파시그니처 롯데캐슬의 모습도 보인다.

이제 나와서 버스정류장을 지나서 현재 이지역 대장 아파트인 가락 래미안 파크팰리스로 향한다.

2007년식의 래미안 파크팰리스는 919세대로 용적률은 249%다. 주차는 세대당 1.31대며 평수구성은 26평,32평,43평 구성이다. 가동초품아며 성동구치소 부지도 품고 있다.

강남 송파에는 신축이 귀해서 2007년식의 래미안 파크 팰리스 정도면 년식이 좋다고 볼 수 있다.

단지를 통과해서 성동구치소 쪽 문으로 나오니 성동구치소부지 펜스와 5월에 입주한 더샵 송파 루미스타가 보인다.

더샵 송파 루미스타는 2026년 5월 준공되었고 가락현대5차를 소규모 재건축한 아파트다.(53동은 제외하고) 179세대고 주차는 세대당 2.03대를 준다. 평수구성은 24평,29평,33평,34평,39평 구성이다. 소규모 재건축이라서 위기도 있었지만 결국 부동산 가격이 많이 올라서 결국에는 성공? 했다고 보인다.

처음 22억인가로 고분양가 논란에 휩싸였는데 일정 할인분양을 통해서 미분양을 해소했다.

분상제인데? 어떻게 고분양가 논란이 있나요?

30세대 미만 일반분양을 하면 분상제가 적용이 되지 않기 때문이다. 이와 비슷한 사례가 위에 송파동에 리모델링이지만 잠실더샵 루벤에서도 있었다.

송파중 학군에 소단지지만 신축이 귀해서 인기가 꾸준히 있을 것 같다.

파크팰리스가 초품아고 다 좋은데 한가지 황당 아쉬운건 개롱역 출구가 아파트쪽으로 없다는 것.

지하철을 타려면 길을 건너야 한다. 왜 그랬지? 공원때문에 출구 내기가 너무 작았나?

아무튼 그래도 초품아기에 뭔가 상쇄가 되는 느낌이다.

철거가 진행중인 재건축인 오금(가락)상아1차 아파트의 모습도 보인다.

오금로 방면의 입구로 파크 팰리스를 다시 들어간다.

역시 조경의 삼성물산이라 그런지 기품있는 정자와 연못과 나무가 멋지게 조화를 이룬다.

성큰 아래로 가면 커뮤니티가 나온다고 해서 들어가 본다.

독서실과 북카페

헬스장

연식과 규모를 감안하면 알짜배기 커뮤니티 시설이라고 보여진다. 특히 헬스장은 신발장에 쌓여있는 신발을 보나 뭘로 보나 활발히 이용을 하는 느낌이다. 비용은 1달 3만5천원 1년 27만원이다.

아무리 못해도 전기값 물값은 나와야 운영을 하겠지. 필자가 과거 처음 헬스 입문하던 2000년대 초 보다 헬스장 비용이 줄었다. 그리고 신기하게 피자도 그렇다. 피자도 필자 어릴때는 비싼 음식이었는데 지금은 아니다.

정문쪽으로 나와서 문주와 상가쪽을 촬영한다.

오랜만에 맥도날드를 먹으러간다. 참고로 여기 맥도날드 드라이브 쓰루다.

역시 학군지라 맥도날드에 애들이 꽤 많았다.

다음편에서는 송파중학교 좌측 라인인 가락쌍용1차 그리고 재건축 막바지인 가락미륭을 둘러 보겠다.

지금 송파 중남부라인은 대대적인 개혁? 이라고 봐도 될 정도로 상당히 큰 변화가 일어나고 있다.

양재대로변 송파동,방이동 라인도 우량한 재건축들이 포진 되어있고 오늘 둘러본 가락동 지역도

가락극동 뿐 아니라 속도가 훨씬 빠른, 올해10월 철거 예정인 가락프라자(GS건설), 내년 2월말까지 이주중인 가락삼환(GS건설)이 입주하고 나면 이동네 느낌도 또 많이 달라질거다.

출처:재개발 닷컴

그렇게 되면 오늘 본 가락극동을 비롯한 기타 재건축들의 사업성이 더 증가되고 결국 이 동네는 더 좋아진다. 여기 아래동네인 거여마천 송시캐가 22억을 이미 찍었고 호가는 22억~25억 정도 한다.그리고 그 옆에 거여 마천 최초의 신축인 이편한세상 송파 파크센트럴은 송파시그니처 롯데캐슬 보다 1~2억 정도 아래가격으로 시세가 형성되어 있다. 송파의 끝인 거여마천이 저렇게 탄탄하게 받쳐주고 있고 철거 막바지인 마천4구역(디에이치 클라우드) 그다음으로 빠른 사업시행인가 단계인 옆에 3구역(GS건설) 도 입주하면 거여마천 시세도 앞으로 더 오를 것이다. 그리고 그 옆에는 감일 그리고 위례가 이어진다.

출처:재개발 닷컴

주거형 부동산은 결국 (상대적으로)비싸고 좋고 대단지인 아파트들이 얼마나 많이 생겨서 그 전체로 규모의 경제를 이룩하는가의 싸움이다. 그래서 이런 정비사업(재개발,재건축)이 활발히 진행되면 사회에 주택공급을 하는 역할 뿐 아니라 해당 동네도 좋아지게 된다.(사회에 기여했으니 내집도 좋아져야지??) 즉 아파트들로 이어지는 주거벨트가 생겨야 된다.

오늘 둘러본 가락동 송파중 학군 아파트들은

위례 복정에도 호재가 상당하고 거리가 있지만 삼성역GBC 호재의 영향권이다. 성동구치소가 잘되면 흠잡을 곳이 없는 입지다. 그리고 오금공원과 성내천 같은 자연환경과(조깅,자전거 타시는 분들 만족도↑) 개롱역 아래쪽 가락극동 뒤쪽 먹자골목도 매력포인트다. 유흥업소가 없고 가족끼리 친구끼리 적당히 먹고 마시기 좋은 먹자골목이고 은근 맛집이 꽤 숨어있다. 자체 학원가가 없지만 방이동 학원가는 금방이고 3호선 타고 대치동 학원가도 갈 수 있다.

인근 가락프라자와 가락삼환이 입주하고 부터 더 기대가 되는 지역이다. 동남권에 자녀교육을 염두에 두신 분들이 강남,서초 못가시는 분들은 잠실,올선 그담에 오늘 둘러본 가락동 송파중 학군과 송파동 방이동 가락중 방산중 학군을 보실 수 밖에 없게끔 되어있다. 그리고 강동구 고덕명일의 우수한 아파트들과도 비교를 하게 된다. 즉 갈만한 지역들은 이미 다 정해져 있다는 사실을 잊지 마시기 바란다.