송파중 학군2탄(가락쌍용1차,가락미륭)대단지 리모델링 VS 소단지 재건축
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지난편 송파중학교 학군1탄에 이어서 2탄을 쓴다.
심플하게 가락쌍용1차와 미륭아파트 딱 2개다.
가락쌍용1차를 먼저 본다. 정문쪽이 아니고 3호선 경찰병원역에서 나와서 들어가는 동선이다.
가락쌍용1차 아파트는 97년식 2,064세대로 용적률은 343%다. 주차는 0.97대. 평수는 24평,33평 구성이다. 리모델링을 추진중이고 대단지면서 가주초와 송파중을 품은 초중품아 아파트며 3호선 경찰병원역과 5호선 개롱역 이용이 가능하다. 학군+교통+대단지 모든게 성립하는 아파트다.
단점이 있다면 높은 용적률인데 리모델링사업으로 극복을 하려고 하는 모습이다. 시공사는 쌍용건설 컨소시엄으로(쌍용,포스코,현대엔지니어링,대우) 올해26년 사업계획승인을 목표로 추진중이다. 추가분담금은 작년 25년 기준 3억(20평대),4억(30평대) 정도로 나온다. 2천세대 대단지고 학군,교통이 해결되는 송파구에 위치해서 리모델링이지만 일반분양수도 284세대나 되서(대단지라서 리모델링치고는 매우 많다) 정비사업이 아닌 리모델링 사업이지만 기대를 할만하다고 본다. 3개층이나 올리는 수직증축 리모델링이라 지반의 강도도 중요하고 까다로운데 싱가폴의 랜드마크인 마리나 베이 샌즈를 지은 쌍용건설이라서 수직증축관련 기술력이 있다고 생각이든다.(개인적인 생각이다) 왜냐하면 마리나 베이 샌즈 호텔의 위 배모양 수영장? 과 전망대를 성공시킨 회사가 바로 쌍용건설이기 때문이다. 피사의 사탑 보다 더 기울어진 이 어려운 난제를 해결해서 전세계가 놀랐었다.
가락쌍용1차를 쉽게 설명하면 광장동의 용적률이 엇비슷한 단지들을 한 4개 모아논 느낌? 확대버전? 이라고 생각이 단번에 든다. 그리고 마포태영과 신동아 리버파크도 생각난다. 특히 마포태영이랑 세대수와 용적률이 비슷하다.
설마해서 찾아봤는데 마포태영 임장기에서도 가락쌍용1차 하고 광장동 같다는 멘트를 썼었다.
솔직히 임장기가 정책이나 다른 부동산 글 보다 멘트를 하기가 굉장히 어렵다.
가락쌍용1차를 비롯해서 마포태영,노량진 신동아리버파크 그리고 광장동의 현대 아파트들 모두 실거주성이 좋아서 그런지 구축이지만 꾸준히 잘 상승한다.
예전에 여기 왔을때도 장날에 왔었는데 이번에도 장날에 왔다.
가만보면 2천세대 정도 되면 규모의 경제가 나와서 장이 잘 선다. 아니면 주변에 아파트가 많아서 같은 수준의 고객이 확보가 된다 싶으면? 한단지에서 서긴 한다.
역시 여기서도 그걸(지하주차장이 연결이 되었나 안되었나) 해본다.
역시97년식이라서 지하주차장과 연결이 되어있지는 않다. 정문 송파중학교 쪽 가락쌍용1차 상가의 모습이다. 어린이 수영장등 상당히 활발하게 운영되는 느낌이다.
그리고 상가건물이 무슨 백화점 마냥 크다.
정문으로 나와서 송파중학교로 들어가서 찍어본다. 송파중학교는 아시는 분들은 아시겠지만
송파구에서 잠실학군과 올선학군 다음으로 문정2동(올림픽훼밀리)과 가락동 일부(가원중)송파동(가락중),방이동(방산중) 과 함께 학군지로 무조건 검토가 되는 중학교다. 근데 굉장히 헷갈리는게 송파동에 송파중이 있지 않고 가락동에 송파중이 있고 반대로 송파동에는 송파중이 없고 가락중이 있다.(파인탑,한양2차 동네)
리모델링 단지를 사실때 가장 중요한 부분 중 하나는 이제는 많이들 아시겠지만 바로 층수가 변하지 않는 다는 점이다. 재개발 재건축은 1층 소유주도 조합원이면 층수를 중고층으로 배정이 가능한데 리모델링은 골조를 그대로 두고 증축을 하는 방법이라서 내 층수는 변하지 않는다. 위 사진에 나오는 뻥뷰를 가진 소유주들이 앞으로도 계속 유리할거라는 소리다. 물론 재건축의 경우도 1층 소유주는 평가액이 중고층에 비해 적기에 좋은 뷰를 신청하려면 추가분담금이 조금 더 들긴해도 1층을 벗어 날 수 는 있다.
이제 두번째 아파트인 가락미륭으로 향한다. 가는길에 건너편에 문정 가락현대1차(재건축,르엘예정) 그리고 문정 삼성래미안이 나온다. 바로 옆동네지만 여긴 문정동 이라서 송파중학교 배정이 아니고 문정중을 간다. 현대1차(재건축,르엘예정)도 사업시행계획인가를 득했고 미래가치가 기대되는 재건축이다.
가락미륭 아파트는 435세대고 86년식이다. 주차는 0.49대. 평형구성은 20평,24평,26평,30평 구성이다. 용적률은 211%다.
여기 재건축 한다고 한지 얼마 안된 것 같은데 세월이 참 빠르다. 벌써 관리처분까지 끝나고 이주를 한다. 조합원들에게는 긴 시간이었겠지만 남이 보면 빨라 보인다. 원래 남일은 다 쉬워보임.
시공사는 포스코 건설이고 용적률 299%로 614세대로 다시 태어난다.(임대85세대 or 102세대 포함)
연식에 비해서 용적률도 높고 중소형 평수가 많은데 잘 진행이 되가고 있다.
개인적으로 거의 같은 입지인데 규모가 훨씬 크지만 리모델링사업을 진행하는 가락쌍용1차와 세대수가 훨씬 적지만 재건축을 하는 가락미륭의 미래의 가격 차이가 궁금하다.
리모델링 사업은 구조적인 한계(비선호 구조,층고높이 그대로)라는 단점이 있지만 임대아파트가 안들어간다는 장점이 있다. 그리고 지금 가락미륭은 아예 다 부시고 새집으로 재건축을 하기에 구조적인 강점(평면,층고높이등)이 있지만 임대아파트 비율이 꽤 된다. 둘다 같은 초등학교에 같은 중학교를 배정 받기에 나중에 둘다 신축이 되었을때 가격차이가 궁금하다. 물론 가락쌍용이 훨씬 대단지고 초중품아에 역이 더 가까워서
신축이 둘다 된 이후에도 지금처럼 살짝 더 비쌀거라고 보긴한다. 그리고 정황상 가락쌍용이 더 늦게 지어져서 연식이 더 좋을거다. 다만 결과가 어떨지 정확하게 예측이 잘 안되는 문제지만 한가지 확실한 건 둘이서 좋은 시너지 효과가 날거라는 것.
과거 이곳을 처음 봤을때 잠실교회와 쌍용상가 가운데 길 하나를 두고 나란히 있는 미륭과 쌍용의 모습이 인상적이었다. 학군도 괜찮고 실거주성이 좋아졌었기 때문이다.(원래 좋긴 했지만 그래도 2017년인가 성동구치소가 이전하기 전까지는 아무래도 지금보다는 좀 그랬다?)
아무튼 두 아파트가 다 잘되고 있는 듯 해서 보기좋고 특히 미륭은 거의 막바지니 더 기대가 된다. 조금만 더가면 가락시장과 송파 남부 재건축 잠룡인 올림픽훼밀리 아파트와 송파ICT보안 클러스터(약 1.6만평의 중앙전파관리소 부지) 개발사업이 최근 예비타당성 조사를 통과했고
가락시장역 근처 위신선 호재도 있고 무엇보다 관처가 나와서 사업 막바지인 미륭과 가락프라자,가락 삼환을 비롯해서 아까 잠시 나온 문정현대1차(사업시행인가) 그리고 지난번에 둘러본 가락극동(사업시행인가)등 추 후 이 지역의 지가 상승을 유의미하게 이끌어갈 괜찮은 재건축들이 꽤 많다.
애초에 괜찮은 학군과 3호선 5호선 그리고 확실한 셔세권인 송파대로 가락시장역 접근성까지 갖추고 있어서 교통도 좋다. 그리고 가락시장에서는 회 뿐 아니라 소고기,돼지고기 그리고 양고기 까지, 과일과 채소까지 상대적으로 저렴한 물가까지 갖추고 있어서 미각을 자극한다.
더불어서 지난번 송파중학군1탄에 나온 개롱역 먹자골목도 맛집이 많고 즐겁고 재미난 곳이고 성내천에서 조깅 자전거등 즐기기도 좋다.(쭉가면 올림픽공원을 지나서 한강까지 간다)
거기에 송파 막내인 거여마천의 재개발로 인한 약진으로 밑에서 든든히 받쳐주고 있다.
최근 마포,성동,동작,강동 등 한강벨트 지역의 신축과 대단지들 가격이 송파 중남부 지역의 가격을 상회하는 곳이 많아졌다.
그렇다. 원래 부동산은 이렇게 엎치락 뒷치락 하는거고 특히 뉴타운 재개발로 인해서 마포의 아현뉴타운이나 동작구 흑석뉴타운 그리고 대규모 재건축으로 대단지 신축이 들어서게 된 고덕동의 그라시움,아르테온,고래힐 등 이렇게 대단지 신축들이 형성되면 상급지 하극상이 나온다. 동네가 정비사업으로 다 바뀌어서 하극상을 친 대표적인 '예' 가 반포다.
하지만 오늘 본 바와 같이 올림픽훼밀리를 비롯해서 주변에 사업성이 상당히 우수한 재건축들(오늘 나오는 아파트들 말고도 송파동 방이동 양재대로 라인에 올선과 오금현대등 비롯해서 굉장히 많다.)을 비롯해서
송파에도 하나 둘 씩 신축 단지들이 들어서면 그동안 한강벨트에 치여서 서러웠던? 송파 중남부의 자존심을충분히 회복 가능하고도 남을거라고 보여진다.
송파구 자체가 머리끝(잠실 아시아선수촌,우성1,2,3차,잠실주공,신천장미)부터 허리(올림픽선수촌,오금현대 와 양재대로라인 그리고 올림픽훼밀리와 가락동 오금동 지역들) 발끝(마천뉴타운)까지 전부 변화의 기로에 서있다. 특히 머리끝의 시세는 강남 부럽지 않을 시세라서 송파구는 제일 상급지인 머리끝인 잠실의 가격이 한강벨트보다는 강하기에 머리끝에서 강하게 끌어줄 수 있다고 본다. 특히 앞으로 서울의 중심인 삼성역gbc 접근성에서도 우위에 있다. 앞으로 송파구 중남부 지역의 발전이 어떨지 기대가 된다.
댓글17
세르미온느2026년 8월 22일
가락미륭 쪽 지금 재건축 중인데 옆에 가락쌍용1차도 있어 교통량 많아서 왔다 갔다 하기 괜찮은듯하더라구요 ;; 요즘 3호선 경찰병원역 쪽은 진짜 핫해요 솔직히 가락시장은 음식 저렴하고 맛있어서 자주 가는 편이에요 혹시 새로운 상점 생긴다던가 그런 소식 들어보셨나요 사실 주변 애들은 기대할 게 많다던데 ;;
옐로우그린2026년 8월 22일
근데 가락미륭이랑 가락쌍용1차 쪽에 지금 뭔가 새로 생긴다던데 그거 진짜 맞나요 가격이 궁금해서요 ㅋㅋ 둘 다 아파트가 리모델링이나 재건축 하면서 실거주성도 좋잖아요 그럼 주변이 더 주목받을 것 같기도 하구요 ;; 과연 실제로는 어떻게 변할지 기대되네요
수달2026년 8월 22일
가락미륭이랑 가락쌍용1차 비교해보면 초반엔 ㄹㅇ 괜찮아 보이는데, 생각하면 고민이 생기는 게 사실임 ;; 두 단지 다 학군과 교통은 좋긴 한데 더 깊이 들어가면 변수 많아서 ;; 리모델링은 구조적으로 제약이 크고, 재건축은 임대 아파트가 진짜 걱정스럽더라구 ;; 솔직히 가격 차이 예측하기 힘든 게 현실임. 지금은 기대되지만 나중에 실제로 어떻게 될지는 ㄹㅇ 불확실한 게 크네 ;;
파워에이드2026년 8월 22일
헉 사진 보니까 분위기 좋네 완전 예전처럼 장날이면 여기 쭉 둘러보는 것도 재밌었는데 새로 생기는 상점들 궁금한 것 같은데 혹시 소식 들은 분 계신가 인듯 체? 가락미륭쪽은 진짜 어디 가면 볼만한 게 많아 보이는 듯한데 재건축 후에는 어떤 모습일지 정말 기대되네 인듯 체;;
서울초보2026년 8월 22일
와 가락미륭 쪽 재건축 소식 들으니까 진짜 재미있네요 ㅋㅋ 주변 분위기도 마냥 좋고 가락시장에서의 음식들 인기 있는 건 모두 아는 사실이죠 ㅎㅎ 요새 뜨고 있는 동네라서 사람들 많이 몰릴 것 같은데 과연 어떤 변화가 올지 너무 기대돼요 특히 상점들도 많이 생길 거라고 하니 기대감이 더 커지네요 가락쌍용1차랑 비교해보면 두 곳 다 각각의 장점이 있지만 결국 관건은 주변의 변화인 것 같아요 정말 흥미로운 시점이에요 ㅎㅎ
로또가답이다2026년 8월 23일
근데 가락미륭 쪽 재건축 하면 사람들 많이 몰리겠지... 주변 분위기 바뀌면 진짜 실생활도 변할 텐데, 어떤 호재가 체감될지는 모르겠음... 더 많은 변화가 생길지 기대되는 부분은 있긴 한듯.
희수니2026년 8월 24일
근데 가락미륭 쪽 재건축 소식은 흥미롭긴 하네요 주변이 어떻게 바뀔지 궁금하기도 하고 현재도 학군이나 교통이 양호한 편이라서 거주에는 무리가 없을 것 같긴 한데 수요가 증가하면 좀 더 활성화될 가능성도 있겠죠 하지만 여전히 임대 아파트 비율은 우려스럽긴 하네요 가락시장이 저렴한 음식으로 유명한데 그런 분위기는 앞으로도 잘 유지되었으면 좋겠네요
햇님꽃님2026년 8월 24일
글이 좀 지나치게 전문적인 느낌이네요... 그냥 부동산 분위기나 사진이 더 궁금할 뿐인데 수치나 시공사 이름 같은 건 좀 부담스럽고요 ㅎㅎ 솔직히 임장 갈 시간이나 있으면 퇴근하고 가까운 가락시장에서 맛있는 거 사먹고 싶네요... 저 같은 직장인은 현실이 이런 거죠 또 재건축이라면 다양한 의견이 나올 수 있지만 뭔가 금방 결정 나고 진행되는 거 같아서 제 상황은 무주택이라 그런가 하는 생각도 드네요... ㅎㅎ
곰탱이2026년 8월 24일
예전에 가락미륭 쪽 갔었는데 분위기 진짜 좋았어 ;; 근처 상점 어떤지 궁금하네 요즘 새로운 거 생겼다던가 소식 들었어? 가락시장 쪽에서 점심 저렴한 음식 먹는 것도 좋고 상권도 장기적으로 괜찮을 것 같은데 뭔가 애매한 게 느껴져;;;
똘맘2026년 8월 24일
가락미륭이랑 가락쌍용1차 분위기 확실히 바뀐 듯ㅋ 교통도 괜찮고 재건축 소식도 있어서 사람들이 몰리겠지 인정 어느 쪽이 더 발전할지는 두고 봐야 할 것 같고 예전 가락시장 근처에 훈훈한 상점 많았던 기억나는데 요즘 어떤 상점 생겼는지 궁금하긴 하네 와 기대되는 동네인 건 맞는데 임대 아파트 비율 높다는 건 우려스럽긴 해ㅋㅋ 가격은 여전히 불확실할 것 같고 앞으로 어떻게 변할지 보면서 지켜보는 게 낫겠네
만월2026년 8월 24일
사실 두 아파트 다 재미있는 점이 많네 ㅎㅎ 그런데 이렇게 반응이 뜨거운 건 신기하긴 해 좋은 점이나 기대되는 부분도 많아서 그런가 싶기도 하고 솔직히 궁금한 것도 많고 사실 어떻게 변할지 정말 기대되네 ㅎㅎ
함께하기2026년 8월 24일
가락미륭 쪽 재건축 정말 흥미롭네요 ;; 그리고 송파시장에서 저렴하고 맛있는 음식들이 많아서 좋은데 요즘 가락시장에서 어떤 상점이 생겼는지 아시는 분 계신가요 ㅋㅋ 가깝고 교통도 괜찮아서 자주 가고 싶어지네요 ;; 재건축 이후에도 분위기가 정말 좋았으면 좋겠는데 가격이 문제라서 조금 걱정되기도 하네요 ㅎㅎ
인생은아름다워2026년 8월 24일
가락미륭과 가락쌍용1차 얘기 듣다보니 처음엔 괜찮아 보였던 게 복잡해지더라고요 ;; 리모델링이 괜찮을 거라 생각했던 가락쌍용도 높아진 용적률이 문제될 것 같고, 미륭은 재건축이라는데 임대 아파트가 들어온다니 영 불안하네요 ;; 결국 기대감이 어떻게 변할지 고민스럽습니다 ;; 인정합니다
옥여사2026년 8월 24일
가락미륭이랑 가락쌍용1차에 대한 얘기가 많긴 한데 호재가 과연 실제로 이어질지는 의문임 진짜 그렇게 쉽게 리모델링이나 재건축이 진행될 줄 알았는데 애매한 상황인 거 진짜 ㄹㅇ 그렇지 않음 둘 다 기대가 되긴 한데 나중에 가격이 어떻게 될지는 정말 고민스럽고… 혹시나 실제 경험담이나 구체적인 진행 상황 아는 분 계신가요?
자몽2026년 8월 24일
근데 두 아파트 모두 전망이 꽤 좋다고 개인적으로 생각합니다 그 뷰가 정말 큰 장점인 것 같아요 주변에 아기자기한 상점들이 많아지면 더욱 좋을 것 같습니다 인정합니다
선율2026년 8월 24일
가락미륭 재건축 진짜 재밌겠다 ㅋㅋ 주변 혼잡해지면 어떻게 변할지 궁금하네 임대 아파트 비율 높아서 걱정도 되구 아이들 학군은 여전히 괜찮은지도 지켜보는 게 재밌을 것 같아 ;; 어떤 호재가 체감될지 궁금하네 ㅎㅎ
메리232026년 8월 24일
가락미륭과 가락쌍용1차에 대해 많은 의견이 있더군요 저 또한 두 단지가 학군과 교통이 좋은 편이라 앞으로의 변화가 상당히 기대됩니다 가락시장 쪽에서 새로운 상점이 생긴다는 소식도 들리더라고요 그게 정말 생긴다던 것이 맞는지 궁금합니다 주변 분위기가 좋아지면 자녀 교육에도 긍정적인 영향을 미칠 것 같은 점에서 기대가 큽니다 가격은 여전히 불확실하지만 그 과정에서 어떤 변화가 이루어질지 지켜보는 것도 흥미로울 것 같습니다 교통얘기를 좀 더 하자면 이동 편의성이 향상될 수도 있겠네요??
