규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략
25. 06. 27.
오늘 가계 부채 관리 규제가 나왔습니다. 어제 국토교통부에서 규제 없다고 해명을 했지만 국토교통부가 아니라 금융위가 발표를 한거니 할 말은 없네요. 그말은 즉, 국토 교통부의 규제는 따로 있다는 얘기입니다. 이번 규제 저의 첫 느낌은...'딱 맛보기 정도이다?' 입니다. 지난 번처럼 일정 금액 대출을 아예 막거나 LTV 20% 수준으로 줄인 것도 아니고 규제 지역을 대거 확대한 것도 아니구요. 분명히 이건 시작입니다.
25. 05. 30.
상담하다 보면 정말 자주 듣는 질문이에요. “강남, 마포처럼 입지가 좋은 곳에 나홀로 아파트가 있는데… 이런 것도 오르긴 하나요?” 결론부터 말씀드리자면, 오릅니다. 그것도 꽤 많이요. 여기서 말하는 ‘나홀로 아파트’란, 딱 1개동으로 이루어진 아주 작은 단지를 말해요. 겉보기엔 외로워 보일 수 있지만, 주변 환경만 잘 받쳐주면 얘기가 달라집니다. 📍 강남 도곡동 현대그린
25. 05. 09.
안녕하세요. 직장인 부동산 투자자 '평지조아'입니다. 곧 대통령 선거가 치러지고 6월에는 새로운 대통령이 취임하게 됩니다. 정권 교체 가능성이 상당히 높아서 많은 분들이 향후 부동산 정책 변화에 주목하고 있는데요. 하지만, 누가 당선되든 우리 앞에 놓인 경제적 현실은 동일합니다. 저성장과 고금리 상황 속에서 기업들은 점점 더 어려움을 겪고 있어서 금리 인하가 불가피합니다. 가산 금리를 올려서 최대한 가계 대출을 막고 있지만 점점 대출 금리 인하는 현실화 될 예정입니다. 부동산 수급 측면에서 살펴보면, 2025년 하반기부터 수도권은 역대급 낮은 입주 물량을 맞이하게 됩니다. 2026년부터는 지방 주요 도시도 상당 수 지역에서 역대급 낮은 입주 물량을 맞이하게 됩니다. 결국, 대출 금리 인하로 인한 유동성 공급과 낮은 입주 물량이 만날 경우, 역사적으로 항상 그랬듯이 매매 혹은 전세가 중 하나가 급등할 가능성이 높습니다.
25. 05. 19.
얼마 전에 뉴글에 노원/상계 택지 개발 지구의 호재가 있는 구축 아파트를 주목하자는 글을 올리니 노원이라서 안 오른다, 분담금 때문에 안된다는 댓글들이 달리더군요. '강남은 수요가 많으니 지금이라도 돈 되면 빨리 매수하세요.' 1급지 아파트만 추천하는 것은 사실 상당히 쉽습니다. 하지만, 과연 자금이 부족한 우리에게 강남이 최고의 추천 지역일까요? 저평가 부동산을 찾아서 추천하는 게 제가 할 일이라고 생각하는데요.
26. 07. 13.
저는 예전부터 동탄을 송도, 세종과 함께 ‘부동산계의 비트코인’이라고 말씀드렸습니다. 좋은 의미도 있고 나쁜 의미도 있습니다. 상승장에는 누구보다 빠르게 오릅니다. 호재가 붙고 투자 수요가 몰리면 생각보다 훨씬 높은 가격까지 올라갑니다. 하지만 반대로 시장이 꺾이면요? 다른 지역보다 훨씬 빠르고 크게 떨어집니다. 최근 화성시 동탄구는 용인시 기흥구, 구리시와 함께 규제 지역 및 토지거래허가 구역으로 지정됐습니다. 소문으로 듣던 실거래가 내용이 하나둘 올라오고 있는데 그 상승 폭은 정말 엄청납니다. 시범한화꿈에그린프레스티지 33평은 지난 3년 간의 상승장에도 거의 안 오르더니 지난 6개월동안 약 6억이 올라서 18억대에 거래가 되고 있습니다. 동탄역시범호반써밋 32평 역시 올해 1월 10억대에서 14억대로 약 4억이 올랐습니다. 동탄에서 동탄역 다음으로 수요가 많은 호수 인근 아파트 단지 역시 뒤늦게 상승에 반응하면서 지난 3개월 간 한번에 기존 매매가의 20~30%씩 올랐습니다. 동탄2만 오른게 아니죠. 동탄1 역시 이렇게 급등하면서 3~4개월 전 대비 몇 억은 더 주어야 매수가 가능한 상황이 되었습니다. 참고로, 현재 호가는 여기에 찍힌 그래프보다 1억씩 더 높은 상황입니다. 동탄과 같은 곳일수록 한번에 갭좁히기와 키맞추기를 보여주는데 계속 매수하려고 째려 보던 분들에게는 상당히 허무함을 느끼게 합니다. 보통 이렇게 금액이 오르면 한번쯤 쉬어 가는 타이밍이 옵니다.
26. 07. 08.
인천 부동산 가격에 대한 이야기는 제 댓글에 가장 자주 달리는 질문 중 하나입니다. “서울도 오르고 경기도도 오르는데 인천은 언제 올라요?” 사실 이 질문에 대한 제 답은 늘 비슷했습니다. 인천은 서울처럼 천천히 계단식으로 오르면서 중간중간 매도 기회를 주는 시장이 아닙니다. 인천은 항상 수도권에서 가장 늦게 오릅니다. 그런데 막상 오를 때는 가장 급하게 오릅니다. 그러다보니 시장 막판에 인천을 매수했다 하락을 맞이 하면서 돈 묶이는 경우가 많습니다. 이런 분들은 그래서 인천 투자를 하지 않겠다고 합니다. 저는 인천 투자로 지난 2020~2021년에 가장 많은 돈을 벌었습니다. 왜냐하면? 미리 들어갔었기 때문인데요. 부평구 산곡역 인근의 금호타운을 예로 들면... 2006년에 들어갔으면 2008년 급등 구간을 먹고 나왔고 2019년에 들어갔다면 2021년 급등 구간을 먹고 나왔습니다. 다시 한번 말씀 드리면, 인천은 오를 때 사는게 아니라 안 오를 때 사서 기다리는 투자를 하셔야 합니다. 그리고, 인천 매수에 대해 제가 6개월 전에 말씀 드린 내용이 있습니다. 인천이 오르기 위해서는 몇 가지 조건이 필요하다고요. 첫째, 부평이 오르려면 부천이 먼저 올라야 한다. 둘째, 검단과 청라가 오르려면 서울과 경기 주요 지역이 규제로 묶여야 한다. 셋째, 인천 전체가 강하게 움직이려면 결국 송도가 먼저 상단을 뚫어줘야 한다. 그런데 지금은 그 조건들이 하나씩 맞아가는 느낌이 듭니다.
26. 07. 06.
작년 6.27 대책이 나온 뒤에 이 말씀을 드렸었습니다. 이제 본격적인 규제가 시작되었다. 수요가 상급지 상승으로 쏠리기보다는 옆으로 퍼질 것이다. 그리고, 차례대로 규제에 걸릴 것이다. 지난 주 큰 뉴스가 하나 있었습니다. 동탄,기흥,구리 규제지역 및 토허구역 지정이었는데요. 몇 번을 당했는데 설마 아직도 이걸로 집 값이 잡힌다고 생각하는 그런 분은 없으시겠죠? 부동산 시장에서 규제는 항상 먼저 오르는 곳을 따라갑니다. 가격이 오르고, 거래가 붙고, 실수요자와 투자자들이 몰리면 그 다음에 규제가 나옵니다. 왼쪽은 현재 규제지역 현황이고 오른쪽은 2020년 상반기 규제 지역 모습입니다. 역사는 반복됩니다. 매수 수요가 선호하는 지역 순서가 약간의 차이는 있지만 거의 비슷하게 움직입니다. 과거에도 서울이 묶이고 경기도 주요 지역이 묶이고 경기 외곽 지역이 묶였습니다. 이번에도 비슷합니다. 동탄, 기흥, 구리가 추가로 지정되었다면 그 다음에 시장이 볼 곳은 정해져 있습니다. 지금은 규제에 지정이 안 되어 있는데 20년 상반기에는 규제로 지정이 되어 있던 곳 거기로 그냥 들어가시면 됩니다. 이제 거기가 급등합니다. 일단 현재 규제에서 빠져 있는 곳 중 1번은 안양 만안구입니다. 분명히 작년만 해도 여기는 안양에서 후진 곳이라 매수하기 꺼려졌었지만 이제는 서울 접근성도 나쁘지 않고, 가격도 괜찮네? 이 생각이 시장을 움직입니다. 안양 만안구의 대표 아파트는 이미 날라가고 있고 상승이 진행된지도 1년 정도 되어 갑니다.
26. 06. 26.
저는 보통 상담을 하면서 현재 네이버 부동산에 나온 매물을 기준으로 상담을 합니다. 실제 거래 가능 매물 기준으로 상담 받으시는 분들이 매수를 할 수 있도록 도와 드리는데요. 문제는???? 매물이 없습니다. 아니, 다시 말하면 매물은 있는데 살 수 있는 매물이 없습니다. 네이버 부동산에는 최저가 매물이 분명히 보입니다. 그런데 하나씩 눌러보면 대부분 이런 조건입니다. 전세 안고 매매. 월세 안고 매매. 세입자 만기 1년 이상 남음. 갱신청구권 사용 가능성 있음. 실입주 불가. 실거주 목적으로 집을 사려는 분들에게는 사실상 선택지가 아닌 겁니다. 세입자 만기까지 기다리거나 전세퇴거자금대출을 받아서 세입자를 내보내고 입주하는 방법이 있었으니까요. 하지만, 이제는 전세퇴거자금대출이 1억밖에 안나오죠. 예전처럼 “일단 세낀 물건 싸게 사고, 나중에 세입자 내보내고 들어가면 되지”라는 접근이 불가능한 것입니다. 이는 제가 최근에 썼던 다른 글에서도 언급을 드렸었으니 참고하시면 되구요. 요즘 부동산에 생긴 이상한 이중 가격 https://blog.naver.com/hillnono/224323256289 이게 가장 심한 곳이 어디냐? 바로 1기 신도시의 5억~7억 사이 아파트 단지들입니다. 평촌에서는 10평대~20평대 초반 매물 산본이나 부천은 20평대 매물 예를 들면, 산본의 대표 아파트 단지인 세종 주공 6단지의 매물을 검색하면 이렇게 매물이 많아 보이지만... 실제로 저가 매물은 이렇게 전부 세안고 매물입니다.
26. 06. 22.
최근 상담을 하다 보면 이런 말씀을 정말 많이 하십니다. 네이버 부동산에 나온 최저가 매물은 죄다 세낀 매물이고 실거주 가능한 매물은 가격이 너무 비싸요. 처음 집을 알아보는 분들은 여기서 굉장히 큰 좌절감을 느낍니다. 이런 현상은 지금 서울에서 가장 심하게 발생하고 있습니다. 예를 들면, 이렇습니다. 서울에서 2026년 가장 핫한 단지인 SK북한산시티 2026년 서울에서 거래량이 가장 많은 아파트 단지 1위입니다. 이 아파트의 25평 매물을 검색하면 현재 이렇게 나옵니다. 최저가 매물 7.7억 전세 승계 조건... 그 다음으로 저렴한 물건 8억 물건들도 모두 전세 안고 매매... 실입주 가능 매물은 실제 8.2억부터 시작합니다. 같은 아파트인데 왜 이렇게 가격 차이가 날까요? 바로 매수 가능한 사람의 숫자가 다르기 때문입니다. 예전에는 전세가 끼어 있는 집을 먼저 사두고, 나중에 세입자가 나가면 실거주로 들어가는 선택도 가능했습니다. 하지만 지금 시장에서 실거주 목적으로 집을 사려는 분들에게 세가 끼어 있는 매물은 사실상 매수하기가 쉽지 않습니다. 실수요자는 집을 사면서 대출을 최대한 활용해야 합니다. 그런데 세가 끼어 있는 매물을 매수하면 세입자를 내보낼 때 받을 수 있는 전세퇴거자금대출이 수도권은 1억 수준으로 제한되어 있다는 점입니다. 게다가, 현재 토지거래허가구역의 세낀 주택은 무주택자만 예외적으로 매수가 가능합니다. 세가 끼어 있는 매물은 매수자 풀이 확 줄어듭니다.
26. 06. 12.
부동산의 기본으로 돌아가보겠습니다. 부동산 가격의 가장 큰 핵심은 대지입니다. 경기도 신축 아파트보다 서울 구축 아파가 더 비싼 이유는 바로 땅가격 차이입니다. 그리고, 땅은 가격도 중요하지만 얼마나 가지고 있느냐도 중요합니다. 이걸 대지지분이라고 하는데 주상복합이 일반 아파트보다 가격이 낮은 것도 이 대지지분이 작기 때문입니다. 재건축 연식이 다가올수록 건물의 가치는 떨어지고 대지의 가치만 남습니다. 그리고, 이 대지가 어떤 가치를 가지고 있느냐에 따라서 재건축의 사업성이 결정됩니다. 오늘은 이런 부분을 고려하면서 투자 포인트를 찾습니다. 제가 최근에 수지구청을 매수하지 말라고 했더니 그럼 수지는 지금 기회가 없냐고 물어보시는 분들이 있으십니다. 당분간 수지구청은 매수하지 마세요 (클릭하면 예전 글 보실 수 있습니다.) 수지에도 아직 덜 오른 상당히 저평가에 매수할 수 있는 아파트들이 있습니다. 당장 매수하고 싶죠? 근데 아마 실거주로는 망설여지실 겁니다. 저는 지금 수지 대형 평수를 저평가로 보고 있기 때문입니다. 성복역 인근의 성동 마을이나 버들치 마을. 대형 평수로만 이뤄진 아파트 단지들이 많습니다. 지난 몇 년간 대형 평수는 가격 변화가 거의 없습니다. 반면, 성복역 인근의 20평대 아파트는 이렇게 날라가고 있죠. 문제는 이 아파트 단지들의 현재 가격 시세가 대지지분의 원리는 완전 무시한 채 현재의 거주성만 바라보면서 가격을 형성하고 있다는 것입니다.
26. 06. 05.
부동산 뿐 아니라 모든 자산을 대하는 저의 태도는 동일합니다. 비싸면 안 산다. 고평가라고 생각하는 순간, 아무리 급등을 하고 있어도 저는 매수를 하지 않습니다. 이게 쉬워 보이지만 막상 실천하는 건 쉽지 않은데요. 원래 사람은 올라가는 말에 같이 타고 있는 걸 좋아합니다. 사람들은 눈치를 많이 못 채고 있으신 것 같은데 지난 1년 간의 기간을 두고 현재 강남 아파트의 가격 시세를 보면 가격이 거의 제자리 걸음입니다. <25년 6월부터 현재까지 강남 주요 아파트 매매가 변동> 작년 상반기까지 무지막지하게 오를 때, 다들 강남강남했지만 저는 분명히 아니라고 말씀 드렸고 상담에서도 투자에서도 그 관점을 지켜왔었죠. 강남 뿐 아니라 마용성의 20평대 아파트도 작년 10월 이후부터는 당분간 매수는 안 하는게 좋다고 말씀드렸죠. 특히, 이름 있는 아파트를 매수하지 말라고 했었습니다. <25년 9월부터 현재까지 마포/성동 주요 아파트 매매가 변동> 그리고, 제 예측대로 마포/성동의 대표 아파트 20평대는 가격이 제자리 걸음입니다. 왜냐하면? 너무 비싸니까요. 비싸면 그냥 규제가 되든 금리가 되든 핑계만 만들어지면 못 오릅니다. 윗 글을 보고 싶으면 옆에 링크를 클릭하시면 됩니다.-> 강남/마용성 매수가 위험하다고 한 이유 그리고, 오늘 제가 꼭 매수를 말리고 싶은 곳이 생겼습니다. 송XX 작가님이 매수하라고 계속 밀고 있으신 그 곳, 저는 이제 매수하지 말라고 말씀 드리고 싶습니다.
26. 05. 29.
요즘은 6억 이하의 아파트를 매수하시는 분들보다 10억이 넘는 주택을 매수하시는 분들이 참 애매한 것 같습니다. 6억 이하는 아직 안 오른 아파트 단지도 많고 눈을 조금 낮출 의향이 있는 분들이 많지만 ... 10억이라는 금액으로 매수를 하시려는 분들은 나름 거금의 매수로 눈이 그리 낮지 않습니다. 반면, 이미 정책 대출의 혜택에 맞춰서 10억 언저리의 주택은 가격이 많이 올랐습니다. 9억대로 나는 제일 가성비 있는 매수를 하겠다고 하시는 분들에게 실거주+투자로 그나마 추천 드리는 아파트 단지가 있다면... 상계뉴타운의 신축 아파트들입니다. 노원 그것도 상계? 너무 멀다. 그래도 서울은 서울입니다. 게다가 여기는 주변이 앞으로 천지개벽할 예정이죠. 위로 상계뉴타운이 완성되면 인프라가 완전 개선될 것이고 시세를 이끄는 힘도 달라질 것입니다. 그리고, 상계역에는 동북선이 개통할 예정인데 또 하나의 교통 옵션이 생기는 겁니다. 초신축임에도 4호선 역세권임에도 그리 오르지 않은 가격은 이미 에네르기파를 다 모으고 있다는 것을 알 수 있는데요. 현재 매매가 9억대에 전세가 6억대입니다. 서울에서 거의 찾아보기 힘든 70% 전세가율인데요. 전세 매물은 한개씩만 있는데 실제로 6억 후반 정도에나 구할 수 있습니다. 최근 서울의 왠만한 아파트들이 전세가율 50%대를 형성한다는 것을 생각하면? 현재 전세가 기준으로만 봐도 상승 여력이 2억은 넘게 있어 보이네요. 지난 글을 통해서도 말씀 드렸지만 서울 최전선에 있는 아파트 단지들도 신고가가 속출하고 있습니다.
26. 05. 22.
삼성전자 (물론, 반도체 분야 한정) 다니는 사회 초년생들이 앞으로 몇 년간 큰 돈을 만지게 될 가능성이 높습니다. 반도체 호황에 따라 계속된 성과급이 예상되는데요. '이 돈들이 어디로 흘러갈까?'를 생각해보면 결국 부동산으로 갈 수 밖에 없다는 생각이 듭니다. 1~4년차 사회 초년생은 당장 모인 돈은 그리 많지 않고 앞으로 들어올 돈이기 때문에 미래에 대출을 갚을 생각을 하고 대출을 최대한 받고 매수할 확률이 높습니다. 그리고, 다른 문제는 이미 이들이 보는 상급지 지역들은 이미 가격이 오를데로 올랐다는 것입니다. 사회 초년생들이 현재 보유한 돈 1~2억 수준, 그리고 받을 수 있는 대출 금액을 생각하면 4~5억 정도에서 매수를 해야 할 것 같은데요. 적당한 가격과 덜 오른 곳...그리고 출퇴근까지 고려하면 여기가 떠 오르네요. 바로, 수원 영통 지구입니다. 특히, 이중에서도 리모델링 추진 단지들 주목하시길 바랍니다. 분담금이니 재건축이 낫니 하면서 현재 리모델링 단지들은 그렇지 않은 단지들에 비해서 상당히 상승이 저조합니다. 예를 들면.... 리모델링을 진행 중인 벽적골8단지 주공과 그렇지 않은 9단지 주공의 가격 차이는 지금 이렇게 벌어졌습니다. 근데...이거 어디서 많이 보던 상황입니다. 바로 딱 1년 전 용인이 이랬습니다. 용인 수지구 보원 아파트 1년 전 5억대... 당시 리모델링 사업을 하기 때문에 주변보다 시세가 눌렸었는데요. 여름부터 반등하기 시작해서 현재는 8억대입니다.
26. 05. 08.
신문 기사를 보니 강북 아파트가 매물 소진이 강남 아파트보다 6배 빠르다고 합니다. 이제는 상급지가 아니라 중급지 이하를 봐야 한다고 작년 하반기부터 계속 늘어놓던 이야기가 실제 벌어지고 있는 상황이구요. https://blog.naver.com/hillnono/224123499651 실제로 3~4월 부동산 상담을 받고 매수를 하려고 나서던 분들이 당황해 하셨습니다. 그동안 주구장창 오르던 상급지에만 시선을 뺏긴 가운데 많은 사람들이 중급지 이하도 가격이 떨어지길 기다렸지만 결과는 그 반대였습니다. 신문 기사에서는 계속 강남 집 값이 잡혔다. 서울 상승 둔화. 이런 기사가 나오는데 본인들이 매수하려던 지역의 현장은 그렇지 않았거든요. 지난 2~3월에 거래되었던 아파트들의 실거래가 지금 하나둘 등록되고 있는데 서울 중급지 이하의 거래 가격 상승은 무서울 정도입니다. 양천구 신월동의 목동센트럴아이파크위브 25년 12월에는 전용 59의 10억대 거래도 가능했지만 현재는 무조건 12억대로만 거래되고 있습니다. 2~3개월 만에 20%는 가격이 올랐습니다. 강북구 미아동의 트리베라 2차 길음뉴타운은 몰라도 미아뉴타운은 절대 안 오른다고 하더니 작년 12월에는 7억대 매수가 가능했는데 지금은? 9억대로 전용 59 매수가 가능합니다. 이런 현상은 길음뉴타운 쪽으로 조금 더 붙어 있는 동부센트레빌에도 마찬가지. 작년 9억대로 전용 84 매수가 가능했는데 지금은 11억대로 매수가 가능합니다.
26. 05. 01.
작년 가을 부동산 상담을 하면서 돈이 부족한 신혼부부에게 평촌 10평대를 매수하라고 권유하면 다들 망설였습니다. 하지만, 저는 100% 오를 것이라는 확신하고 매수 추천을 했었는데요. 그 이유는 바로 평촌은 분당과 그 타이밍은 다를지라도 시세 흐름의 방향이 비슷하기 때문입니다. 그리고, 작년 가을 분당에서는 어떤 일이 벌어지고 있었나요? 정자동의 한솔 청구를 예로 들면요. 여름까지 전혀 오르지 못 해서 상승에서 소외를 받던 10평대 매물들이 소화가 되더니 급등하기 시작했습니다. 한솔마을 청구 19평은 7억대에서 불과 3~4개월 만에 10억대를 돌파했었습니다. 미금동의 청솔주공도 마찬가지입니다. 청솔주공 9단지의 방1개인 15평 매물이 6억대에 거래되다 순식간에 8억대를 돌파하였었습니다. 20평대가 다 오르고 나니 입지를 못 버리는 신혼부부 수요가 10평대까지 밀려 들어온 것입니다. 1기 신도시 형님인 분당 10평대가 이렇게 달아나고 있는데 평촌이라고 같은 모양세로 안 쫓아갈까요? 당시 평촌은요?? 다들 20평대, 30평대만 보고 있었습니다. 그리고, 20평대와 30평대 가격만 보고 있었습니다. 한가람 세경은 작년 가을까지 19평 4억 후반에서 5억 초반으로 살짝 올랐지만 너무나 가격이 펌핑되기 좋은 입지와 금액. 불과 5개월도 안 되어서 이렇게 되었습니다. 실거래가 7억까지 찍은 상황. 범계역 역세권인 목련 5단지는 어떨까요? 작년 가을 16평 4억 후반으로 매수가 가능했었습니다.
26. 04. 24.
장위 10구역, 장위 푸르지오 마크원이 곧 분양을 합니다. 그리고, 고분양가가 화재인데요. 평당 분양가가 5000만원대이고 전용 84 기준 분양가가 17억입니다. 6호선 돌곶이역에서 그리 멀지 않은 곳에 있긴 하지만 입지면에서 장위뉴타운이라는 한계를 생각하면 분명 높은 분양가입니다. 그런데, 저는 이 후폭풍이 걱정됩니다. 서울은 분양이 많이 없기 때문에 상당한 신축 수요가 일단 청약을 할 것으로 보입니다. 장위뉴타운 신축 17억 기준을 두고 주변을 둘러보면.... 같은 장위뉴타운의 6년차 장위퍼스트하이 전용 84 13억대가 저렴해보이고 5년차 래미안장위포레카운티 전용 84 13억대도 저렴해 보입니다. 같은 돈이면 청량리 초역세권 주복 한양수자인이나 전농뉴타운의 10년차 이내 전용 84 매수도 가능합니다. 장위뉴타운 17억이니 갑자기 이문뉴타운의 신축 전용 84 17억~18억대로 정당해 보이고 길음뉴타운의 4호선 초역세권인 롯데캐슬클라시아 전용 84 18억도 저렴해 보입니다. 푸르지오 마크원은 주변 가격을 한단계 업시킬 수 있을 것 같습니다. 그리고, 가격 상승의 도미노는 옆으로도 이어지겠죠. 성동이 다시 싸보인다. 마포가 다시 싸보인다. 앞으로 서울 입주는 없고 분양도 없고 음...매수하실 분들은 알아서...
26. 04. 21.
저는 현재 정부가 매매 상승을 어떻게든 틀어막고 있고 전세 상승을 용인하고 있다고 말씀 드리고 있습니다. 일단, 정부는 전세 상승은 봐주말한 수준으로 보는 것 같습니다. 왜냐하면? 순간적인 인플레이션으로 금리가 높기 때문이죠. 그래서 임차 수요는 계속 월세와 전세로 균등하게 빠지고 있습니다. 예를 들면, 이런 겁니다. 전세 4억과 월세가 1억/120만원의 매물이면 전세 대출을 3억을 받을거냐 월세를 150만원을 낼것이냐로 고민하고 있을 겁니다. 현재처럼 대출 금리가 4% 중반이면 월 이자가 120만원으로 월세와 비슷한 수준이니 전세보다 월세를 택합니다. 하지만, 월세마저 너무 올라서 전세 이자와 월세가 비슷해지는 시기에는? 금리가 내려와서 월세보다 전세가 다시 유리해지는 시기에는? 전세 4억과 월세 1억/150만원의 매물이면 사람들은 다시 전세를 선택할 것이고 전세대출 금리가 4% 중반이 아니라 3% 후반으로 내려오면 사람들은 다시 전세를 선택할 것입니다. 그러면??? 다시 전세가 폭등합니다. 그리고, 이 전세 폭등은 많은 무주택자들을 힘들게 할 겁니다. 왜냐하면? 옆집 아파트 매매 가격이 오른 건 배만 아프지만 (이거는 심리적 고통...) 전세가 폭등하면 내가 당장 내야하는 이자가 늘어납니다. (이거는 실질적 고통...) 그리고, 오른 전세는 결국 매매 가격을 어떻게든 건드릴 수 밖에 없습니다. 선택은 여러 분의 몫입니다. 하지만, 임차를 연장할거냐 매매를 할거냐는 앞으로 큰 문제로 다가올 겁니다.
26. 04. 15.
앞으로 절대 갭메우기는 없다면서 영원히 상급지 하급지는 벌어진다고 하시던 분들이 작년 상반기까지 많았습니다. 그리고, 거래량으로 보나 가격으로 보나 이미 갭메우기는 시작되고 있는데요. 제가 작년 10월 규제가 나온 이후, 상급지 매수하실 분들은 기다리라고 했고 중하급지 매수하실 분들은 그냥 매수하라고 했었는데요. 아래 거래량을 보면 왜 이런 곳들은 매수를 서두르라고 했는지 알 수 있을겁니다. 작년 2025년 1월 중순-4월 중순 거래 상위권 아파트와 올해 1월 중순-4월 중순 거래 상위권 아파트입니다. 작년에는 파크리오, 헬리오시티, 그라시움, 리센츠 등 한강변의 쟁쟁한 아파트 단지들이 거래량 상위권을 차지했었다면 올해는? SK북한산시티, 한신한진, 해링턴플레이스노원, 상계주공아파트 단지 등이 상위권이네요. 누가 봐도 상급지 아파트 단지는 하나도 없습니다. 8위부터 14위까지 순위를 봐도 마찬가지입니다. 작년에는 고래힐, 올림픽선수촌, 선사현대 등 그래도 서울 상위 7개 구의 아파트 단지들이 나열되어 있는데 올해는? 노원구의 아파트들이 대다수입니다. 그나마 신축인 목동센트럴아이파크위브가 끼어 있는게 눈에 띄네요. 거래량이 많아지면 급매가 떨어져나가고 곧 가격이 오릅니다. 영원히 오를것 같지 않던 북한산시티SK도 거래량과 함께 작년 연말부터 가격이 오르고 있습니다. 다시는 재건축 바람이 불지 않을 것 같던 상계주공 아파트 단지들도 어느새 재건축 바람이 다시 불고 있습니다.
26. 04. 10.
현재 부동산 시장의 모습을 바라보면서 저의 생각을 짤막하게 정리해 봅니다. 1. 최대 변수는 불안정한 유가입니다. 이란과 미국이 휴전을 했지만 이게 원하지 않는 방향으로 가는 경우가 문제입니다. 유가가 잡히지 않아서 인플레이션이 심화되면 결국 금리도 올릴 수 밖에 없습니다. 이미 금리 인하 이야기는 사라지고 금리 인상에 대한 이야기가 나오고 있는 것 자체가 불안한 상황입니다. 부동산 시장 흐름은 항상 대출 금리에 가장 민감합니다. 2. 그럼에도 불구하고 2022년 하반기와 같은 대폭락은 없을 것입니다. 그떄와 여러가지 환경 요인이 다릅니다. 2022년에는 저금리 시대에서 갑자기 고금리로 변한 시기로 많은 사람들이 어려움을 겪었습니다. 예를 들면, 본인이 기존 받은 금리가 2.5%에서 6%로 올라가는 시기와 현재처럼 4.5%에서 6%로 올라가는 시기는 그 충격이 다를 수 밖에 없습니다. 대출 이자 금액이 2배 이상 오르는 것 30~40% 정도 오르는 건 당연히 임팩트가 다릅니다. 3. 항상 금리가 오르던 시기에 대표적으로 발생하던 현상은 매매와 전세 수요의 월세 이동입니다. 그렇기 때문에 전월세 전환율이 중요한데 전월세 전환율 역시 2022년 하반기 대비 크게 오른 상태입니다. 예전보다 월세로 자유롭게 이동도 쉽지 않다는 뜻입니다. 4. 부동산 정책 규제에 대해서 말씀 드리면 그 방향성이 지나치게 상급지에 맞춰져 있습니다. 게다가, 정부의 규제도 진화하고 있습니다. 주택 담보 대출 뿐 아니라 사업자 대출이나 P2P 대출까지 막는 것은 이제 상급지 주택을 레버리지 거의 없이 매수하게 만드는 것인데 보유세까지 강화된 상태에서 당분간 상급지가 크게 오르는 모습은 어렵다고 보입니다.
26. 04. 03.
2023년 1월 초, 4개구를 제외한 서울 전지역이 규제 지역이 해제 되었습니다. 저는 이 순간을 수도권의 저점 매수 타이밍으로 보았고 지방 물건들을 팔고 수도권 물건들을 매수하였습니다. 당시 저는 지방 주택 2채를 손절하였고 수도권 주택 2채를 취득하였습니다. 23년에 이렇게 세팅을 마쳤던 물건들은 어느새 가격이 올라서 매도할 시기를 볼 수 있게 되었고 올해 상반기 내로 1채는 매도를 준비하고 있습니다. 양도세 중과인데 어떻게 매도를 하냐구요?? 차익이 생기는 순간에는 이미 규제가 나올거라 예상했었기 때문에 일반과세로 무조건 털 수 있는 상품으로 세팅을 미리 해두었습니다.(재개발 상가) 다들 이제 매수를 하고 있지만 저는 이제 매도를 고민하고 있습니다. 더 강한 규제가 수도권에 나오기 전에 말이죠. 작년에는 용인 수지, 의왕 인덕원을 투자로 매수하라고 하면 쳐다도 안 보던 분들이 지금은 이쪽을 실거주로 매수하겠다는 분들이 많습니다. 하지만, 다주택자라면 양도세 때문에 매도는 포기하셔야 할 겁니다. 이미 매도까지 고려한 투자라면 의정부, 부천 이런 곳들도 늦었다고 생각합니다. 정부의 규제가 선제 대응적이고 굉장히 빡셉니다. 지금 앞으로 1년 오를 거라고 아무 생각없이 수도권 매수하는 건 상당히 위험합니다. 반면, 다들 수도권만 투자로 바라보고 있지만 저는 올해 하반기부터는 확실하게 지방으로 방향을 틀 것입니다. 수도권을 매도하고 지방 투자로 갈아탈 것입니다.
26. 03. 27.
2024년 수도권 부동산 주택 가격이 반등하자 가장 먼저 오른 건 신축이었습니다. 다들 '얼죽신'이라는 이야기를 했습니다. - MZ 세대는 고생을 안 해본 세대이다. - 몸테크 이런거 할 줄 모른다. - 무조건 신축만 매수한다. 저는 다들 신축 신축 외칠 때 분명히 이런 말씀을 드렸습니다. 부동산 매수 방향 정리 (2024년 10월) https://blog.naver.com/hillnono/223638117969 거꾸로 재건축을 보실 시기라고요. 건설 자재비가 오르고 사업성이 어쩌고...다 필요 없습니다. 옆에 신축 오르면 재건축도 따라 오릅니다. 그리고, 경기도의 신축을 가지신 분들이라면 서울 구축으로 들어올 타이밍이라구요. 2년 전만 해도 서울 구축은 매수 취급도 안 했지만 분명히 입지를 보면서 구축을 보는 시기가 올 것이라고요. 그리고, 1년 뒤인 작년 초에 이런 기사가 올라왔습니다. 얼죽재로 수요가 이동했다. 이제는 신축이 아니라 재건축이다. 그리고, 이번주에는 이런 기사도 보이네요. 구축 아파트 가격 상승률이 더 높다. 이게 바로 부동산 시장이 움직이는 원리입니다. 신축이 올라야 준신축도 오르고 준신축이 올라야 구축이 오릅니다. 현 시점의 현상만 가지고 떠들어대는 뉴스 기사를 볼 필요 없는 것이죠. 지금은 또 다들 서울은 구축도 돈이 된다고 하면서 수요가 계속 몰리고 있습니다. 이런 시기에는 어떻게 해야할까요? 정말 서울만 답일까요? 부동산 역사에서 단 한번도 그런적이 없습니다.
26. 03. 20.
상급지에서 아래 급지로 점점 시세 상승 흐름이 넘어가는 중입니다. 25년 봄에는 강남만 외쳤고 25년 여름에는 한강벨트만 외쳤지만 25년 가을부터는 서울이면 된다를 외쳤고 25년 겨울부터는 서울과 맞닿은 모든 수도권을 외치고 있습니다. 그렇다면, 26년 봄부터는??? 갭메우기하라고 정부에서 대놓고 정책을 내놓고 있습니다. 25억 이상 주택 매수 대출은 2억 15억-25억 주택 매수 대출은 4억 15억 이하 주택 매수 대출은 6억 이렇게 틀어막고 있는데 이제 이런 규제를 한지 딱 5개월이죠. 그리고, 그 결과... 상급지는 시세가 정체되고 아래 급지가 따라잡는 현재의 부동산 시장 모습을 보이고 있죠. 여기에 근데 한가지 더 결정타를 날린 것이 있습니다. 최근, 여러가지 정세가 불안정해서 놓치신 분들이 많겠지만... 각하께서 바로 사업자 대출로 주택 매수하면 형사 처벌 대상이라고 한 것입니다. 이에 국세청장은 전수검증하겠다고 하고 있습니다. 각하께서는 부자들이 어떻게 고가 주택을 매수하는지.... 정말 다 아는 것 같습니다. 주택 담보 대출이 막힌 이후, 자금력이 되는 분들이 하던 최근 트렌드가 P2P 대출 실행 후 사업자 대출로 돌리기인데 이마저도 전수검사하겠다고 하니... 어디 불안해서 대출 받겠습니까. 더욱 더 명확해졌습니다. 갭메우기는 앞으로 남은 부동산 상승 흐름의 트렌드입니다. 아래급지가 따라와줘야 상급지가 밀려 올라갈 것 같습니다. 다시 한번 말씀 드리지만 안 오른다가 아니라
26. 02. 24.
부동산 시장 미래 예측을 위해 딱 한가지만 보라고 하면 제가 꼽는 것이 있습니다. 바로, 지난 연도 착공 물량입니다. 다른 어떠한 요인들보다 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 공급량이기 때문입니다. 착공을 했다는 것은 3~4년 내 실제 준공이 되어서 입주로 이어지기 때문에 보다 정확히 물량 파악이 가능합니다. 특히, 초소형 평수를 제외한 전용 40제곱미터 이상의 주택 착공 물량을 계산하는 것이 중요합니다. 앞으로 몇 년내로 공급으로 이어질 물량들을 조사해 보니 몇 가지 눈여겨 봐야 하는 포인트들이 보이는데요. 주요 지역만 이 내용을 짤막하게 적습니다. 위는 전용 40 면적을 제외한 전국 착공 물량입니다. 사실 위 표 내용만 잘 이해하시면 앞으로 부동산 시장 예측은 끝나는 겁니다. - 수도권의 전용 40 면적을 제외한 착공 물량은 15만으로 작년과 비슷한 수준입니다. 2023년 착공 물량이 바닥이었고 서서히 늘고 있지만 여전히 3년 평균치를 보면 2013~2015년처럼 입주 물량 공백 시기가 도래할 것이고 이미 2026년부터 시작되었습니다. 특히, 서울은 3년 연속 2만대 착공으로 역대 최소 물량인데....재개발/재건축을 게을리한 효과라고 할 수 있네요. 결국 그 대가를 치르게 될 것입니다. 부동산 집 값 잡는건 답이 없어 보입니다. 아이러니한 건 수도권은 이 착공 물량이 확 늘려면 경기와 인천의 매매가 상승이 필수입니다. 결국, 구조적으로 경기와 인천도 오를 수 밖에 없습니다.
26. 02. 18.
현재 부동산 시장의 가장 큰 화두는 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는다는 것입니다. 다주택자를 때려 잡겠다고 한 뒤, 이재명 대통령의 지지율은 급등하고 있습니다. 부동산 참여자로서 할 말이 있지만 이에 대해 어떤 언급도 하지 않겠습니다. 어차피 나중에 결과로 다 드러날 거니까요. 그보다 매수를 해야 되냐 말아야 되냐, 매도를 해야되냐 말아야 되냐는 여러분들이 취해야 하는 스탠스에 대한 짤막히 말씀을 좀 드리려고 합니다. 1) 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는 것으로 결정나면서 매물이 가장 크게 늘어나는 곳은 상급지입니다. 당연히 가격이 오른 곳에서 매물이 나올 수 밖에 없습니다. 이건 여러가지 자료들로 알 수 있는 사실이구요. 한달 전 대비 매물량이 상급지일수록 크게 늘고 있습니다. 2) 가격 조정은 생각보다 크지 않을 것입니다. 호가가 크게 올라갔었기 때문에 12월 실거래가 정도를 생각하시면 될 것 같습니다. 다만, 강남과 서초의 일부 단지들은 크게 올랐던만큼 조금 더 조정의 여지가 있어 보입니다. 3) 아래와 같이 매물량이 변동이 크게 없는 곳은 시세 변동이나 급매 기대하기가 어렵습니다. 4) 이렇게 매물이 나오면 어느정도 기간 조정이 될까? 저는 4월 초순이면 매도할 왠만한 사람들은 다 매도할 거 같습니다. 길어야 조정은 두 달 보고 있습니다. 5) 그런데, 문제는 전세 월세입니다. 전월세 상승이 심상치 않습니다. 전월세 해결이 빠르면 서울의 중심부가 아닌 서울의 3급지 이하 지역과 경기도부터 거래가 시세가 다시 오를 것입니다.
