현재의 부동산 시장 모습과 전망 (26년 4월)

현재 부동산 시장의 모습을 바라보면서 저의 생각을 짤막하게 정리해 봅니다.

1. 최대 변수는 불안정한 유가입니다. 이란과 미국이 휴전을 했지만 이게 원하지 않는 방향으로 가는 경우가 문제입니다. 유가가 잡히지 않아서 인플레이션이 심화되면 결국 금리도 올릴 수 밖에 없습니다. 이미 금리 인하 이야기는 사라지고 금리 인상에 대한 이야기가 나오고 있는 것 자체가 불안한 상황입니다. 부동산 시장 흐름은 항상 대출 금리에 가장 민감합니다.

2. 그럼에도 불구하고 2022년 하반기와 같은 대폭락은 없을 것입니다. 그떄와 여러가지 환경 요인이 다릅니다. 2022년에는 저금리 시대에서 갑자기 고금리로 변한 시기로 많은 사람들이 어려움을 겪었습니다. 예를 들면, 본인이 기존 받은 금리가 2.5%에서 6%로 올라가는 시기와 현재처럼 4.5%에서 6%로 올라가는 시기는 그 충격이 다를 수 밖에 없습니다. 대출 이자 금액이 2배 이상 오르는 것 30~40% 정도 오르는 건 당연히 임팩트가 다릅니다.

3. 항상 금리가 오르던 시기에 대표적으로 발생하던 현상은 매매와 전세 수요의 월세 이동입니다. 그렇기 때문에 전월세 전환율이 중요한데 전월세 전환율 역시 2022년 하반기 대비 크게 오른 상태입니다. 예전보다 월세로 자유롭게 이동도 쉽지 않다는 뜻입니다.

4. 부동산 정책 규제에 대해서 말씀 드리면 그 방향성이 지나치게 상급지에 맞춰져 있습니다. 게다가, 정부의 규제도 진화하고 있습니다. 주택 담보 대출 뿐 아니라 사업자 대출이나 P2P 대출까지 막는 것은 이제 상급지 주택을 레버리지 거의 없이 매수하게 만드는 것인데 보유세까지 강화된 상태에서 당분간 상급지가 크게 오르는 모습은 어렵다고 보입니다.

5. 결국, 가격이 다시 좁혀질 시기입니다. 누차 말씀 드린대로 이미 멀리 달아나버린 상급지의 가격을 중급지와 하급지가 차례대로 따라갈 차례입니다. 이미 상당 수의 중급지 지역은 움직였고 수도권 남부 지역은 하급지도 일부 움직이고 있습니다.

6. 그동안 시장의 주요 수요는 다주택 투자자들이 아니라 갈아타기와 생애최초주택 매수 수요입니다. 결국, 대출 가능선을 생각하면 이번 시장에서도 15억에 맞춰서 아파트 가격 상승이 이어질 것 같습니다. 그리고, 25억이 넘는 아파트는 대출이 2억만 나오니 일반 갈아타기 수요도 당분간 이동이 쉽지 않아 보입니다.

7. 만약, 부동산 시장이 살아나서 상승 모드로 바뀌게 되면 다주택자들은 빈틈을 노릴 것입니다. 일단, 세금 면에서 유리한 서울의 초기 재개발 빌라가 투자 1순위입니다. 그리고, 지방 부동산과 오피스텔 같은 곳으로 수요가 넘어갈 것 같습니다.

8. 마지막으로, 전세에 대한 이야기입니다. 입주 물량이 부족한 시기라 상당히 강력한 전세 대출 규제가 1주택자부터 시작되어서 무주택자까지 실행하게 될 가능성이 상당히 높습니다. 1차적으로는 직접적인 규제보다는 은행을 갈구는 방향으로 할 확률이 높습니다. 전세 대출을 어느정도 막아 버리면 수요자는 전세 하향 이동하거나 월세로 이동하게 될 것 입니다. 이게 그나마 입주 물량 상황에서 전세 상승을 막는 방법이 될 것 입니다.

9. 모든 규제의 방향성과 공급 물량 모습이 수도권 하급지와 지방 아파트 시세 상승의 확률을 높이는 방향으로 점점 향하고 있습니다. 첫 주택 매수라면 빨리 서두르는 것이 좋고 상급지 아파트 갈아타기 수요라면 포트폴리오를 잘 수립해서 갈아타기를 늦추는 것이 전반적으로 좋아 보입니다. 물론, 이건 지역에 따라 방향성이 다릅니다.

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