신세계인터내셔날, 청담 고급 빌라 임차보증금 35억 날릴판

<윌리엄 김. 신세계인터내셔날 제공>

신세계인터내셔날이 2023년 당시 윌리엄 김 대표에게 제공한 청담동 고급 사택이 경매에 부쳐졌다. 그러나 새 주인을 찾지 못한 채 유찰이 이어지고 있다. 권리 관계의 불확실성과 비용 부담 가중이 겹치면서 경매 시장이 신중하게 접근하고 있는 모습이다.

이 사택은 계약 당시부터 구조적 위험을 안고 있었다. 등기부에는 이미 수십억 원 규모의 근저당이 설정돼 있었고, 이후 대부업체 자금까지 추가로 유입되면서 담보 규모는 50억 원 안팎으로 불어났다. 그 위에 신세계인터내셔날의 전세권 35억 원이 설정됐다. 애초부터 다수 채권이 얽힌 고위험 구조였다.

문제는 시간이 지나며 현실이 됐다. 임대인의 채무 불이행으로 경매가 개시됐고, 복수 채권자가 얽히며 강제경매까지 이어졌다. 여기에 파산 선고까지 더해지면서 상황은 사실상 최악으로 몰렸다. 경매 배당을 통해 얼마를 회수할 수 있는지를 따지는 채권 문제가 돼버렸다.

경매에서는 자산이 매각되고, 그 대금이 권리 순서에 따라 배분된다. 이때 핵심은 권리의 존재가 아니라 순위와 범위다. 신세계인터내셔날은 전세권을 설정해 일반 임차인보다 강한 권리를 확보했지만, 이미 선순위 근저당이 다수 존재하는 상황에서 낙찰가가 낮아질수록 보증금 회수 가능성은 급격히 줄어든다.

실제로 경매는 두 차례 유찰되며 가격이 크게 하락했다. 1차 경매는 75억3000만 원에서 유찰됐고, 2차는 60억2400만 원에서도 주인을 찾지 못했다. 이에 따라 오는 4월 23일, 48억 1920만 원을 최저가로 3차 경매가 진행될 예정이다. 추가 유찰 시 낙찰가는 30억 원대까지 떨어질 수 있다는 전망도 나온다. 이 경우 선순위 채권과 비용을 감안하면 전세금 35억 원 전액 회수는 구조적으로 어려워질 가능성이 크다.

전세권만으로 충분한가, 아니면 추가적인 방어 장치가 필요한가. 현재 선택지로 거론되는 것은 ‘임차권등기명령’이다. 임차권등기는 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다. 즉, 거주 여부와 관계없이 권리를 고정시키는 장치다.

법률 전문가들의 의견은 엇갈린다. 한쪽에서는 이미 전세권이 등기돼 있는 만큼 추가 조치는 필수적이지 않다고 본다. 전세권 자체로도 우선변제권이 확보돼 있고, 경매 배당에 참여할 권리 역시 충분하다는 이유다.

반면 일각에서는 전세권 한계를 지적한다. 전세권은 설정 방식에 따라 건물 중심으로 작동할 수 있고, 경매 시 대지까지 포함된 전체 매각대금 배분 구조에서는 불리하게 작용할 가능성도 배제할 수 없다는 것이다. 이 때문에 임차권등기를 병행하면 주택임대차보호법상 권리까지 함께 확보돼 배당 범위를 넓히는 데 유리하다는 분석이 나온다. .

그렇다면 신세계인터내셔냘은 실제로 돌려받을 수 있을까. 전세보증금 반환 분쟁에서 가장 기본이 되는 원칙은 동시이행이다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 명도 의무는 동시에 이행돼야 한다. 즉, 임차인이 집을 비워주지 않으면 임대인은 보증금을 지급하지 않아도 되는 법적 근거가 생긴다. 반대로 임차인이 보증금을 안전하게 회수하려면 계약 종료와 명도 의사를 명확히 밝혀야 하고, 이를 내용증명 등으로 입증해 지연손해금 청구의 근거까지 확보해야 한다.

지금과 같이 경매와 파산이 동시에 진행되는 상황에서는 보증금을 받기 전에 이사를 해야 하는 경우가 발생할 수밖에 없다. 이때 선택지가 바로 ‘임차권등기명령’이다. 임차권등기를 해두면 실제로 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 쉽게 말해 거주를 포기하더라도 권리를 포기하지 않게 만드는 장치다.

다만, 실제 회수는 더 복합적인 영역이다. 단순히 전세권이나 임차권등기를 갖고 있다고 해서 돈이 자동으로 돌아오는 구조는 아니다. 임대인의 자산 상태를 분석하고, 선순위 채권 규모를 파악해야 한다. 필요할 경우 가압류나 채권 확보 조치를 병행할 필요가 있다. 동시에 채권자 간 구조 속에서 협상 여지를 만들어내는 전략도 필요하다.