앞으로 3년 간 전국의 가장 유망한 부동산 투자처는?

부동산 시장 미래 예측을 위해 딱 한가지만 보라고 하면 제가 꼽는 것이 있습니다.

바로, 지난 연도 착공 물량입니다.

다른 어떠한 요인들보다 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 공급량이기 때문입니다.

착공을 했다는 것은 3~4년 내 실제 준공이 되어서 입주로 이어지기 때문에 보다 정확히 물량 파악이 가능합니다.

특히, 초소형 평수를 제외한 전용 40제곱미터 이상의 주택 착공 물량을 계산하는 것이 중요합니다.

앞으로 몇 년내로 공급으로 이어질 물량들을 조사해 보니 몇 가지 눈여겨 봐야 하는 포인트들이 보이는데요. 주요 지역만 이 내용을 짤막하게 적습니다.

위는 전용 40 면적을 제외한 전국 착공 물량입니다.

사실 위 표 내용만 잘 이해하시면 앞으로 부동산 시장 예측은 끝나는 겁니다.

- 수도권의 전용 40 면적을 제외한 착공 물량은 15만으로 작년과 비슷한 수준입니다. 2023년 착공 물량이 바닥이었고 서서히 늘고 있지만 여전히 3년 평균치를 보면 2013~2015년처럼 입주 물량 공백 시기가 도래할 것이고 이미 2026년부터 시작되었습니다.

특히, 서울은 3년 연속 2만대 착공으로 역대 최소 물량인데....재개발/재건축을 게을리한 효과라고 할 수 있네요. 결국 그 대가를 치르게 될 것입니다. 부동산 집 값 잡는건 답이 없어 보입니다.

아이러니한 건 수도권은 이 착공 물량이 확 늘려면 경기와 인천의 매매가 상승이 필수입니다. 결국, 구조적으로 경기와 인천도 오를 수 밖에 없습니다.

- 작년에 제가 부산이 오를 것이다라고 떠든 가장 큰 이유가 바로 이 착공 물량 기준이었는데요. 부산, 울산을 포함한 부울경 지역의 착공 물량 역시 여전히 심각해 보입니다.

약간의 반등은 하고 있지만 여전히 최소 수준의 착공 물량입니다.

입주 물량에 영향을 심하게 받는 부울경 지역인 만큼 앞으로 부동산 가격이 어떻게 될지 너무 뻔히 결과가 보이네요.

- 특이하게 2024년 착공 물량이 크게 늘었던 대전도 부동산 시장의 침체와 함께 착공 물량 수준이 크게 줄어 들었습니다. 바로 이웃 도시인 세종 역시 착공 물량 숫자가 많지 않구요.

굳이 대전 세종 지역을 매수해야 되느냐 따진다면 2024년 착공 물량이 많았기 때문에 굳이 지금 살 필요는 없어 보입니다. 하지만, 이 한번의 고비만 넘어가면? 대전 세종 역시 공급 부족을 겪을 것 같습니다.

- 전국의 모든 지방 도시가 공급 부족을 겪을 것이 확실한 상황에서 가장 심각한 지역을 하나 꼽자면 바로 대구와 경북입니다.

대구와 경북은 지난 3년 간 역대 최소 수준의 착공 물량을 보여주고 있는데 앞선 몇 년 간의 공급이 휘몰아쳤던 것의 결과라고 할 수 있습니다. 작년에는 대구 매수 시그널을 크게 주지 않았지만 올해는 대구 매수 시그널을 드립니다. 대구와 경북의 일부 도시들 매수 타이밍이네요.

- 오늘 언급 드리지 않은 강원도, 전라도와 충청도 모두 공급 물량 부족이 예상됩니다. 다만, 이들 지역은 쉽게 입주 물량이 늘기도 하니 이점을 유의해서 매수 타이밍을 재면 좋을 것 같습니다.