지금 수도권 매수 스탠스, 이렇게 하세요

현재 부동산 시장의 가장 큰 화두는 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는다는 것입니다.

다주택자를 때려 잡겠다고 한 뒤, 이재명 대통령의 지지율은 급등하고 있습니다.

부동산 참여자로서 할 말이 있지만 이에 대해 어떤 언급도 하지 않겠습니다.

어차피 나중에 결과로 다 드러날 거니까요.

그보다 매수를 해야 되냐 말아야 되냐, 매도를 해야되냐 말아야 되냐는 여러분들이 취해야 하는 스탠스에 대한 짤막히 말씀을 좀 드리려고 합니다.

1) 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는 것으로 결정나면서 매물이 가장 크게 늘어나는 곳은 상급지입니다. 당연히 가격이 오른 곳에서 매물이 나올 수 밖에 없습니다. 이건 여러가지 자료들로 알 수 있는 사실이구요.

한달 전 대비 매물량이 상급지일수록 크게 늘고 있습니다.

2) 가격 조정은 생각보다 크지 않을 것입니다. 호가가 크게 올라갔었기 때문에 12월 실거래가 정도를 생각하시면 될 것 같습니다. 다만, 강남과 서초의 일부 단지들은 크게 올랐던만큼 조금 더 조정의 여지가 있어 보입니다.

3) 아래와 같이 매물량이 변동이 크게 없는 곳은 시세 변동이나 급매 기대하기가 어렵습니다.

4) 이렇게 매물이 나오면 어느정도 기간 조정이 될까? 저는 4월 초순이면 매도할 왠만한 사람들은 다 매도할 거 같습니다. 길어야 조정은 두 달 보고 있습니다.

5) 그런데, 문제는 전세 월세입니다. 전월세 상승이 심상치 않습니다. 전월세 해결이 빠르면 서울의 중심부가 아닌 서울의 3급지 이하 지역과 경기도부터 거래가 시세가 다시 오를 것입니다.

현재의 전세 부족 상황은 과거 임대차 법이 통과한 뒤처럼 심각합니다.

6) 정부에서 결국 전세 대출을 건드릴 것 같습니다. DSR 포함을 시키든 원금을 일부 갚게 만들든 어떤 식으로든 전세 상승을 막으려고 할 것입니다. 그러면? 월세가 올라갑니다.

7) 입주 물량이 부족하니 서울 전역이 다 크게 오르지는 않을 것입니다. 전세가율이 높은 곳들이 매매를 올리면서 올라갈 가능성이 높고 이게 오히려 상급지로 퍼지게 될 것입니다.

8) 이 시나리오를 들었을 때, 여러분은 어떻게 매수를 해야겠다는 스탠스를 세우셔야 합니다.

상급지를 매수하라는 전문가들이 많던데 저는 오히려 중급지 하급지를 매수할 타이밍인 것 같습니다.

전세가 올라서 떠밀려서 크게 오를 수 있는 곳으로 투자든 실거주든 잡는게 가장 효율적입니다.

특히, 지난 3년 간 횡보하고 있는 곳들은 언제든 매수하셔야 합니다.

9) 과거 2020년과 2021년이 그랬습니다.

아래처럼 주택 가격이 전세가 오르면 한방에 올랐습니다.

비슷한 형태로 2026년이 될 확률이 높습니다.

10) 매수 시기는 가급적 3월 내 하시는 것을 추천 드립니다.

그 정확한 시기는 어떤 누구도 맞출 수 없습니다.

그리고, 지금은 부지런히 현장을 다닐 시기입니다.

지금은 없는 급매도 만들 수 있습니다.