이 대통령, 다주택자 겨냥한 '삼지창'

“긍정적 효과보다 부정적 효과가 큰 것은 분명한만큼 국가정책으로 세제, 금융, 규제 등에서 다주택자들에게 부여한 부당한 특혜는 회수해야할 뿐 아니라, 다주택보유로 만들어진 사회문제에 대해 일정정도 책임과 부담을 지우는 게 공정하고 상식에 부합합니다.”

이재명 대통령이 설 연휴 기간인 지난 16일 엑스에 올린 글입니다. 다주택자를 수술대 위에 올려 놓고 예리한 칼을 든 자세입니다. “시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없습니다”며 강력한 의지를 보이고 있습니다.

모든 다주택을 겨냥하는 것은 아닙니다. "주택 부족에 따른 사회문제와 무관한 부모님 사시는 시골집, 자가용 별장, 소멸 위험 지역의 세컨하우스 같은 건 누구도 문제삼지 않습니다."(2월 18일)

이 대통령은 "정당한 다주택"과 "바람직하지 못한 투자∙투기용 다주택"을 구분했습니다. '선량하지 않은' 다주택자 규제 어떻게 될까요. 

취득·양도·보유세 전방위 압박

세제 규제의 시작은 취득 단계입니다. 현재 다주택자가 조정대상지역 주택을 추가 취득하면 중과가 적용되고 있습니다. 현행 그대로 유지될 것으로 보입니다. 이는 문재인 정부 때 도입됐습니다. 윤석열 정부에서 완화하겠다고 발표했으나 국회를 통과하지 못했습니다. 이 대통령의 다주택자 규제 강화 방침에 따라 앞으로 더욱 요원해졌고 정부의 완화 약속은 공수표가 되게 됐습니다. 윤 정부는 2022년 12월 21일 관련 완화 방안을 발표했고 이날 이후 취득한 주택부터 소급 적용하겠다고 했습니다.  

현행 취득세 다주택자 중과를 보면 일반 1주택 취득세(1~3%)와 비교해 다주택자 취득세는 4~12배에 달합니다. 지난해 10·15대책으로 서울 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶이면서, 서울·수도권 내 3주택 이상 취득에 사실상 12%의 세율이 적용됩니다. 

일부에서 다주택 수요를 분산하기 위해 취득세 중과를 완화해야 한다는 주장도 있으나 이 대통령이 귀담아 들을 것 같지는 않습니다. 

다주택자 양도세 중과는 이 대통령이 가장 먼저, 가장 명확하게 신호를 보낸 세제 규제입니다. “5월 9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있습니다.”( 1월 23일)

현행 제도상 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔면 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 장기보유특별공제(장특공제, 최고 30%)도 적용되지 않습니다. 지방소득세까지 합산하면 최고 실효세율이 82.5%에 달합니다. 

다만 4년간 유예를 반복한 정부 책임을 인정해 5월 9일까지 체결된 계약에 한해서는 중과를 유예하기로 했습니다. 

“팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까요?”(1월 25일)

이는 종부세 등 보유세 강화를 겨냥한 것입니다. 보유세는 보유에 따른 세금인 재산세와 종부세를 말하는데 재산세는 그대로 둘 것으로 보이고 종부세가 주타깃입니다. 

현행 세율표는 2022년 윤 정부에서 대폭 완화됐습니다. 이전 문재인 정부에서는 3주택 이상에 1.2~6%의 중과세율이 적용됐고, 공정시장가액비율도 95%까지 올랐습니다. 윤 정부는 공정시장가액비율을 60%로 낮추고, 조정대상지역 2주택자에 적용하던 중과를 폐지해 일반세율로 환원했습니다. 이 정부가 이를 되돌릴 경우 다주택자 보유세 부담은 수백만~수천만 원 단위로 급증할 것입니다

종부세 강화는 크게 네 가지 경로로 가능합니다. 첫째, 공정시장가액비율 인상이다. 현행 60%를 80% 이상으로 올리는 방안입니다. 시행령 개정만으로 가능해 국회 동의 없이 정부가 즉각 시행할 수 있습니다. 

60%에서 80%로 오르면 서울 주요 아파트 다주택자 보유세는 30~50% 이상 급증할 것으로 예상됩니다. 공시가격 10억원과 20억원 두 채를 가진 경우 공정시장가액비율 60%일 때 종부세가 920만원인데 80%로 올라가면 1460만원으로 500만원 넘게 뜁니다. 

둘째, 기본공제액 인하입니다. 윤 정부가 6억 원에서 9억 원으로 올린 공제액을 다시 낮추면 과세 대상이 넓어집니다. 이는 법 개정이 필요해 국회 협조가 전제돼야 합니다. 여당이 다수당이어서 못할 건 없습니다. 

셋째, 조정대상지역 2주택 중과 부활이다. 현재 2주택자는 지역에 관계없이 일반세율이 적용되지만, 이를 다시 조정대상지역 기준으로 차등 부과하는 방안이다. 이 역시 법 개정 사안입니다.

넷째, 세율 자체 인상입니다. 가장 직접적인 방법이지만 조세저항이 크고 입법 과정에서 논란이 예상됩니다. 정부가 즉각 추진하기보다는 공정시장가액비율 인상 등 시행령 수준의 조치를 먼저 취할 가능성이 높습니다. 

다주택자 기존 대출 만기 연장 차단

세제 압박과 함께 이 대통령이 직접 짚은 것이 다주택자 기존 대출의 만기 처리 문제입니다.

“양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 주었는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출만기가 되었는데도 그들에게만 대출연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정할까요?”(2월 13일)

현행 금융 규제상 조정대상지역 내 다주택자는 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. LTV(담보인정비율)는 0%입니다. 그러나 이미 대출이 실행된 기존 건은 만기 시 갱신을 통해 유지되고 있습니다. 대통령의 발언은 여기에 제동을 걸겠다는 신호입니다.

만기 연장을 막으면 유동성이 부족한 다주택자는 주택을 팔거나 대출을 상환할 수밖에 없습니다. 금융당국이 다주택자 기존 대출 갱신 요건을 강화하는 감독 지침을 별도로 내놓거나, 은행권에 갱신 시 추가 조건 부과를 유도하는 방향이 예상됩니다. 구체적으로는 만기 연장 시 담보 재평가에 기반한 LTV 재산정, 다주택 해소 확약서 요구, 금리 가산 등의 방식이 거론됩니다.

임대사업자 '영구 특혜' 폐지 수순

이 대통령이 가장 구체적인 방안을 제시한 것이 임대사업자 제도입니다. “서울 시내 등록 임대주택 약 30만 호(아파트 약 5만 호)는 취득세, 재산세, 종부세 감면과 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받습니다. 의무임대기간이 지나면 재산세 종부세 감면혜택은 사라지지만 다주택 양도세 중과 제외 특혜는 계속되게 되어 있습니다. 같은 다주택인데 한때 등록임대였다는 이유로 영구적으로 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있습니다.”(2월 9일)

현행 제도상 등록임대사업자는 의무임대기간 중 취득세·재산세·종부세 감면 혜택을 받습니다. 의무기간이 끝나도 다주택 양도세 중과 제외 특혜는 유지됩니다. 이 때문에 임대사업자 등록이 사실상 투기용 다주택 보유의 합법적 우회로로 활용돼 왔다는 지적이 있었습니다.

“즉시폐기시 부담이 너무 크므로 일정기간(예를 들어 1년)이 지난 후 없애거나 점차적으로 폐지(1년~2년은 특혜 절반 폐지, 2년 지나면 특혜 전부 폐지 등)하는 방안도 있겠습니다. 대상을 아파트로만 한정하자는 의견도 있습니다.”(2월 9일)

대통령이 직접 세 가지 시나리오를 공개 거론했습니다. 첫째, 1년 유예 후 전면 폐지. 둘째, 1~2년 차에는 혜택 절반 삭감, 2년 후 완전 폐지하는 단계적 방식. 셋째, 아파트에 우선 적용하는 방안입니다. 방식은 미정이지만 방향은 사실상 확정됐습니다. "의무임대 종료 후 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만 호 공급 효과가 있다"는 것이 대통령의 계산입니다.

“임대용 주택을 건축했다면 몰라도, 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사모을 수 있다는 것도 이상합니다. 한 사람이 수백채씩 집을 사모으도록 허용하면 수만채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없지 않을까요? 건설임대 아닌 매입임대를 계속 허용할 지에 대한 의견을 묻습니다.”(2월 8일)

현행 임대사업자 등록 제도는 새로 집을 짓지 않아도 기존 주택을 사들여 등록하는 ‘매입임대’ 방식을 허용합니다. 이 제도를 이용하면 수십·수백 채를 합법적으로 취득·보유할 수 있습니다. 대통령은 매입임대가 실질적인 공급 확대 없이 기존 주택을 독식하는 구조를 만든다고 지적했습니다. 건설임대(직접 건축)와 달리 매입임대에 대해서는 신규 등록 허용을 제한하거나 요건을 대폭 강화하는 방향이 검토될 것으로 보입니다.

이 대통령이 다주택자를 겨누고 금융∙세제∙임대사업 규제의 ‘삼지창’을 갈기 시작했습니다.