지금 집 안사면 정말 후회할까?

지금 무주택자라면, 서두르기 전에 한 번쯤 생각해볼 것들

요즘 부동산 시장을 움직이는 가장 강력한 변수는 금리도, 공급 물량도 아닌 것 같다. 바로 이재명 대통령의 SNS를 통한 직접적인 소통과 그것을 바라보는 대중의 심리인 것 같다. 대통령은 대변인의 정제된 입 대신 본인의 목소리로 국민에게 직접 말을 건넨다. 즉흥적으로 보일 수 있지만, 그 소통은 정책의 일관성에 대한 강한 의지를 시장에 보여주고 있다. 우리가 지금껏 경험하지 못했던 이 직설적인 방식은 어떤 경제 지표보다 빠르고 강하게 시장 참여자들의 심리에 파고드는 중이다. 최근 성동구청장에 대한 대통령의 공개적인 칭찬 이후, 한 유력 예측 사이트에서 해당 구청장의 서울시장 당선 확률이 70%까지 치솟은 것은 지금 국민들이 대통령의 입에 얼마나 주목하고 있는지를 단적으로 보여준다.

정부는 최근 정책을 통해 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전, 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 한시적으로 갭투자까지 허용했다. 1주택자는 배제하고 다주택자에게만 부여된 이 혜택을 두고 일각에서는 역차별이라는 비판도 나온다. 다주택자가 손해 없이 빠져나올 수 있도록 교묘하게 통로를 만들어준 것 아니냐는 시각도 있다. 표면만 보면 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 열어준 것처럼 느껴지기도 한다. 하지만 조금 다른 각도에서 들여다보면 정말 그럴까라는 의구심이 생긴다. 이재명 정부가 다주택자들을 향해 지금까지 내고 있는 목소리는 한결같다. "빠져나갈 길을 충분히 열어줬으니, 그래도 버티겠다면 이후의 책임은 본인 몫"이라는 메시지다. 양도세 유예 종료 전에 또다시 혜택을 주느냐는 불만도 들리지만, 이는 강력한 후속 규제를 위한 명분을 차곡차곡 쌓아가는 과정처럼 읽힌다.

sns 소통으로 강력한 정책 의지를 보여주는 현 정부. 출처 : 이재명 대통령 X(트위터) 공식 계정

그렇다면 무주택자 입장에서 이 상황을 어떻게 봐야 할까. 솔직히 말하면, 나는 지금이 서두를 때라고 생각하지 않는다. 물론 오랫동안 꾸준히 자금을 모아온 실수요자라면, 혹은 원하는 단지의 시세를 수년간 직접 추적하며 적정 가격을 스스로 판단할 수 있는 사람이라면 이야기가 다를 수 있다. 하지만 그런 준비 없이 '한시적 허용이니까 지금 아니면 늦는다'는 불안에 쫓겨 움직이는 것은 생각보다 위험한 선택이 될 수 있다.

갭투자 이야기를 잠깐 해보자. 10억짜리 아파트에 6억 전세를 끼고 4억에 산다. 이자 부담 없이 레버리지를 활용할 수 있으니 얼핏 매력적으로 보인다. 그런데 2년 뒤 세입자가 나가는 날, 6억을 돌려줘야 한다. 무주택자가 집을 산 것이니 실거주 의무가 유예되지 않을까 하는 막연한 기대는 위험한 생각이다. 오히려 그 시점에 대출 규제가 지금보다 강화되어 있거나 금리가 더 높아져 있다면, 그 6억을 고스란히 내 돈으로 마련해야 하는 상황이 올 수 있다. 2년 뒤의 시장 상황을 지금의 기대감으로만 판단하는 것, 바로 거기에 함정이 있다.

전문가들은 인플레이션이 있는 한 자산은 장기적으로 우상향한다고 말한다. 나 역시 이 말이 틀리지 않다고 생각하는 사람 중 하나다. 다만 그 '장기'가 얼마나 긴지, 그리고 그 사이의 하락기를 내가 버텨낼 수 있는지는 전혀 다른 문제다. 부동산은 주식처럼 일부를 팔거나 빠르게 현금화하기 어려운 자산이다. 고점 근처에서 진입해 2~3년의 하락기를 맞닥뜨린다면, 원리금 상환과 일상의 생활비를 동시에 감당하며 그 시간을 버텨내야 한다. 모든 사람이 그걸 해낼 수 있는 건 아니다.

다주택자에게만 갭투자의 통로가 열린 지금, 매물이 예상보다 많이 나오지 않아 앞으로 더 내려갈 여지가 없는 상황은 아니다. 오히려 시장에서는 요즘 5월 9일 이후 매물이 잠기는 현상이 일어날 것이니 지금 당장 사야 한다는 목소리가 높다. 하지만 역대 대통령 중 가장 높은 공약 이행률을 보이고 있다는 평가를 받는 현 정부가, 5월 9일 이후의 상황에 대한 아무런 대책도 없이 정말로 이 한시적 기회만 던져주고 손을 놓겠다는 것일까. 정책의 일관성을 무엇보다 중요시하는 대통령의 강한 의지가 매일 SNS를 통해 전해지고 있는 상황에서 그 가능성에 쉽게 고개를 끄덕이기 어렵다.

생각해보면 비슷한 장면을 우리는 이미 한 번 본 적이 있다. 코스피 5천이 가능한 일이냐고 성토하던 사람들이 이제는 부동산 개혁이 가능한 일이냐고 같은 목소리를 내고 있다. 역사적으로 늘 그래왔으니 이번에도 그럴 것이라는 논리는, 시대가 변하고 있다는 사실을 애써 외면하는 것처럼 들린다. 나는 그 말에 예전만큼의 신뢰가 가지 않는다.

사진 출처 : istock

결국 현 정부의 기조가 부동산 하향 안정화에 있다면, 성급하게 서두르다 체할 수 있다. 매물이 늘고 가격에 하방 압력이 생기는 흐름이 어느 정도 진행된 이후, 충분한 자금과 명확한 기준을 갖추고 진입하는 것이 더 나은 결과를 가져올 가능성이 있다. 조급함은 자산 시장에서 늘 비싼 값을 치르게 한다. 주변 사람들이 집을 샀다는 소식, 매물이 줄었다는 뉴스, 지금 안 사면 영영 못 산다는 불안 — 이 모든 것들이 냉정한 판단을 흐린다. 지금 이 시기는 그 불안과 거리를 두고, 목표 단지를 꾸준히 관찰하고 자금을 다지며 시장을 공부하는 시간으로 쓰는 것이 맞다고 생각한다. 진짜 기회는 준비된 사람에게만 보이는 법이고, 그 준비를 지금 해두는 것이 결국 가장 빠른 길일 수 있다.