지방 부동산이 정말 계속 안 오를까?

실수요자들도 그렇고 투자자들도 그렇고 수도권 부동산 얘기 뿐입니다.

얼마 전에 정부에서 공시지가 2억 이하도 취득세를 1%만 적용하게 하고 일부 조건에 따라 보유 주택 수에서 제외해 준다는 개정을 했지만 시장에서 그리 주목하지 않고 있습니다.

저는 2024년까지 시장 전망을 하면서 수도권 부동산만 매수하자는 말씀을 드렸고 실제 저도 그렇게 행동했습니다.하지만, 2025년 하반기부터는 조금 다른 생각을 가지고 있습니다.

2025년 부동산 시장을 예측하면서 하반기부터 꽤 많은 지방 부동산에서'도' 상승이 나타날 것이라고 말씀 드렸는데요. 그 이유는 바로 부족해진 입주 물량 때문입니다.

지방 부동산에는 아주 중요한 부동산 사이클이 있고 이 사이클의 핵심은 바로 입주 물량인데요.

지방 부동산의 사이클 원리는 입주 물량이 수요를 넘어가면 하락이 나오기 시작하고 반대로 입주 물량이 수요보다 적으면 상승이 나온다는 것입니다.

제 책이나 블로그를 통해서 이미 많이 말씀 드렸지만 지방 부동산은 매매와 전세 움직임이 거의 일치합니다.

그럼, 우리가 지난 몇 년간 겪었던 상황을 돌이켜 보겠습니다.

2020년 부동산 불장과 함께 지방 소도시의 부동산도 가격이 오르기 시작했습니다.

이 시기부터 2022년 상반기까지 분양이 계속 성공을 거두면서 건설사들은 꾸준히 집을 지었습니다.

2022년 상반기까지 분양했던 상당 수의 아파트들은 2025년 상반기까지 입주가 이어지고 있습니다.

문제는 2022년 하반기부터 하락이 찾아왔던 것인데요.

2022년 하반기부터 멈춰버린 착공의 영향을 2025년부터 다수의 지역에 영향을 미칠 것입니다.

위는 전국 아파트 착공 물량인데요.

2022년~2024년 착공 물량 부족은 역사적으로 손 꼽힐 정도로 적은 물량입니다.

지방 부동산도 곧 다시 오를 것입니다.

이 말이 여전히 안 믿어지시나요?

지방 부동산은 인구 소멸과 함께 영원히 못 오를 곳이고 생각하시나요?

그럼, 이 도시를 보면 어떤 느낌이 드실까요?

전주의 최근 주택 가격 모습입니다.

호반베르디움은 2007년식 아파트이고 송천현대 3차는 1998년식 아파트입니다.

신축도 아닌 구축 아파트 시세 흐름이 이렇다는 것은 놀라운데요.

전주에만 특별한 호재가 있나요??

전주 사람들만 월급이 올랐나요??

전주만 유달리 부동산이 왜 오를까요??

이 상승의 원동력은 바로 전세가입니다.

위 표는 지난 2년 간 전주의 매매 상승률(오른쪽)과 전세 상승률(왼쪽)인데요.

지난 2년 간 전주시의 전세 가격 상승률은 14%입니다.

매매 가격 상승률은 7%이니 전세 가격 상승이 더 크다고 할 수 있네요.

이 말이 무슨 뜻이냐, 거품 없이 가격이 올랐다고 할 수 있습니다.

전주에서 가장 선호하는 택지 지역인 에코 시티입니다.

총 8천 세대 중에서 전세 물량이 11개입니다.

이게 무슨 말이냐?

임대인 완전 우위 시장이고 전세가가 오르기 좋은 환경이라는 것입니다.

전세가가 오르면서 불안해진 임차인들이 매수에 나서고 있는 것이죠.

이런 비슷한 현상은 전주와 같은 50만 도시가 아니라 20만의 소도시에서도 발생하고 있습니다.

먼저, 춘천인데요.

춘천 역시 신축은 물론이고 위와 같이 구축도 가격이 상승하고 있는 상황입니다.

그리고, 그 핵심에는 부족한 전세 매물과 급등한 전세가격이 있습니다.

김천은 어떤가요?

김천 역시 비슷하게 신축, 구축 구분 없이 가격이 상승하고 있습니다.

앞으로 우리가 여러 지역에서 마주하게 될 상황입니다.

제가 일일히 나열해 드릴 수는 없지만 2025년 하반기부터 입주 물량이 급감하는 지방 도시가 상당히 많기 때문입니다. 수도권과 달리 지방은 계속 부동산 시장이 죽 쓰고 있었기 때문에 정부에서도 지방 부동산은 어떻게든 살리려고 차별화 된 부양책을 쓸 것입니다.

그런 의미에서 세금적인 혜택이 추가로 발표된다면 지방 부동산 투자도 검토를 하실 차례라고 생각을 하는데요.

지방 부동산 투자는 사실 피곤합니다.

매도 타이밍 잡기가 어렵고 거리가 멀면 관리도 잘 안되고 피곤합니다.

그래서 저는 지방 부동산 투자는 사실 선호하지는 않는데요.

하지만, 투자에는 정답이란 것이 없습니다.

입주 물량이 부족하고 덜 오른 곳, 그리고 저평가인 곳을 찾으시는 분들...

그리고 투자 열정이 있으신 분들이라면 이제는 지방 부동산도 눈을 돌려도 되지 않을까 싶습니다.

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