수도권 재개발·분양가 분석 전문
25. 07. 21.
요즘 하루하루 투자 물건들을 분석하려고 하는데요. 생각보단 쉽진 않네요. 일단 힘이 닿는데까진 끌고 가보려고 합니다. 재개발 투자처를 들여다보면, 진짜 끝이 없음을 느낍니다. "이 많은 걸 다 봐야 하나?" 싶다가도 적은 돈으로 최고 효율을 내려면 이정도는 해야지 싶기도 하네요. (돈 벌어야죠~) 최근 성동구와 마포구가 역대 최대 상승률을 보였습니다. 무려 1주일에 1% 상승 ㅎㄷㄷ (1년으로 환산하면 50%죠)
25. 07. 21.
어떤분에게는 재미없는 글이 될 수도 있습니다. ------- "수도권은 유동성, 지방은 수급이다." 뭐 부동산 공부를 하다 보면 한번쯤은 마주치는 말입니다. https://blog.naver.com/jackpasi/222891411111 잭파시님도 비슷한 말을 하셨는데요. 저도 첨엔 아 그렇구나하고 그저 흘려듣고 말았었죠. 하지만 이 문장안에 한국 부동산의 본질이 숨어 있는거 아닌가? 란 생각이 듭니다. 1. 국토연구원 보고서를 보면요. https://library.krihs.re.kr/library/10120/contents/6162593 페이지가 긴만큼 모두 소화하기 어려워서 일부만 발췌해서 내용을 한번 봤는데요. '서울 집값은 단기유동성과 가계대출에 영향을 받는다. 지방은 통계적으로 유의미하지 않다! 국토연구원 보고서 딱 잘라 말합니다. 서울과 지방은 다른 논리로 움직인다고 말이죠! 서울과 수도권의 시작이 "돈"이라면 지방의 끝은 "공급과 수요"입니다. 2. 금리 변화에 대한 지역별 움직임 제 머릿속에 정리하기 위해 단순화 해보면, - 서울 : 공급은 상시 부족 -> 유동성(금리)의 영향이 절대적 - 수도권 핵심지(광명, 성남, 과천) : 서울 접근성이 높을수록 금리 민감도가 높다 - 수도권 외곽(평택, 안산, 남양주 같은) : 수도권이지만 공급의 영향력이 더 큼 - 지방광역시 : 금리는 둔감, 공급과 수요가 시장을 움직이는 힘 3. 자 그래서 무슨 말이냐? 어떻게 해야 하는가?
25. 07. 20.
제 지인 중 한 명은 상가 건물을 불법 개조해서 주거용으로 사용 중인 물건에 전세로 들어갔습니다. 네... 예상한 대로 보증금을 고스란히 날렸습니다. 안 입고, 안 먹고, 안 놀러 다니며 모은 돈이었을 텐데요. 하지만 근저당(은행대출)보다 우선순위가 밀려서 전액 손실을 봤죠. 부동산 경매는 남의 일이 아닙니다. 누구나 진입하게 되는 시장이기 때문에, 내 돈을 지키기 위해서라도 꼭 책 한권 정도는 읽어두셔야 한다 생각하고요.
25. 07. 19.
대구 부동산, 하락기에서 반등이 본격화 된다란 기사가 있습니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002501827 부산도 마찬가지입니다. 온기가 돌고 있다는 기사인데요. https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=02929046642235832&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
25. 07. 18.
경매라는 말을 들으면 뭔가 돈이 될 것 같긴 한데, 내가 하기엔 좀... 이런 감정이 있을 겁니다. 법원, 명도, 임차인 이런 워딩이 좀 거리감 있긴 하죠. 괜시리 어려울것 같기도 하고요. 그런데요. 전세사기 피해자분들이 아직 이렇게 나오고, 내 전재산이 도장 하나로 왔다 갔다 하는 세상입니다. 그래서 임차인의 권리 정도는 알아야 하죠~ 그래서 경매가 필요한 것이고요.
25. 07. 17.
서울에서 살만하고 아직 저렴한 재개발 남아있긴 해? 제가 생각하기엔 여러군데가 있긴 합니다. 다만 투자금이 적게 들어간다면 초창기 재개발구역이 되겠죠. 여기는 그중에서도 손에 꼽는 관심지역입니다. 신당13구역인데요. 신당동 인근 재개발 열풍 속에서 같이 주목받는 곳이죠. 입지는 청구역 도보 3분이니 말할것도 없고요. 재개발이 빠르게 진척되는 동네는 늘 이유가 있다 생각합니다.
25. 07. 16.
지방 경공매, 지금 다시 문이 열리는 걸까요? 6.27. 부동산 대책이 나온 뒤, 사람들의 시건이 어디로 향할까 곰곰이 생각해봤습니다. 결국, 투자금에 따라 갈 길이 달라지겠구나 하는 생각을 해봤는데요. 가장 일반적인 1억 ~ 2억 정도의 실탄을 가진 분들에겐 지금 광역시급 경매 시장에 살짝 노다지의 길이 열린게 아닐까? 그런 생각이 들었습니다. 수도권은 이제 대출 한도가 6억원으로 묶였습니다.
25. 07. 16.
KTX를 자주 타는 저는 한강변을 보며 이런 생각이 종종듭니다. "저긴 언제쯤 변할까?" 강건너 성수동은 이미 높은 건물들이 그득한데 그 옆 자양동은 아직 낮고 낡은 건물들이 많더군요. 하지만 가만히 보면요. 이 자양동도 움직임이 시작되었습니다. 그리고 그중에서도 자양1동 799번지 일대 모아타운은 구역지정은 되었고, 아직 프리미엄은 많이 붙지 않았다는 점에서 보면 투자자 입장에서는 한번은 챙겨야 할 곳이 아닌가 합니다.
25. 07. 14.
며칠전입니다. 우연히 부천시 도당 1-1구역에 대해서 알아보다가, 혼잣말이 툭하고 튀어나왔습니다. "아 이구역은...시간을 읽어버렸네" 2008년에 정비구역으로 지정됐으니, 벌써 16년 이상 무려 한 세대가 바뀌는 시간이 흘렀습니다. 조합 설립 -> 취소 -> 소송 -> 재지정 한마디로 사연 많은 동네인데요. 그런데 그 긴 시간 동안 멈춰 있던 도당1-1구역이,
25. 07. 13.
부동산 공부는 반복이라 생각합니다. 그래서 요즘 매일 하나씩 경매든 재개발이든 갭투든 꾸역꾸역 들여다보고 있는데요. 오늘 소개할 곳은, 서울 도심권 한가운데에 있는 다시보기 어려운 입지인 북아현3구역입니다. 최근 북아현 3구역은 사업시행인가 변경신청이 서대문구청에서 반려되었죠. (조합과 구청 사이가 좋지는 않은것 같...) 그리고 6.27. 대출규제 여파로 시장도 주춤한 상태고요.
25. 07. 12.
부동산투자 분야인 경매, 분양권, 재개발, 재건축 요즘 이 네가지중 하나를 매일 기록하려고 하고 있습니다. 오늘도 성남입니다. 다만 지난 포스팅과는 달리 재개발이 아니라 재건축 단지, 바로 은행주공입니다. 이 단지는 성남시 남한산성입구역에서 1.2k정도 떨어져 있는 곳이죠~ 아무래도 메인 입지와는 조금 떨어져 있어 관심도가 좀 낮은편이긴 한곳입니다. 출처 이루민님
25. 07. 11.
고수들의 말들을 들어보면 대출규제가 있어도 "6개월이 지나면 사람들이 적응을 하고, 다시 시장은 반등한다!" 라는 말들이 많은데요. 겪어본 적이 있어야 몸으로 느껴질텐데...전혀 감이 오지 않네요. (아무래도 시장에 진입한지 얼마 안된 제 한계인것 같습니다.) 어쩔수 없습니다. 과거를 복기해 보는수 밖에요. 신문기사, KB부동산의 시계열이 있기에 현장의 생생한 감정 변화는 느낄수 없겠지만,
25. 07. 10.
당분간 계속 경매, 분양권, 재개발, 재건축 매물중 하나를 선택해서 매일 포스팅하려고 합니다. 오늘 소개할 곳은 위로는 송파, 아래로는 판교가 있는 성남시 중원구의 재개발 구역인 "상대원2구역" 서울을 제외한 구역중에서는 투자금과 선호도를 따졌을때, 성남 구도심 재개발은 거의 손가락에 꼽죠. 구성남은 향후 경기도서 가장 살기 좋은 지역으로 변하게될 곳이 아닌가 합니다.
25. 07. 09.
평균적으로 가족 중 적어도 한 사람은 질병으로 고통받고 있다. 그렇지 않다면 대단한 행운이다. - 조던 피터슨 - 최근 읽은 책 "12가지 인생의 법칙"에서 나온 내용입니다. 저 문구를 보고 순간 멈췄는데요. 가족중 한명이 아프다면 그 사람은 부모일 수도 있고, 혹은 배우자, 형제자매가 될 수도 있습니다. 혹은 자녀일 수도 있고요. (자식이 아프다는 건... 사실 말 꺼내기도 조심스럽네요. 생각만 해도 마음이 저며서 ㅠㅠ)
25. 07. 04.
1. 부동산 투자로 큰 돈을 벌려면 어떻게 해야 할까요? 부동산 사이클을 읽을 수만 있다면 큰 돈을 벌게 될겁니다! 미래를 읽는 것! 그게 안되니 죽어라 공부를 파는 것이죠. 그럼 경매투자의 핵심은 그럼 뭘까요? 경쟁자를 줄이는게 가장 중요합니다. 뭐 경쟁입찰이니 당연한 말이긴 하죠. 그래서 경매 강사들이 경쟁이 줄어드는 "장마때, 눈이 많이 올때, 여름휴가때, 하락장 때"에 경매투자를 하라고 하는 겁니다.
25. 07. 03.
사진 없이 텍스트만 있는 글이 될겁니다. 재미없는 분들은 패스하셔도 좋습니다. 1. 6.27. 가계부채 관리 방안이 본격 시행되었습니다. 더불어 DSR3단계로 7월 1일자로 시행되었죠. 이번 정책의 핵심은 수도권 전체를 겨냥한 매우 강력한 대출 규제로, 시장 전반에 충격파를 줄것이라고 많이 분들이 생각하고 있습니다. 특히 주담대 한도를 6억으로 제한한 것은 유튜브나 여러 고수분들의 블로그를 봐도 '사다리 걷어차기'로 평가할 만큼 여파 클것이라 말하고 있고요. 기존의 대출 정책과 비교해 봐도 정책자금대출까지 줄인것은 예상치 못한 강력한 조치라는 평가가 많죠.
25. 06. 26.
저는 친구가 많이 없습니다. 특히 학창시절부터 이어져온 동창 친구는 딱 1명이구요. (잠깐 눈물 좀 딱...) 얼마 전, 무주택자인 친구와 깊은 대화를 나눈 후 그 친구가 결국 대구 신축 분양권을 계약했습니다. "정말 축하한데이~" 제 나름대로는 대구가 저렴하고, 앞으로 가격이 오를 것이다! 라고 판단했기에 추천한 것이고요~ 오늘은 '운좋은뿌빠'란 사람이 왜 그런 추천을 했는지 간략하게 풀어보고,
