공급 부족 = 집값 상승? 부동산을 예측한다고요?

평균적으로 가족 중 적어도 한 사람은 질병으로 고통받고 있다.

그렇지 않다면 대단한 행운이다. 

- 조던 피터슨 -

최근 읽은 책 "12가지 인생의 법칙"에서 나온 내용입니다. 

저 문구를 보고 순간 멈췄는데요. 

가족중 한명이 아프다면 그 사람은 부모일 수도 있고, 혹은 배우자, 형제자매가 될 수도 있습니다. 

혹은 자녀일 수도 있고요. 

(자식이 아프다는 건... 사실 말 꺼내기도 조심스럽네요. 생각만 해도 마음이 저며서 ㅠㅠ)

"그렇구나 평온해 보이는 여느 가정들도 다 아픔이 있겠구나" 싶었습니다. 

그건 꼭 저희 집 이야기이기도 한데요. 

두 해 전, 제 동생이 먼저 먼길을 떠났습니다. 

축구 선수 출신으로 건강하던 동생은, 병원에서 CT를 찍고 암 진단을 받았습니다. 

첨엔 작게 나왔다는 말에 안심했습니다. 

1기나 2기쯤 되려니 했는데,

그런데 단 몇달만에, 암세포가 그렇게 커져버릴줄은 몰랐습니다. 

그때 느꼈습니다. 

한 사람의 인생, 아니 한 가족의 운명은 정말

한치 앞도 모른다!는 걸요. 

1. 그런데 부동산은 몇 년 후를 안다?

https://n.news.naver.com/article/014/0005373407

"2명 중 1명은 올해 하반기 주택 매매가격이 오를 것으로 전망했다!"

조사한 결과라고 하더군요..

물론 기자님들 밥벌이인거 잘 압니다. 이해합니다. 

하지만 한켠으로는 미래를 어떻게 알아요??? 란 생각이 드네요. 

기준금리 인하, 공급 부족, 서울 도심 재건축 물량 감소를 근거로 상승을 더 예측한다곤 하지만

전 좀 조심스러운 부분이 있습니다. 

2. 공급이 부족한때는 정말 가격이 오르던가요?

정말일까요?

공급 부족 = 가격 상승이란 의견이 팽배합니다. 

그래서 한번 보면

2010년 ~ 2017년간 보면 서울의 경우 정말 공급이 부족했습니다. 

지금처럼은 극단적이진 않아도 분명 부족했죠. 

그당시 매매가가 올랐을까요? 

아니요. 정답은 보합!

대신 전세가만 미친 듯이 올랐습니다. 

경기도에 공급물량이 많아서 서울이 못 올랐다!는 말도 있지만

당시 경기도도 공급 부족이었거든요. 

그런데도 매매가는 잠잠했습니다. 

이걸 보면, 공급이 부족하면 무조건 매매가가 오른다!는 공식은

꼭 들어 맞지는 않는다는 겁니다. 

3. 한치앞을 모르겠다, 하지만 가설은 세울 수 있다. 

가족사가 그렇듯 부동산도 정말 한치앞을 모르겠네요. 

하지만 몇 가지 가설을 세울 수 있습니다. 

예를 들면 이런 건데요. 

1안. 매수 -> 매매가 상승, 전세가는 보합

2안. 매수 -> 매매가 보합, 전세가는 상승

3안. 보류 -> 매매가 상승, 전세가는 보합

4안. 보류 -> 매매가 보합, 전세가는 상승

매매가, 전세가가 동시에 하락할 수도 있지만 

IMF, 금융위기, 2022년 금리 인상기 하락장에서도 서울에 한해서는 최대 하락의 기간은 3~5년 이었습니다. 

그리고 1가구가 집을 매수하면 최소 7년 이상 거주하고요. 

그러니 5년이상 버틴다고 하면 아래와 같은 결과가 나옵니다. 

1안. 매수 -> 매매가 상승, 전세가는 보합 -> 땡큐

2안. 매수 -> 매매가 보합, 전세가는 상승 -> 전세보증금을 올려주지 않아도 됨

3안. 보류 -> 매매가 상승, 전세가는 보합 -> 상대적 박탈감 

4안. 보류 -> 매매가 보합, 전세가는 상승 -> 전세보증금 준비

4. 결국 여력 되면 사는 게 맞다. 

여러 조건에 비추어 봐도 서울, 수도권의 경우는 장기 보유 전략이 유효합니다.

(지방 중소도시는 예외입니다.)

예측보다 중요한건 "매수할 여력"인거 같단 생각이 계속 드네요. 

총알 준비가 되어서 내가 살 수 있냐? 장기보유면 시장이 언제든 그냥 매수한다

여력이 더 중요한 예측 기준인것 같네요. 

물론 투자 종목은 공부한 만큼에 따라 달라질수 있습니다. (수익률이 높아지겠죠)

- 그냥 사는 분이라면 실거주와 청약

- 투자에 어느정도 관심이 있는 분이라면 갭투자

- 공부가 많이 되어 있는 분들은 재개발, 재건축, 경매

미래는 결국 한치 앞을 모릅니다. 

모르니까 모르는 겁니다. 

부동산도 마찬가지고요. 

그래서 시세 분석을 하고, 입주물량을 따지고, 금리를 살피지만

어느날 날씨가 좋아서 집을 매수한 옆집 아줌마가 더 잘하는 것 같기도 합니다. 

그래서 결론은? 미래를 지나치게 예측하지 말자!