마포에 아직 이런 데가 있어? - 1.3억으로 시작하는 가좌역세권시프트 초기재개발

요즘 하루하루 투자 물건들을 분석하려고 하는데요.

생각보단 쉽진 않네요. 일단 힘이 닿는데까진 끌고 가보려고 합니다. 

재개발 투자처를 들여다보면, 진짜 끝이 없음을 느낍니다. 

"이 많은 걸 다 봐야 하나?" 싶다가도

적은 돈으로 최고 효율을 내려면 이정도는 해야지 싶기도 하네요. 

(돈 벌어야죠~)

최근 성동구와 마포구가 역대 최대 상승률을 보였습니다. 

무려 1주일에 1% 상승 ㅎㄷㄷ (1년으로 환산하면 50%죠)

그런 마포에서 신축 아파트는 최소 20억이 기본이라,

솔직히 접근이 불가능에 가깝습니다. 

그렇다고 가만히 있으면 가마니...

시간을 들여 "될 만한 곳"인 재개발 지역을 선점하는 방법도 정말 괜찮은 방향성이라 생각합니다 

그래서 오늘은 초기 투자금 1억 3천만원 수준으로 진입 가능한

마포구 "성산동, 중동 가좌역세권 시프트" 초기 재개발 구역을 살펴보겠습니다. 

1. 성산동, 중동 가좌역역세권시프트 사업개요

토지등소유자 820명 / 예상세대수 2,526세대(임대 약1,050세대) 동의률 60%후반대 

"가좌역세권시프트 위치가 어딘데?"

요기입니다. 

성산동과 중동이 구역을 반반씩 먹고 있습니다. 

경의중앙선 가좌역에서 도보 10분이내 위치에 있고요. 

정확히는 마포구에서도 서쪽에 위치에 있는데요. 

경의선 가좌역을 끼고 있습니다. 도보로 10분 내외정도

한정거장이면 홍대상권으로 바로 접근이 가능하죠. 홍대입구역도 상권 공유가 어느정도 가능할겁니다. 

거리가 좀 있지만 좌측으로는 DMC역에서 6호선과 공항철도 이용이 가능합니다. 

위로는 가재울뉴타운이 있고 좌측으로는 유명한 재건축 단지인 성산시영이 있죠. 

맞은편으로는 15~16억 정도 시세인 가재울 뉴타운이 있고요. 

2. 마포의 현재 분위기는 어떨까?

마포는 서울 4분위 지역이라 이미 전고점을 회복했고, 

추가로 5%정도 상승한 상태입니다. 

누구나 아는 마포래미안푸르지오는 물론이고, 마포그랑자이는 25억을 돌파했습니다. 

공덕 삼성아파트도 전고점을 조금 넘어섰고요. 

마포중동현대의 경우는 9억대수준이네요. 

마포중동과 붙어있는 해당 재개발 구역은 프리미엄이 아직 본격적으로 붙지 않았습니다. 

진입하기 그리 나쁜 시점은 아니라 판단되네요. 

3. 가좌역세권시프트 사업정보

마포구 중동 221번지 일대에서 추진중인 구역이고요. .

제 2종일반 주거지역입니다. 

해당구역은 신탁방식으로 추진중이기에 추진위원회 및 조합설립 과정을 생략할 수 있어서 사업기간이 단축되는 장점이 있네요. 

현재는 서울시에서 사전검토중인데 크게 문제가 될 것 같진 않습니다. 

(임대주택 비율이 높으니 재재사항이 별로 없겠죠)

토지등소유자는 현재 840명이며, 재개발이 완료된다면 약 2,526세대(임대, 1070세대)로 예상

중요한 현재 동의률은 

21년 사업추진 -> 9개월만인 22.3월에 동의률 55%확보 -> 25.7월 현재는 65% 내외입니다. 

참고 지프로님 블로그

4. 주변 아파트 시세

역세권시프트 인근 단지들의 84타입 가격들을 한번 쭉 보면요. 14억 ~ 16억을 형성하고 있습니다. 

은평대장인 수색센트럴자이의 경우 16억 

바로 맞은평 DMC파트뷰자이의 경우 14.3억

그리고 거리가 좀 더 떨어진 상암월드컵파크4단지의 경우 14억

해당 구역이 최신축이 되면 아무래도 좌측의 성산시영의 가격보다는 조금 못하는 정도의 가격이 될겁니다. 

현재 성산시영이 경우 총 매수가가 14억 내외이고 신축이 된다면 20억 이상이 될거라 예상되죠. 

그럼 중동 역세권시프트 재개발 구역도 최소 못해도 18억 이상의 가격이라 생각됩니다. 

5. 재개발 매물 시세

현재 실투자금 기준으로는 온라인상으로는 1.2억 ~ 1.3억 내외인데요. 

초기 실투자금 기준으로는 1억 초중반대 가격이기에

서울역세권 재개발 구역치고는 상당히 투자금이 매력있습니다. 

현재기준으로는 추후 분양가가 얼마가 될지 사업기간이 얼마가 될진 알수 없습니다. 

다만 구역지정이 된다면 그 자체만으로도 서울의 경우 1~2억 프리미엄이 오르는 것은 기본이기에

사업시행단계에 따라서 프리미엄을 확보한후 엑시트 할지 계속 끌고 갈지 판단하는것이 유리한것 같네요. 

6. 중동 가좌역세권시프트 정리

- 마포구라는 입지에서 

- 초기투자금 1억 초반으로 진입가능

- 서울시 사전검토 중인 신탁방식 재개발 구역

- 향후 프리미엄 확보 후 엑시트 or 장기보유

서울 서마포의 2,000세대의 대단지를 현재 초기 투자금 1.2 ~ 1.3억 내외로 진입가능한 구역입니다.

그리고 구역지정이 되면 프리미엄을 확보하고 매도하거나 상황에 따라 계속 유지해도 좋고요. 

임대 비중이 높아 구역지정 가능성도 높고,

새 정부도 재건축보다는 공공성 있는 재개발을 선호하는 흐름이니 

더더욱 유리한 구간이라 생각합니다. 

이상 서울 초기재개발 관심 구역인 "가좌역세권시프트"에 대해 알아 보았습니다.

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223516944840

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