지금 대구에 투자해도 될까? 봄이 찾아오는 시기는?

저는 친구가 많이 없습니다. 

특히 학창시절부터 이어져온 동창 친구는 딱 1명이구요.

(잠깐 눈물 좀 딱...)

얼마 전, 무주택자인 친구와 깊은 대화를 나눈 후

그 친구가 결국 대구 신축 분양권을 계약했습니다. 

"정말 축하한데이~"

제 나름대로는 대구가 저렴하고, 앞으로 가격이 오를 것이다! 라고 판단했기에 추천한 것이고요~

오늘은 '운좋은뿌빠'란 사람이 왜 그런 추천을 했는지 간략하게 풀어보고,

제 생각도 정리해 볼까합니다.

모자란 글입니다. 

혹여 공감하지 않으실 수 있지만, 그것도 그것대로 좋습니다.



작년 말 검색해본 기사입니다.

e편한세상 명덕역 퍼스트마크가 대구 미분양장 속에서도

성공적으로 분양에 성공하였는데요.

입지, 대단지 등 여러 이유에 대해 사람들이 분석하지만 결국 '가격이 저렴해서' 일 테지요.

가격만 저렴하다면. 충분히 상승의 가능성이 있는 도시입니다.

그럼 지금 대구는 어떤 상황일까요?



1. 대구가 지금 정말 저렴한가?

2019년 10월 전국 광역시들의 아파트 평균 평당가입니다.

당시 대구가 광역시들중에서는 대장으로 가장 높은 평당 960만원 이었네요. 

하지만 지금은 인천, 부산, 대전에 자리를 내어주었습니다. ㅠㅠ

놀라운건, 아니 기가찬 건 2025년 6월 기준 현재 대구의 평당가는 5년 전과 완전 동일합니다. 

대구는 인플레이션도 피해 가나 봅니다.

현재는 평당 300만원 정도씩 다른 광역시들과 차이가 나네요~ 

300만원 * 34평이면 대략 1억의 차이가 나는 셈이죠



세부단지비교(대구, 울산, 대전, 부산, 인천)

위에서 34평 기준으로 1억 정도 차이 난다고 했지요?

빨간색이 대구의 "이편한세상범어"라는 단지이구요~ 

다른 광역시들의 대표 단지들과 가격을 비교하면 

정말 딱 1억 정도의 차이가 나는 걸 확인할 수 있습니다.

참고로 2019년도 이전을 보시면

빨간색의 이편한 범어가 가장 높은 가격대였었습니다. 



2. 줄어드는 미분양과 2025년부터 줄어드는 공급 물량

흔히들 미분양 물량으로 해당지역의 분위기를 파악한다고들 하죠.

대구는 아직 미분양 물량이 있구요

( = 지금의 분위기를 반영)

하지만 점점 감소하는걸로 추세를 보면,

분위기가 서서히 좋아지는건가? 생각할 수도 있습니다. 

게다가 대구시는 2023년 1월,

미분양 과다로 인해 가격이 폭락하자 공급을 아예 '잠궈버렸고'

그 영향으로 2025년 부터 공급 물량이 급감하게 됩니다.



미분양은 줄어들고, 공급물량은 향후 급감하니 

대구가 다시 한번 나락으로 갈 확률이 적다라고 생각하고, 

점점 나아질 일만 남았다고 저는 생각합니다.

3. 대구의 과거에는 어땠기에?

이 그래프가 정말 중요한 것인데요~

대구의 1986년 부터 ~ 2025년까지 약 40여년의 부동산 역사가 담겨져 있습니다. 

1986년: 83% 상승

1991~1993년: 16.6% 하락

1995~1998년(IMF): 18.7% 하락

1999~2006년: 59% 상승

이런식으로 보면 됩니다.

이해하시지요?

지금은 어떨까요? 21% 하락했습니다. 

다시 한번 말씀 드립니다. 21% 하락했습니다. 

더 높은 하락의 시기가 있나요? 상단의 1991년~ 1998년 모두를 합하면 더 높은 시기이지만

(그때는 대구 1기 신도시들이 대량 입주하던 때이기도 합니다.)

단일그룹으로 구분 지어보면 지금은 역대급 하락한 시기입니다. 

참 대구는 평균 3년 ~4년정도의 하락기간을 유지하고

다시 상승으로 턴하는 패턴이 있네요.

지금 몇 년 하락했죠?ㅎㅎ

4. 과거에는 어떤 분위기에서 상승했나?

그래프가 작아서 잘 보일지 모르겠지만

2009년 11월을 기준으로 광역시가 슬금슬금 오르기 시작합니다

당시 분위기는 지방의 건설사들이 무너지면서 이명박 정부에서 지방활성화 대책을 시행했구요.

2010년 부터 서울이 주춤하던 시기에 6개 광역시는 2010년 ~ 2013년 약 3~4년간을 상승합니다.

물론 지금 다시 역사가 되풀이 되리란 법은 없지요.

하지만 지방 건설사들이 도산하는건 과거와 똑같...

5. 지금 시장의 움직임은?

서울은 여전히 타지역 대비 높은 상승률을 유지하고 있습니다. 

광역시를 보면 이제 슬슬 마이너스에서 플러스로 전환될랑 말랑 하고 있고요.

멀리서 보면, 실선이 살짝살짝 오름세인 것 같아도 보입니다.



그래서 대구가 언제부터 확 오르는데?

모릅니다. 모르니까 모릅니다. 

여기까지 글을 읽으신분은 이놈 뭐야? 하실수 있지만...

상승이 6개월 후가 될지, 1년후가 될지 정확히 짚어 내긴 어렵습니다. 

하지만 이건 압니다. 

5년 전 대구의 평당가는 광역시 중 대장이었다.

대구의 미분양 물량은 감소 중, 2025년부터는 신규 공급도 '제로'

40년의 대구 부동산 역사상 지금의 하락률 21%는 전무후무

2009년 지방건설사 일병 구하기 -> 규제완화 -> 광역시들은 4년을 급상승

최근 대구 수성구와 중구의 대장 단지들 실거래가는 이미 달리고 있다.

위의 사실들을 팩트입니다. 

자 그래서 결론은

이런저런 연유로 저는 제 학창시절 친구에게 대구에 지금사면 역사상 최저점에서 사는것이며,

오를일만 남았다라고 판단해 강력히 추천을 했던 겁니다.

하나뿐인 친구와 계속 좋은 관계를 유지하고 싶고 또 추후에 비난을 들을까봐 겁나서

혼자 다시 한번 대구에 대한 제 생각을 복기해 보았습니다.ㅎㅎ

제 친구의 사례와, 제 짧은 의견이 도움이 되었으면 좋겠습니다. ^^