이제는 이재명 시대 당신은 살아남을 수 있는가?

안녕하세요 곰곰입니다.

2025년 현재, 부동산 시장의 가장 큰 화두는 '보유세'입니다. 단순한 세금 문제를 넘어 이제는 생존의 기준이자, 자산을 유지할 수 있느냐 없느냐를 가르는 핵심 변수로 자리 잡고있는데요.

특히 이제 이재명 대통령이 주장했던 보유세 현실화와 조세 정의 실현을 강조하며 보유세 강화가 현실화 될수있겠죠

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과거 2020~2021년, 투기 과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 수많은 자산가들은 사지도 팔지도 못한 채 '가두리 양식장'에 갇혀 보유세만 고스란히 부담해야 했습니다. 양도세 중과로 인해 매각은 막히고, 종부세 폭탄은 연말마다 반복되며 투자자와 실수요자 모두 지쳐갔죠. 이 기억이 아직 생생한 지금, 보유세 인상 기조는 또 다른 시련의 시작으로 다가옵니다.

이제는 투자보다 생존이 먼저다

부동산 시장의 패러다임이 바뀔듯 합니다. 수익률 계산보다 먼저 해야 할 질문은 "나는 이 자산을 끝까지 유지할 수 있는가?"입니다. 고가 주택의 가격이 오르고 수요가 몰리는 현실은 분명하지만, 그 이면에는 불어나는 세금 부담이 버티고 있습니다.

매년 12월, 종합부동산세와 재산세 납부가 몰리면서 일부 보유자는 세금을 감당하지 못하고 시장에 매물을 내놓는 경우도 있습니다. 이 과정에서 자산의 크기와 무관하게 연소득이 낮은 사람일수록 불리해지는 구조가 명확히 드러납니다.

특히, 이재명이 강조하는 공정시장가액비율 상향, 과표 구간 조정, 조세 형평성 강화는 고가 주택 보유자들에게 있어 단순한 과세가 아닌 자산 퇴출의 신호탄일 수 있습니다.

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PIR로 보는 생존의 조건

2024년 4분기 KB부동산 기준 PIR(소득 대비 주택가격 비율)은 다음과 같습니다.

서울: 11.3배 (연소득 7,571만 원일 경우 구매 가능 주택가 약 8.6억 원)

경기: 9.4배 (약 7.1억 원)

인천: 8.9배 (약 6.7억 원)

서울의 PIR은 전국 최고로, 실질 소득 대비 주택 가격이 비교적 높다는 뜻입니다. 이 말은 곧, 보유세와 같은 고정비용을 감당할 수 있는 현금 흐름의 여력이 필요하다는 경고이기도 합니다.

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핵심은 캐시플로우

예전에는 자산이 많으면 부자라 했지만, 이제는 자산을 지속적으로 유지할 수 있어야 '진짜 부자'입니다. 특히 소득이 없는 보유자의 경우, 반복되는 보유세 납부는 마치 모래 위에 쌓은 성처럼 무너지기 쉽습니다.

부동산은 '방치형 자산'이 아니라 '관리형 자산'입니다. 월세 수익이 없는 비수익형 부동산, 혹은 공실률 높은 상가와 오피스텔은 보유세만 부담하면서 실질 수익은 없는 구조가 반복됩니다.

문제는 이런 보유세는 '정기적이고 반복적인 비용'이라는 점입니다. 한 해는 어떻게든 마련해서 냈다고 해도, 다음 해에도 또 내야 하고, 해마다 세율이나 공정시장가액비율이 바뀌게되면 예상보다 부담이 커질 수 있습니다.

즉, 현금 흐름이 막힌 순간부터 자산은 '자산'이 아니라 '부채'로 바뀝니다. 이 때문에 자산가치만으로 안심해서는 안 되며, 보유 자산의 구조를 점검하고 현금 유동성을 어떻게 확보할지를 반드시 고려해야 합니다.

보유세는 결국 소득의 문제입니다. 자산이 많다고 버틸 수 있는 것이 아니라, 세금을 낼 '현금 흐름'이 없으면 결국 무너집니다. 이 때문에 같은 자산 수준이라도 연소득이 있는 사람은 버티고, 그렇지 않은 사람은 자산을 처분할 수밖에 없습니다.

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대응 전략은?

1. 자산 일부를 수익형 자산(TDF, 리츠 등)으로 전환하여 현금 흐름 확보

2. 유휴 부동산 정리 후 유동성 확보

3. 보유세 부담을 고려한 재무 설계 리빌딩

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유지할 수 없다면 그건 아인기라...

앞으로의 부동산 시장은 자산 증식의 경쟁이 아니라, 자산 유지의 싸움이 될 것입니다. PIR이 높아지고, 보유세가 강화되며, 정치적 흐름이 세금 구조를 흔들 수 있는 지금, 생존을 위한 전략은 선택이 아니라 필수입니다.

우리는 이제 자산을 얼마나 가졌느냐보다, 그 자산을 지킬 수 있느냐를 기준으로 부를 판단해야 합니다. 시장은 점점 고정 지출이 많은 자산에 가혹해지고 있으며, 특히 연소득 없이 자산만 보유한 이들에게는 한 해의 세금이 결정타가 될 수 있습니다. 정치적 조세 기조는 시시각각 변하며, 특정 계층에 대한 세 부담이 정책적으로 조정되는 시대입니다.

자산의 가치는 유지비용을 뺀 실질가치로 평가되어야 하며, 그 유지비용의 핵심은 '보유세'입니다. 그것이 얼마나 감당 가능한지, 자산의 흐름을 소득으로 연결할 수 있는지, 세금 납부의 주기가 재무 흐름과 어떻게 맞물리는지를 끊임없이 점검해야 합니다.

보유세를 감당할 수 없다면, 그 자산은 당신의 자산이 아닙니다. 그 자산은 당신을 위협하는 고정비용이자 잠재적 부채가 될 수 있습니다. 자산을 지키는 힘은 현금흐름에서 비롯되며, 정책을 읽고 대응하는 민감도에서 결정됩니다. 이 시기에 필요한 건 투자의 용기가 아니라, 유지의 전략과 구조 조정에 대한 결단이라 생각합니다.

다음에도 어렵지 않게, 하지만 제대로 배울 수 있는 정보만 들고 올게요 :)

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