경매 초보자를 위한 필수 투자 전략 - 감정일 오래된 신건을 잡아라!

경매라는 말을 들으면 뭔가 돈이 될 것 같긴 한데, 

내가 하기엔 좀... 이런 감정이 있을 겁니다. 

법원, 명도, 임차인 이런 워딩이 좀 거리감 있긴 하죠. 

괜시리 어려울것 같기도 하고요. 

그런데요. 

전세사기 피해자분들이 아직 이렇게 나오고, 

내 전재산이 도장 하나로 왔다 갔다 하는 세상입니다. 

그래서 임차인의 권리 정도는 알아야 하죠~

그래서 경매가 필요한 것이고요. 

제 지인 중에서도 실제로 상가 건물을 불법 개조해서

주거용으로 사용중인 물건에 전세로 들어갔다가 보증금을 고스란히 날렸습니다.

안입고, 안먹고, 놀러 안가고 모은 돈일 텐데요. 

은행의 근저당에 우선순위가 밀려서 전액 손실을 본 겁니다. 

경매는 남의 일이 아닙니다. 결코요~

누구나 진입 할 수 밖에 없는 부동산 시장에서 

내 돈을 지키키 위해 책 한권 정도는 꼭 읽어서 알아둬야 한다 생각합니다. 

1. 그럼 경매는 단지 사기를 피하기 위한 지식일까요?

아닙니다. 

돈이 됩니다. 

그리고 경매는 오히려 일반 중개소장님들과의 거래보다 더 안전합니다. 

(공무원이 있는 공신력 있는 법원에서 진행하고, 절차도 모두 공개되니까요. 

물론 권리분석이 필요하긴 합니다만

오늘 소개해 드릴 물건 처럼 딱히 어려울게 없는 물건들이 태반입니다. 

자 이제 본론입니다. 

실전 경매에서 꼭 알아야 할 투자포인트 

"감정일이 오래된 신건"입니다. 

경매에 나오는 대부분의 물건은 감정평가를 받은 뒤 매각이 진행되는데요. 

그런데 이 감정일이 1년 이상 오래된 경우가 종종 나오고, 

시세와 괴리가 생길 수밖에 없습니다. 

이게 왜 중요하냐고요?(돈이 되니깡!~)

시세보다 저렴한데 신건이기에 분명 흐를 경우가 생기고 

저렴하게 단독으로 낙찰받을 기회가 생기기 때문입니다. 

아래 그런 예시로 현재 진행되는 경매 물건을 몇몇 가져왔고요. 

권리분석은 특별한 사항이 없는 물건들이기에 시세만 확인하고 

입찰 여부를 결정하면 되는 물건들입니다. 

2. 2024타경110217 영등포푸르지오 212동 1층 104호

감정평가 가격시점이 24년 4월 11일 -> 매각기일은 25년 8월입니다 

1년은 지났죠? 

현재 실거래가와 시세는 이렇습니다. 

실거래는 6월 25일에 15층이 12.8억 / 6월 21일에 5층이 13.2억

해당물건은 1층임을 감안하면 보수적으로 11.5억 ~ 12억 정도로 예상 할 수 있을겁니다. 

현재 출발은 10.13억에 진행되고 있습니다. 

패찰되어도 아쉽지 않을 정도로 감정가에서 조금만 더 쓴 금액으로

입찰해볼만 하고요. 

3. 2024타경 2047 둔촌신동아파밀리에 101동 1307호

둔춘주공 바로 옆에 붙어 있는 둔촌신동아입니다. 

바로 앞에 한산초와 중학교를 끼고 있고 둔촌동역을 올림픽파크포레온과 공유하는 단지고요. 

해당물건도 대항력 없는 임차인이 있고요. 

그래서 권리분석상 인수해야할 권리는 없습니다

네~ 입찰가만 잘 산정하면 되는것이죠. 

10일 뒤 매각이네요. 

이번 회차 경매 최저매각가격은 8.28억

네이버 호가는 10억 이하는 없네요. 

신건에 충분히 들어가 볼만합니다. 

최근 대출규제 6억한도에도 큰 영향을 받지 않아 입찰해볼 만합니다. 

4. 2024타경78858 성호샤인힐즈아파트 138동 302호

같은 방식으로 감정가격시점은 1년여 지났습니다. 

신건이고요. 

위치는 여기 GTX-A역이 있는 구성역 인근이죠. 

도보 800m로 충분히 걸어갈수 있습니다. 

지금은 시세가 주춤하겠지만, GTX-A 가 삼성역까지 완공된다면 시세 상승이 한번 있을거라 생각하지만....

반전이 있습니다. 

최근 실거래를 보면 138동 1층이 7.5억에 거래된게 있는데요. 

그러니 중요한건 

1년이 지났다고 해서 무조건 들어가는건 안된다는 겁니다. 

5. 시장의 흐름도 어느정도 감안해야 합니다. 

최근 1년 간의 지역 시세 흐름을 볼 때, 

서울의 3분위 내지, 그리고 경기권에서는 4분위 정도의 아파트까지는 시세 상승이 있었고, 

이정도 급에서 물건을 보는게 가장 적합한 대상입니다. 

다시 한번 말씀드리지만 시장의 흐름도 분명 감안해야 합니다. 

경매는 진행되기 까지 기간이 좀 걸리기에, 

꾸준히 감정일 오래된 신건 위주로 살펴본다면

1년에 한두 번은 분명 매력적인 물건이 나올겁니다. 

실제로는 아주 자주~

© CoolPubilcDomains, 출처 OGQ

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