경매 초보자를 위한 실전 전략 2 - 인수부 조건 변경을 노려라!

제 지인 중 한 명은 상가 건물을 불법 개조해서 

주거용으로 사용 중인 물건에 전세로 들어갔습니다. 

네... 예상한 대로 보증금을 고스란히 날렸습니다. 

안 입고, 안 먹고, 안 놀러 다니며 모은 돈이었을 텐데요. 

하지만 근저당(은행대출)보다 우선순위가 밀려서 전액 손실을 봤죠. 

부동산 경매는 남의 일이 아닙니다. 

누구나 진입하게 되는 시장이기 때문에, 

내 돈을 지키기 위해서라도 꼭 책 한권 정도는 읽어두셔야 한다 생각하고요. 

1. 이 문장을 이해하면, 이미 경매 초보는 아닙니다. 

"임차보증금에 대하여 우선 변제권만 주장하고 대항력은 포기하며,

보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다"는 내용의 확약서가 제출됨

이게 뭔말인지 아시겠나요?

법원 경매에서 우선 변제권 + 대항력을 가진 임차인이 경매를 신청했을 경우, 

낙찰자는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는게 원칙입니다. 

하지만 위와 같이 특별 매각 조건이 붙은 경우, 

임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 건데요. 

조금 더 쉽게 풀어쓰면

HUG(주택도시보증공사)가 전세임차인을 대신해 받아야 할 보증금을 포기하겠다는 겁니다. 

경매인의 입장에서는 보증금 인수 없는 전혀 리스크 없는 물건이 되어 버리는 겁니다. 

2. 이런 물건을 찾는 이유는?

돈이 되니까요~ㅎㅎ

일전 포스팅에서 "감정일 오래된 신건을 잡아라!"라는 전략을 소개해 드렸죠. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223938757433

경매 초보자를 위한 필수 투자 전략 - 감정일 오래된 신건을 잡아라경매라는 말을 들으면 뭔가 돈이 될 것 같긴 한데, 내가 하기엔 좀... 이런 감정이 있을 겁니다. 법원, 명...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

오늘은 그 연장선에서 

"인수부조건변경"이 붙은 물건 중에서 대항력 포기를 한다는 확약서가 제출된 물건을 소개해 드립니다. 

이 문구가 보이면 사실상 권리분석이 필요없는 안전한 물건이고, 

초보자들이 살짝 꺼리는 영역이라 경쟁에서도 우위를 점할 수 있습니다. 

(지금은 조금 노출이 되긴 했죠~)

3. 오늘 소개할 관심물건

2024타경110217 영등포푸르지오 212동 1층 104호

보통 인수부조건변경부 경매물건은 빌라와 오피스텔이 대다수인데요. 

하지만 이건 아파트입니다. 

잘 되었습니다. ㅎ

빌라는 회복 시점이 불투명한 반면, 아파트는 그래도 회복이 빠르기에 훨씬 유리하죠.

위처럼 유찰이 계속 이어지다가 갑자기 최초 매각가로 다시 경매가 시작된 사례들을 찾아보면

인수부조건변경부 물건의 전형적인 패턴입니다. 

현재 실거래가와 시세는 이렇습니다. 

현재 시세는 아래와 같고요.

- 7월 실거래가 : 19층 4.47억

- 매물 시세 : 저층 4.2억 / 고층 4.3억 ~ 4.4억

- 경매 진행가 4.6억 -> 유찰시 8월 22일 3.22억 출발예정

권리분석 이상 없는 물건이니, 시세와 수익률만 보고 입찰 하면 되는 물건입니다. 

참고로 입찰가를 산정할때 24년 11월 19일에 동일번지내에 낙찰된 물건이 있으니 

비슷한 수준의 금액으로 입찰한다면 3~5천 정도는 저렴하게 매수가능합니다. 

(욕심에 따라 입찰가를 1~2천 올리고 내리고~)

4. 영원한 한강뷰 재개발 구역 선점

2024타경120740

이 물건을 유독 눈여겨본 이유가 있는데요. 

1. 한강 최근접 라인으로 영원한 한강뷰

2. 공업지역 인근으로 언젠가는 재개발 분명이 된다는 기대감

3. 2019년 준신축으로 -> 전세임차시에 장기간 부담없이 보유

4. 2룸이 아닌 3룸 -> 실거주 및 임차 수요가 많겠고요. 

5 인수조건변경부 / 대항력포기확약서 제출 -> 안전한 권리

결과를 보면 저는 패찰했었고 차순위입니다.(모의입찰입니다!)

최고가 매수인은 4억을 넘기는 금액으로 입찰하셨네요. 

차순위는 3.59이구요. 

최고가 매수인은 차순위보다 5천을 오버해서 쓰셨습니다. 

당시 이렇게 입찰가를 산정한 이유는 해당 물건의 경우 공주가가 2.69이었고, 

그럼 126% 산정하면 전세를 3.3억 정도에는 맞출수 있겠다 생각해서 였습니다. 

그럼 내 투자금이 5천만원 내외가 되는것이거든요. 

5. 부동산 주거용 경매에서 실전 전략

경매 + 주거용 + 인수부조건변경 + 서울재개발지

이 네가지 포인트를 합친 물건은 상당히 매력적인 실전 투자 전략이라 생각합니다. 

하지만 더욱 중요한건 경매 그 자체가 아니가 수익이 날 물건인가? 재개발이 추진될 구역인가?

를 확인하는 거겠죠. 

그러니까 매수로 상당히 매력적일때 그때 경매물건이 나온게 있나 더블체크 하는게 중요합니다. 

(제 멘토님 가르침이기도 하고요)

앞으로도 관심 물건을 지속적으로 업데이트 하겠습니다. 

이상입니다~!^_^

"함께보면 좋은 글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223169682081

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