서울 재개발, 이제 시작하는 곳 없을까? 자양1동 799번지 모아타운 시세, 매물 가격은?



KTX를 자주 타는 저는 한강변을 보며 이런 생각이 종종듭니다. 

"저긴 언제쯤 변할까?"

강건너 성수동은 이미 높은 건물들이 그득한데 그 옆 자양동은 아직 낮고 낡은 건물들이 많더군요. 

하지만 가만히 보면요. 

이 자양동도 움직임이 시작되었습니다. 

그리고 그중에서도 자양1동 799번지 일대 모아타운은 구역지정은 되었고, 

아직 프리미엄은 많이 붙지 않았다는 점에서 보면 투자자 입장에서는 한번은 챙겨야 할 곳이 아닌가 합니다. 

출처 자양동 전문가 후니동산님

1. 서울은 분양가 4천만원 시대

요즘 서울 신축 분양가는 서울 외곽인 은평구 조차 평당 4천만원이 기본입니다. 

다들 아시겠지만 건설 자잿값도 줄줄이 오르고 있고요. 

심지어 서울에 단 두개 있는 레미콘 공장도 이전계획이 있는지라

자재 수급도 점점 어려워지고 그럼 원자재 값도 내려갈 일이 없겠죠. 

신축은 더 싸게 공급되긴 어렵다는 말입니다. 

그렇다면 지금 세금 규제가 점점 더 강해질 이 상황에서 

아직 보유하기 가벼운 서울의 재개발은 

매력도가 올라가고 싸게 들어갈 구간이겠구나~ 이런 생각도 듭니다. 

오늘 살펴볼 곳은 자양1동 799번지 일대 모아타운 서울재개발 구역입니다. 

결론부터 말씀드리면 초기투자금은 2.5억 수준입니다. 

그럼 자양1동 799번지 일대 모아타운 구역에 대해 알아 보겠습니다. 

2. 광진구의 현재 분위기는?

광진구의 경우 서울에서는 마용성광이라 일컷는 지역의 하나죠. 

마포와 성동구에 살짝 밀리는 감이 있지만 실질적으로 2급지 정도는 되는 곳입니다. 

재개발은 아무래도 주변아파트의 시세에 매칭이 됩니다. 

그래서 주변 신축급 아파트나 인기 있는 단지의 시세를 먼저 분석하는 것이고요. 

광장힐스테이트의 경우 전고점 21억 에서 현재 24억을 돌파! 10% 정도 상승했고요. 

극동1차의 경우도 비슷하니다. 

건매입구역의 구축인 600세대 정도인 우성7차도 전고점 15억을 회복하고 17억을 찍었네요. 

광진구는 확실히 상급지가 맞습니다. 

3. 자양1동 799 모아타운 사업개요

2호선 구의역 도보권 / 예상 세대수 약2,100세대 / 최고 33층 / 용적률 300% / 토지등소유자 약 741명

위치 : 2호선 구의역 도보권 

면적 : 73,362㎡

예상세대수 : 약 2,100세대(5개구역 통합시 2,025세대 예상)

층수 : 최고 33층, 용적률 300%

권리산정일 : 2024년 5월 1일(이후 신축된 주택 매수 노노)

토지등소유자 : 약 741명

주변은 빌라 + 단독주택 혼합

바로 옆 구의역 롯데캐슬 이스트폴 분양가가 국평 기준으로 14.9억이었죠.

지금 시세는 15억이 넘고요. 

자양동 799번지 모아타운은 당연히 그 이상으로 책정될 가능성이 높습니다. 

4. 빌라 거래 내역 - 시세

추정이라고 쓰여져 있는건 전세 세팅한 이력이 없기에 동일건물의 가장 비슷한 평수로 가져왔고요. 

오차는 크게 차이 나지 않을 겁니다. 

올해 초에 초기투자금은 2억 중반대 -> 현재도 2억 중반대정도로 보면 되겠네요. 

5. 현재 매물 시세

오른쪽 5.6억 매물의 경우 전세 3억정도에 가능하고 투자금은 2.6억이 들어가게 됨

결론적으로 2억 중반 투자금 구간에서 여전히 진입이 가능합니다. 

현장에서는 더 적게 투자금이 들어가는 물건도 있겠죠.

물론 해당 매물들 보다 현장에 가면 더 초기투자금이 들수 있지만 

저정도 가격이면 적어도 많이 밑지는 편은 아니다!라고 감 잡을 수 있습니다. 

6. 자양동, 왜 매력적일까? 

한강변 조망 가능하고요. 

성수 오른편에 위치해서 향후 개발 온기가 불어올 곳이기도 합니다. 

신축 빌라 비율이 높아서 장기간의 투자기간동안 안정적인 임차를 맞출수도 있고요. 

강북 한강권 중에 아직 재개발이 안된곳은 손에 꼽기도 하고요. 

초기 재개발은 시간 싸움입니다. 

지금 들어가면 최소 5년! 아니죠. 10년은 바라봐야 할수도 있고요. 

"물릴 거면 한강변에 물리는게 낫지 않겠습니까? "

한강조망이 가능한 지역이라면 하락장에도 버티는 힘이 다를겁니다. 

나중에 자식에게 물려주는 증여형 투자처로도 매력적이란 생각도 들고요. 

한강옆에, 성수옆에 상대적으로 저렴한 곳은 이제 몇 안남았습니다. 

그래서 계속 관심있게 지켜보기 위해 기록하는 글이기도 합니다. 

이상 광진구의 재개발 관심 구역인 자양1동 799번지 모아타운 구역에 대해 알아 보았습니다.

재개발 실전공부, 함께 해주셔서 감사합니다. 

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