도당 1-1 재개발 구역 - 서울은 비싸고, 부천은 늦지 않았음



며칠전입니다.

우연히 부천시 도당 1-1구역에 대해서 알아보다가, 혼잣말이 툭하고 튀어나왔습니다.

"아 이구역은...시간을 읽어버렸네"

2008년에 정비구역으로 지정됐으니, 벌써 16년 이상

무려 한 세대가 바뀌는 시간이 흘렀습니다.

조합 설립 -> 취소 -> 소송 -> 재지정

한마디로 사연 많은 동네인데요.

그런데 그 긴 시간 동안 멈춰 있던 도당1-1구역이,

최근 25년 2월을 기준으로 다시 움직이기 시작했습니다.

도당1-1구역은 춘의역에서 5분 거리! 입지는 정말 훌륭합니다.

7호선을 타고 부천에서 서울까지 환승없이 강남으로 바로 직진이니까요.

이번에도 기승전결의 결론부터 말씀 드리면

인근시세 11억인 동네에 사업시행인가를 앞둔 구역을 1억 남짓한 금액으로 투자가 가능합니다.

그럼 도당 1-1 구역에 대해 알아 보겠습니다.

1. 부천시의 현재 분위기

전반적으로 부천은 아직 전고점 대비 10 ~ 15% 정도 하락한 상태입니다.

서울에서 출발한 회복세가 광명까지 닿았지만,

부천은 아직 온기가 덜 미친 상태죠.

하지만 공급부족 + 규제 덜함 + 가격 조정 = 지금이 저렴한 시기

라는 의미이기도 합니다.

그리고 6억 이하 대출 규제 예외구간이기에

자금 조달의 문턱도 상대적으로 낮은 곳이고요.

2. 도당1-1구역 사업개요

지하2층 ~ 지상32층 24개동 / 2,600세대 / 현대건설

참고 서후아빠님

- 위치 : 7호선 춘의역 도보 5분

- 규모 : 지하 2층 ~ 지상 32층, 24개동

- 세대수 : 약 2,600세대

- 시공사 : 현대건설(예정)

- 현재 진행단계 : 정비계획재고시 완료이후 -> 사업시행인가 준비중

3. 도당1-1구역 사업진행내역

사실 재개발이란게 타이밍 싸움입니다.

하락기엔 소송이 터지고, 상승기엔 사업이 꿈틀대고요.

도당 1-1구역은 정비구역 지정 이후,

우여곡절을 많이 겪었습니다.

그러다가 올해 2월 정비계획이 재고시 되며 부활했고요.

아직은 6부 능선이지만,

곧 사업시행인가를 앞둔 구역인데도 아직은 싸다라는 느낌이 강한 곳입니다.

4. 조합원분양가

국평기준으로 인근 시세가 11억 이상인데 조합원분양가는 4.3억 입니다.

평당 1,260만원 수준입니다.

가격 너무 저렴한건 같...

5. 주변 아파트 시세

부천에서 국평 84타입의 시세는 대략 이렇습니다.

중동센트럴파크푸르지오 12.7억

래미안부천중동 8.5억(전고점 10억)

부천위브트레지움 7.8억

6. 조합원 입주권 매물 시세

지금은 다세대빌라의 경우 평균 평당 1,600만원대 정도 되네요.

평균 매입가는 1.9억 ~ 2억(12평 기준)

전세 8천 ~ 9천

실투자금 약 1억 남짓

이정도 투자금이면 서울에서는 꿈도 못 꿀 금액대

7. 도당1-1구역 리스크 없을까?

당연히 있습니다.

- 아직 사업시행인가 전 단계

- 그러니 시간이 얼마나 더 걸릴지 모름

- 중간에 조합내부 이슈나 소송 가능성 존재

그래도 살펴 보는 이유는

1억 남짓의 투자금으로 11억 이상의 시세인 동네에 진입가능이니 장바구니에 담아두는겁니다.

지금은 비인기지만 -> 사업시행인가가 나면 주목받을 구역이란 생각도 있고요.

8. 도당 1-1 구역은 지켜볼만한 구역

출처 입력

이곳은 향후 시간이 얼마나 더 걸릴지는 솔직히 아무도 모릅니다.

부천시의 시장 분위기가 올라온다면 사업진행속도가 더 빨라질 여력이 있겠죠.

사업이 진행된다면 프리미엄이 어느정도 붙어서 매도가 가능할 겁니다.

부천에 있는 재개발에 그리 큰 금액이 아닌 1억 남짓 투자금으로 진입하는 것이죠.

하지만 무작정 사는 게 아닌

입지, 수요는 기본이고 어느정도 리스크가 충분히 해소되어

확률적으로 유리한 구간과 시간이 분명히 존재할 겁니다.

아직은 도당 1-1구역이 확률적으로 압도적으로 유리한 구역은 아니지만,

관심을 가지다 보면

사업진행은 더 되었는데도 불구하고,

할인된 가격으로 진입할 수 있는 타이밍도 올수 있을거라 생각합니다.

이상 부천시의 7호선 춘의역 인근 "도당 1-1 구역"에 대해 알아 보았습니다.

감사합니다.

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지역분석 부천 임장