서울 진입전 성남? 은행주공 재건축 투자 진입 시점 점검

부동산투자 분야인 경매, 분양권, 재개발, 재건축

요즘 이 네가지중 하나를 매일 기록하려고 하고 있습니다. 

오늘도 성남입니다. 다만 지난 포스팅과는 달리 재개발이 아니라 재건축 단지, 바로 은행주공입니다. 

이 단지는 성남시 남한산성입구역에서 1.2k정도 떨어져 있는 곳이죠~ 

아무래도 메인 입지와는 조금 떨어져 있어 관심도가 좀 낮은편이긴 한곳입니다. 

출처 이루민님

하지만 포스팅을 하는 이유는 서울로 진입전에 거쳐가야 할 베이스캠프로

구성남이 상당히 매력적이라 생각하기 때문이고요. 

인근의 재개발 구역인 상대원, 신흥, 수진과 비교해서 어떤가 한번 비교도 해 볼 목적이기도 합니다. 

1. 구성남의 현재 분위기는?

구성남의 경우 현재 분위기는 어떨까요?

22년 상반기 전고점에 살짝 못미치는 정도로 회복한 상태입니다. 

서울의 3분위까지 전고점을 거의 회복했는데 구성남의 경우 가격대가 서울의 3~4분위랑 가격대가 비슷하죠.

가격에 모든 것이 수렴되듯 대장인 산성역포레스티아, 금빛그랑메종은 전고점 즈음입니다. 

은행주공은 아무래도 아직 신축이 아닌 재건축 단지이기에 전고점 대비 15% 정도 빠져있는 정도이고요. 

특이할 점은 전세가는 계속 빠지고 있다는 겁니다. 

(전세가 2억이 안됨!)

아무래도 재건축을 앞둔 39년차 아파트인 만큼 노후가 많이 되어서 그런 이유겠죠. 

2. 은행주공 재건축 사업개요

성남시 중원구 은행동 550 일대 / 22년 7월 29일 사업시행인가 / 총 세대수 1,900세대

위치는 저기 8호선 남한산성입구역에서 1키로 정도 떨어진 곳이고요.

경사가 좀 있습니다. (많이 일수도..)

조감도가 정말 끝내주네요. 

물론 이대로 되지 않을 가능성이 농후하지만 3천세대 이상인 단지인만큼

완공된다면 큼지막 하긴 할겁니다. 

다섯장더!

22년 부동산 상승의 흐름을 타고 사업시행인가가 났는데요. 

하지만 갑자기 그 이후 부동산 시장이 꺾여 버렸죠~ 

그 여파로 작년 시공사가 계약해지 되고 다시 이번년에 포스코와 두산이 경합을 벌였었죠. 

조합원 무이자 조건 + 공사비 고정 제안을 내세운 포스코가 최종 선정!!

공사비만 무려 1.2조억원! 전체 사업비는 2조원 규모의 매머드 재건축단지이기도 합니다. 

3. 은행주공 재건축 사업진행내역

계획세대수는 분양면적으로 25평형, 30평, 34평형이 메인으로 설계되었네요. 

최근 다시 부동산 시장이 회복되었고, 관리처분을 앞두고 기대감이 높아 지고 있습니다. 

4. 권리가액, 조합원분양가

좌측은 은행주공의 권리가이고요. 우측은 조합원 분양가 입니다. 

74타입 기준으로 인근 시세는 

포레스티아 12억 /하늘채랜더스원 11억 / 그랑메종1단지의 경우 10억인데요. 

은행주공은 74타입 기준으로 조분가가 8.2억 입니다. 

단순하게 계산해서는 저기 빨간색 박스의 75타입을 매수하면 추가 분담금을 3천만원만 내면 된다는 건데요. 

현재는 매물이 이렇게 마이너스피 9천만원 정도의 매물들이 있습니다. 

이런 이유가 있겠죠~ 초기 투자금이 많이 들기도 하거니와 추후 분담금이 올라가고, 비례율이 하락한다면

총 매수가는 8.2억이 아닌 10억가까이 갈수도 있다는 의견들이 많습니다. 

일반분양가가 아닌, 조합원 분양가가 말입니다. 

그럼 단순하게 현재 기준에서는 앞에 있는 금빛그랑메종과 시세가 비슷하고, 

갭투로 그곳을 매수하는게 더 적은 투자금이 들겁니다. 

여차하면 실거주를 해도 되고요. 

그래서 위와 같은 매매가가 형성되어 있지 않나? 생각되네요. 

5. 은행주공 재건축 아파트 정리

은행주공은 성남 역세권에서 좀 떨어져 있습니다. 

그리고 아직 이주비대출이 시행되지 않았기에 초기투자금이 많이 들어가고요

기축대비 투자 매력도가 떨어집니다. 

그러니 매물들에 프리미엄이 붙지 않은것 같네요. 

이구역의 이슈는 크게 두가지 인것 같네요. 

정확한 분담금 계산, 공사비가 변동가능!

조금은 더 모니터링 해야 할 단지인것 같네요. 

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https://blog.naver.com/soolee1983/223928406050

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