25. 07. 28.
서울 리모델링 단지를 이제 주목해야 한다!
문재인 정권 시절, '부동산 가격 상승 + 재건축 비친화적인 정책'으로 아파트 리모델링 사업이 상당히 인기였습니다. 리모델링 사업은 재건축이 불가한 용적률이 높은 아파트 단지들에게는 새아파트가 될 수 있는 유일한 방법인데요. 리모델링협회 홈페이지에 들어가면 리모델링 사업에 대해 자세히 알 수 있는데 리모델링의 가장 큰 특징은 기존 구조를 보수 보강해서 신축으로 만드는 것입니다.
평지조아
규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략
전체 글
25. 07. 25.
지금 서울의 아파텔은 얼마나 저렴한가?
최근 이런 기사들이 슬슬 올라오고 있습니다. 대출 규제를 피한 아파텔이 실수요자 대안이 되나라는 내용인데요. 아파텔은 항상 그래왔습니다. 아파트의 대체재였고 규제를 피하는 대안이었습니다. 아파텔로 취득세 중과를 피할 수 있고 아파텔로 종부세도 피할 수 있고 아파텔로 청약 무주택자 자격도 유지할 수 있고 그리고, 아파트와 비슷한 구조로 실거주의 만족도도 높일 수 있습니다.
25. 07. 23.
이 상품으로 규제 다 피할 수 있습니다.
부동산 투자를 고민하시는 분들이 혹시 계신가요? 앞으로 점점 부동산 투자 환경은 어려워질 것입니다. 전반적인 부동산 가격이 오를수록 부동산 투자하는 사람들은 늘어나지만 규제가 나올수록 난이도도 올라가고 지금처럼 원하는 집을 그냥 매수하실 수도 없을 것입니다. 왜냐하면? 부동산은 주식이나 코인과 같은 금융 상품과 달리 많은 규제가 있기 때문입니다. 특히, 다주택자들은 포트폴리오 구성을 조심해야 합니다. 세팅을 잘 못하면 세금만 두들겨 맞습니다.
25. 07. 21.
정말로 전세가 없어지면 어떻게 될까??
주택에는 두 가지 가치가 있습니다. 하나는 ‘월세 수익’ 중심의 수익형이고 다른 하나는 매매가 상승을 통한 차익형입니다. * 먼저 수익형 관점에서 한번 볼까요? 현재 강남 일반 아파트의 월세 수익률은 약 1.7% 수준입니다. 수익형 기준으로 보면 투자 가치가 낮은 편이죠. 그렇다면 마포구는 어떨까요? 1.9% 정도로, 역시 큰 차이는 없습니다. 월세 수익만을 기준으로 보면 마포나 강남의 아파트는 전혀 매력적이지 않다는 결론이 나옵니다.
25. 07. 14.
주택 매수 갈아타기 이걸 꼭 고려해야 합니다.
주택을 매수하면서 고려해야 하는 많은 요소가 있습니다. 직주근접, 동네 학군, 학원가 위치, 상권 위치 등등... 모든 것이 완벽한 육각형 주택을 매수하면 좋겠지만 현실은 그렇지 않습니다. 아무래도 내가 가진 자금의 범위 내에서 움직여야 하기 때문인데요. 보통 주택을 매수하는 생애 주기가 있습니다. 일반적으로 이 생애 주기는 자녀의 성장과 관련이 있는데요. 신혼 부부가 결혼하고 첫 집을 마련하고 아이를 가지면서 조금 더 인프라가 좋은 곳으로 이동하고 아이가 크면서 조금 더 큰 집으로 이사를 하고 아이가 학령기가 되면 학군이 중요한 곳으로 이사를 가고 아이가 출가하면서 다시 인프라가 좋은 곳으로 이동하고... 이 과정에서 발생하는 주택 갈아타기는 가장 중요한 자산 증식의 방법이구요. 실제로 많은 분들이 생애주기에 맞춰서 갈아타기를 하면서 자연스럽게 자산을 증식해 왔습니다. 그렇다면, 첫 주택을 매수하면서 가장 중요한 것은 무엇일까요? 제가 꼽는 가장 중요한 요인 중 하나가 바로 주택의 환금성입니다. 제가 수업이나 상담을 통해서 강조하는 것 중 하나가 바로 하락장에서 주택을 갈아타야 한다는 것인데요. 하지만, 정작 실천이 쉽지 않은 것은 마인드 차이도 있지만 주택의 환금성 차이도 있습니다. 예를 들면, 서울시 동대문구 장안동 장한평역 인근에는 많은 나홀로 아파트 단지들이 있는데요. 최근 1개월 간 실거래가 내용을 찾아보면 거래가 거의 없다는 것을 확인할 수 있습니다.
25. 07. 11.
이렇게 상급지 갈아타기 하면 안됩니다.
상급지는 내 집 가격이 올랐다고 갈아타는게 아닙니다. 잘못된 상급지 갈아타기 예시를 보여드리려고 하는데요. A님은 서울 관악구 봉천동의 벽산 블루밍 아파트 34평에 살고 있었습니다. 이제 아이들도 출가를 했고 주변에서 조금 더 상급지인 아파트를 이사가고 싶었는데요. 마침 요즘 거주하고 있는 아파트 단지가 하락에서 벗어나서 조금 오르기 시작했습니다. 그래서, 지금이 매도하고 넘어갈 타이밍이라고 생각했죠.
25. 07. 09.
2억대 갭투자, 서울 바로 옆 여기는 어떤가요?
3기 신도시 본청약이 이제 하나 둘 진행되고 있습니다. 실제 몇 년 후에는 3기 신도시에 인구가 유입될 것이고 이에 따라 인프라 개발이 기대된다고 할 수 있는데요. 그 중에서도 고양시 창릉 신도시는 서북 지역의 주택 공급을 담당하고 있습니다. 창릉신도시 하면 많은 분들이 GTX-A 창릉역을 먼저 떠올리실 텐데요. 하지만! 이 외에도 덜 알려진 알짜 노선이 하나 더 있습니다.
25. 07. 04.
부동산 자금/매수 계획, 이번 연말 조심하세요!
6.27 대출 규제, 진짜 무서운 포인트는 따로 있다 이번 6.27 대출 규제에서 가장 많이 회자되는 숫자는 ‘6억’입니다. 신문 기사에서도, 부동산 단톡방에서도 모두가 ‘6’이라는 숫자에 집중하는 분위기죠. 하지만, 오늘은 이보다 더 중요한 규제를 하나 말씀드리려고 합니다. 이번 규제에서 1번으로 나온 것이 바로 ‘가계대출 총량관리 강화’입니다. 그 내용을 보면 '전 금융권의 가계 대출 총량목표는 금년 하반기부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하고 정책 대출은 공급계획 대비 25%를 감축한다.'라고 되어 있습니다.
25. 07. 01.
지금 매수 해야 하는 곳과 그렇지 않은 곳
6월 27일 규제가 발표된 이후, 여전히 시장이 많이 혼란스럽습니다. 이번 대출 규제로 일단 큰 피해를 보는 사람들은 1) 고가 주택을 선매수후매도를 택하셔서 선매수만 하신 분들은 매도가 어려울 수 있고 2) 갭투자를 하려고 주택 매수했는데 전세입자가 대출을 못 받으니 전세 맞추기가 어려울 수 있습니다. 그럼, 주택 매수를 할지 말지 고민하셨던 분들은 어떻게 해야 할까요?
25. 06. 27.
(긴급 편성) 6/27 가계 부채 관리 규제, 이렇게 보아야 한다!
오늘 가계 부채 관리 규제가 나왔습니다. 어제 국토교통부에서 규제 없다고 해명을 했지만 국토교통부가 아니라 금융위가 발표를 한거니 할 말은 없네요. 그말은 즉, 국토 교통부의 규제는 따로 있다는 얘기입니다. 이번 규제 저의 첫 느낌은...'딱 맛보기 정도이다?' 입니다. 지난 번처럼 일정 금액 대출을 아예 막거나 LTV 20% 수준으로 줄인 것도 아니고 규제 지역을 대거 확대한 것도 아니구요. 분명히 이건 시작입니다.
25. 06. 27.
불장은 이렇게 대응하세요.
지금 여러분은 ‘불장’ 한가운데에 서 계십니다. 오늘은 여러분이 이 미친 듯이 달리는 시장에서 어떻게 중심을 잡아야 할지에 대해 말씀 드립니다. 불장은 강남에서 시작된다, 그리고 ‘흐름’은 퍼진다 서울 부동산 시장의 상승 흐름은 일정한 질서가 있습니다. 강남 → 성동 → 동대문 → 강북, 강동 → 하남 → 남양주로 이어지는 흐름이죠. 상승은 파도처럼 퍼지는 것이지, 무작위로 튀는 게 아닙니다.
25. 06. 20.
지금 상급지는 한 박자 쉬어 가야 하는 이유
🏡 지금 집을 사야 할까? 무리한 매수는 잠시 멈춰야 할 때입니다 2025년 1월, 저는 주택 매수 타이밍이 왔다고 말씀드렸고, 5월이 거래량 폭발의 트리거 포인트가 될 것이라고 전망했습니다. 그리고 실제로 시장은 빠르게 반응했습니다. 하지만, 지금의 급등 속도는 예상보다 훨씬 빠릅니다. 단 한 달 만에 서울 핵심 지역 아파트가 20~30%씩 급등하고 있다는 점에서, 지금 시장은 다소 비정상적입니다.
25. 06. 13.
현재 부동산 시장에서 찾는 기회는 이것!
부동산 투자, 가장 쉬운 길은 ‘흐름 투자’입니다. 흔히 제가 강조하는 것이 바로 흐름 투자인데요. 이건 마치 폭포처럼 자연스럽게 흘러가는 흐름을 타는 투자 방식이라고 생각하시면 됩니다. 💡 흐름 투자는 이런 방식입니다: 선호도 높은 지역 → 선호도 낮은 지역 인기 많은 아파트 → 덜 알려진 아파트 호재가 있는 지역 → 호재가 없는 지역 가격은 이렇게 흘러가고, 이미 반영된 가격 차이가 존재합니다.
25. 06. 09.
이제 수도권의 최고 성장주가 뛰어 오를 차례!
부동산 시장에도 ‘성장주’가 있다면...저는 주저않고 바로 송도라고 말씀 드립니다. 송도는 도시 하나에 무려 40조 원이 들어갔습니다. 그 넓디넓은 간척지에 글로벌 비즈니스 도시를 꿈꾸며 지어진 경제 자유구역, 게다가 일자리, 학군, 공원, 쇼핑까지 이미 갖춘 것 이상으로 더 갖출 예정이니 미래 기대치가 정말 높은데요. 누가 뭐라 해도 인천 사람들 사이에서는 “송도 = 워너비” 입니다.
25. 06. 04.
지금 상급지가 크게 오르는 이유!!
언론이나 톡방에서 상급지 신고가 갱신 소식이 계속 들리고 있습니다. 넓은 범위로 묶은 토지거래허가제 재지정은 개무시하고 상급지만 상승에 상승을 더하고 있는데요. 저도 어느정도 시간이 지나면 옆으로 퍼질 줄 알았는데 그 시간이 생각보다 길어지고 있습니다. 마포구나 성동구의 왠만한 구축 아파트들도 전고점을 돌파한 지금 쯤이면 노원구도 올라줘야 되고 금천구도 올라줘야 되는데 말이죠.
25. 05. 30.
수도권 나홀로 아파트 단지 매수해도 되나요?
상담하다 보면 정말 자주 듣는 질문이에요. “강남, 마포처럼 입지가 좋은 곳에 나홀로 아파트가 있는데… 이런 것도 오르긴 하나요?” 결론부터 말씀드리자면, 오릅니다. 그것도 꽤 많이요. 여기서 말하는 ‘나홀로 아파트’란, 딱 1개동으로 이루어진 아주 작은 단지를 말해요. 겉보기엔 외로워 보일 수 있지만, 주변 환경만 잘 받쳐주면 얘기가 달라집니다. 📍 강남 도곡동 현대그린
25. 05. 23.
부동산 소액 투자, 퀀텀 점프 강추 지역은 바로 이곳!
작년까지만 해도 1기 신도시 재건축 이야기가 정말 뜨거웠죠. 특별법이 나왔네, 선도지구가 어디네 하면서 말입니다. 그런데 올해는요? 시장 분위기가 갑자기 조용해졌습니다. 관심도 확 식었고요. 그럴 때 제가 늘 드리는 말이 하나 있어요. "기회는 항상, 관심이 없을 때 온다." 지금이 딱 그렇습니다. 1기 신도시 재건축, 다시 한번 주목할 타이밍입니다. 혹시 이런 생각 드는 분도 계실 거예요.
25. 05. 19.
정말 강남만 부동산 가격이 오를까?
얼마 전에 뉴글에 노원/상계 택지 개발 지구의 호재가 있는 구축 아파트를 주목하자는 글을 올리니 노원이라서 안 오른다, 분담금 때문에 안된다는 댓글들이 달리더군요. '강남은 수요가 많으니 지금이라도 돈 되면 빨리 매수하세요.' 1급지 아파트만 추천하는 것은 사실 상당히 쉽습니다. 하지만, 과연 자금이 부족한 우리에게 강남이 최고의 추천 지역일까요? 저평가 부동산을 찾아서 추천하는 게 제가 할 일이라고 생각하는데요.
25. 05. 16.
부동산 투자로 퀀텀 점프하기 강추 지역은 바로 이곳!
“호재는 상승장의 날개다!” 상승장에서는 작은 호재 하나가 가격을 훨훨 날게 합니다. 하지만 지금처럼 잠잠한 시장에서는? 옥석을 가려야 할 타이밍이죠. 그런데 작년에 서울시가 "이제 사업성 확! 키워줄 테니 빨리 재건축 해!" 하고 신호를 준 곳이 있었죠. 그런데도 여전히 너무 조용한 이곳… 어디일까요? 바로 서울 노원구 상계·중계·하계 택지개발지구입니다. 🏗️ 지구단위계획 + 종상향 = 게임 체인저
25. 05. 14.
지방 부동산이 정말 계속 안 오를까?
실수요자들도 그렇고 투자자들도 그렇고 수도권 부동산 얘기 뿐입니다. 얼마 전에 정부에서 공시지가 2억 이하도 취득세를 1%만 적용하게 하고 일부 조건에 따라 보유 주택 수에서 제외해 준다는 개정을 했지만 시장에서 그리 주목하지 않고 있습니다. 저는 2024년까지 시장 전망을 하면서 수도권 부동산만 매수하자는 말씀을 드렸고 실제 저도 그렇게 행동했습니다.하지만, 2025년 하반기부터는 조금 다른 생각을 가지고 있습니다.
