서울 리모델링 단지를 이제 주목해야 한다!

문재인 정권 시절, '부동산 가격 상승 + 재건축 비친화적인 정책'으로 아파트 리모델링 사업이 상당히 인기였습니다.

리모델링 사업은 재건축이 불가한 용적률이 높은 아파트 단지들에게는 새아파트가 될 수 있는 유일한 방법인데요.

리모델링협회 홈페이지에 들어가면 리모델링 사업에 대해 자세히 알 수 있는데 리모델링의 가장 큰 특징은 기존 구조를 보수 보강해서 신축으로 만드는 것입니다.

위와 같이 재건축보다 어떤 면에서 리모델링은 사업의 방향이나 절차가 간단하기도 해서 합심만 잘 한다면 순조롭게 진행도 가능합니다.

​

하지만, 최근 리모델링 사업장들이 삐그덕 거리기 시작한 건, 22년 하반기부터 공사비가 급등하면서부터 입니다.

원래 정비 사업은 일반 분양으로 공사비를 메꿔야 하는데 재건축에 비해서 리모델링 사업은 일반 분양이 물량이 일반적으로 부족하고 완성된 이후 시세가 재건축 신축보다 덜 오르기 때문인데요.

​

위의 안양 평촌 목련 2단지의 예시를 보면 알겠지만 기존의 뼈대에 새로 건물을 짓다보니 아무래도 아파트 평면도가 요즘 선호하는 3베이나 4베이가 아니라 동굴형으로 나오는 경우가 많습니다. 그래서 인기는 아무래도 재건축 신축 평면도보다 떨어집니다.

​

그럼에도 불구하고 제가 서울 중급지 이상은 이제 리모델링 사업을 다시 주목하자고 하는 이유는?

분양가 상한제, 초과이익환수제, 임대 비율 증가 등등 재건축에 대한 다양한 제약이 나올 것이기 때문입니다.

​

이런 규제를 빗겨 가는 리모델링에 대한 사람들의 관심이 더 많아 질 것입니다.

​

하지만, 리모델링 사업은 반드시 중급지 이상의 지역만 고려해서 매수하셔야 합니다.

​

왜냐하면 앞서 말씀 드린대로 일반 분양이 많이 없기 때문에 공사비를 조합원이 거의 커버해야 하기 때문입니다.

​

서울 강남이나 경기도 의정부나 어차피 단지 규모나 공사 방식이 비슷하다면 리모델링 사업의 평당 공사비는 비슷합니다. 기껏해야 평당 300~500만원 차이입니다.

​

예를 들면, 이런겁니다.

​

A. 현재 24평 구축 아파트 가격 시세 5억 -> 추가 분담금 4억 -> 9억으로 새아파트 취득

주변 신축 24평 아파트 가격 시세 8억

​

B 현재 24평 구축 아파트 가격 시세 19억 -> 추가 분담금 6억 -> 25억으로 새아파트 취득

주변 신축 24평 아파트 가격 시세 30억

​

A와 B 중에 어디가 사업 진행이 가능할까요?

A는 새아파트가 되어도 추가 분단금을 못 메꾸고 B는 새아파트가 되면 추가 분담금 이상의 효과입니다.

​

결국, 주변 신축 가격이 낮은 곳은 사업 진행이 어렵다고 봐야 합니다. 그만큼 비싼 동네여야 겠죠.

그래서 최소 서울의 중급지 이상은 되어야 사업 진행 속도가 매끄럽다고 한 것입니다.

​

하지만, 그럼에도 불구하고 조합원들의 의지로 진행은 가능하고 신축 가격이 더 오를 것이라고 예상되는 곳은 꼭 저렇게 사업성이 안 나와도 진행은 가능합니다.

​

그리고, 과거와 달리 지난 몇 년간 리모델링 사업 아파트 단지들이 차근차근 진행된 곳들이 상당히 많이 있어서 앞으로 5~6년 내로 새로 완성되는 리모델링 신축들을 볼 수 있을 것 같습니다.

​

특히, 최근 도시계획 심의 단계를 통과한 리모델링 단지들을 주목하시길 바랍니다.

몇 년 내로 효자가 될 놈들입니다.

​

다음에 좋은 글을 통해서 리모델링 단지들을 소개해 드리겠습니다.

==

한번에 부동산 투자력 Jump Up! 평지조아의 온라인 정규강의를 모집 중 입니다.

내 집 마련과 갈아타기를 잘 하고 싶으신 분들은 뉴글의 '평지조아 정규강의'를 찾아주세요.