전세대출 제한하면 매매가 '폭락' 기정 사실

정부의 6·27 부동산 대책 발표 이후 전세시장에 대전환이 진행되고 있다. 겉으로는 전세가 조금씩 줄고, 월세 비중이 늘어나는 듯 보이지만, 전세제도 기반 자체가 흔들리는 구조적 변화가 일어나고 있는 상황이다.

특히 전세대출의 보증비율 축소는 무주택자와 서민층의 주거 사다리를 무너뜨리는 정책이라는 게 업계의 시각이다. 결국 시장은 매매가 하락으로 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.

이재명 정부의 첫 부동산 규제(6월 27일) 이후 수도권 및 규제지역에서 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 하향 조정됐다. 이 조치는 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등 모든 보증기관에 일괄 적용, 정부는 이를 통해 가계부채와 갭투자를 동시에 억제하겠다는 입장을 밝혔다.

그러나 이로 인해 실제 현장에서는 무주택 세입자의 대출 한도 축소, 금리 인상 가능성, 대출 거절 증가 등의 부작용이 바로 나타나고 있다. 세입자가 1억 원 전세대출을 받고 상환하지 못할 경우, 기존에는 보증기관이 9000만 원까지 책임졌지만 이제는 8000만 원까지만 보증이 가능하다. 은행은 20%의 리스크를 떠안게 되며 결과적으로 고신용·고소득자가 아닌 이상 전세대출 자체가 어려워지는 상황이 펼쳐지는 것이다.

줄어드는 전세, 늘어나는 월세… 전세 ‘멸종’ 현실

대출이 막히자 전세 수요는 감소하고 있다. 한국부동산원에 따르면 7월 기준 서울 아파트 전세 물량은 전월 대비 3.5% 감소한 2만4180건으로 집계됐다. 반면 같은 기간 월세 물량은 2.0% 증가했다.

국토교통부가 발표한 2025년 1~5월 주택 통계에 따르면, 전국의 월세 거래 비중은 61%로 이미 전세를 압도하고 있다. 이는 명백한 '전세의 월세화' 현상이다.

전세 계약이 줄어드는 이유는 간단하다. 세입자 입장에서는 전세자금 대출이 어려워졌고, 집주인 입장에서는 전세로 계약을 할 유인이 줄어들었기 때문이다. 결국 계약은 보증부월세(반전세)나 고액 월세로 전환된다. 최근 서울에서는 월세 300만 원 이상 고가 계약 비중이 7%를 넘었다.

갭투자 차단하자 전세 감소…매매시장 악영향 불가피

전세대출 규제는 또 다른 방향에서도 부작용을 낳고 있다. 대표적인 것이 ‘갭투자 차단’이다. 정부는 전세를 끼고 매매에 나서는 투기성 수요를 차단하겠다는 의지를 보였지만, 이는 결과적으로 전세 공급을 줄이는 효과를 만들고 있다.

과거 전세가 매매시장을 지탱해온 구조였다는 점을 간과한 결과다. 전세금으로 집을 사고, 다시 그 전세금으로 다음 세입자를 받는 선순환 구조 속에서 전세 공급은 유지돼 왔다. 그러나 지금은 그 구조가 단절되면서, 수요는 있는데 물건이 없는 시장 왜곡이 발생하고 있다.

특히 수도권과 서울은 신축 아파트 입주 물량도 줄고 있어 이 문제는 더욱 심각해질 수 있다. 국토부에 따르면 2025년 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만4043가구로, 전년 대비 29.1% 감소했다.

이러한 공급 위축은 매매시장에도 영향을 준다. 매수 수요가 전세에서 매매로 넘어가는 통로가 막히고, 투자자 수요도 줄어들면서, 일부 지역에서는 실질적인 가격 조정(하락)이 시작될 가능성이 있다.

‘주거 사다리’ 붕괴… 무주택자는 어디로 가나

이 모든 변화의 중심에는 무주택자가 있다. 전세대출 규제가 갭투자자 차단을 목표로 했을지 모르지만, 가장 큰 피해자는 결국 전세 대출에 의존해 안정적 거주를 해왔던 청년·신혼부부·고령층 등 서민 세입자들이다.

이제 그들은 더 이상 전세로 진입할 수 없고, 월세를 감당하자니 소득의 40~50%를 주거비로 지출해야 하는 구조에 놓인다. 자산 형성은커녕, 소비 여력 자체가 무너진다.

일부에서는 이번 대출 규제로 전세가격이 하락하고, 나아가 집값 하락으로 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 전세의 월세화→실수요의 매매 진입 감소→거래 실종→가격 하방 압력으로 이어질 가능성이 크다는 얘기다. 하지만 거래 부재에 의한 가격 침체가 장기화될 것으로 보인다.

전세대출 규제는 원칙적으로는 맞는 방향일 수 있다. 투기성 갭투자를 억제하고, 가계부채를 관리하겠다는 취지는 분명 이해할 수 있다. 그러나 문제는 시장에 미치는 파급 효과를 정교하게 설계하지 못했다는 점이다. 전세를 전면 축소하고 월세로의 전환을 가속화하면서 결국 그 고통은 주거 약자에게 집중되고 있는 상황이다.