수도권 재개발·분양가 분석 전문
25. 08. 12.
아무래도 요즘은 분양권보다 입주권에 관심이 많다 보니, 글도 자연스럽게 그쪽으로 쏠리는 것 같습니다. 분석 글이라는게 결국 쓰는 사람의 관심과 욕심이 묻는 법이니, 가볍게 그렇구나 하고 봐주시면 좋겠습니다. "가격 떨어질 가능성은 거의 없고, 오를 일만 남았다!"는 말이 어울릴 만한 시장 상황입니다. 공급, 미분양, 그리고 사람들의 심리를 종합적으로 봐도 그런데요.
25. 08. 11.
응봉1구역은 현재 가치만 해도 25억 이상, 완공 후에는 32억 이상을 바라볼 수 있는 곳입니다. 구역 이름이 왠지 오지에 있어야 할 것 같고, 잘 알려지진 않은 곳 같은 느낌이 있는데요. 하지만 막상 가보면 생각보다 조용하고 포근한 느낌이 있는 곳이었습니다. 다만 바로 옆에 응봉산이 있어서 전체적으로 경사가 조금 있는 편이긴 하고요. (뭐 요즘 건축기술로 평탄화 작업이 이뤄질 예정이라 큰 문제는 없어 보임)
25. 08. 08.
오늘은 "서울 서북권역의 북가좌 6구역"에 관한 글입니다. 가재울 뉴타운 바로 옆에 붙어 있는, 앞으로 이 지역의 대장이 될 단지이기도 한데요. 인근의 가재울, 수색증산 뉴타운들이 허물어지고 입주 시점까지 변해온 과정을 근처에 살면서 지켜본 곳이라 개인적으로도 친근합니다. (이때 하나 안잡고 뭐했나 모르겠음) 북가좌 6구역은 최고 34층 1,984세대 규모로 조성되는데요.
25. 08. 08.
이 글은 단순한 의식의 흐름입니다. 증거에 따른 검증이 아니라, 머릿속에서의 생각을 정리하는 글입니다. 감안하고 봐주시면 됩니다. 최근 전세에서 월세로의 이동이 많이지고 그만큼 월세의 비중이 꾸준히 늘고 있단 기사를 봅니다 . 전세 사기, 보증금 반환 위험, 고금리 부담 등 복합적인 요인들이 집주인과 세입자의 선택을 바꾸고 있지 않을까? 생각해 보는데요. 겉으로 보면 전세 -> 월세화는 피할 수 없는 흐름처럼 보이는데...
25. 08. 06.
6.27. 대출 규제가 실행된 지 이제 벌써 한 달이 훌쩍 지났습니다. 처음 규제가 발표되었을 때만 해도 많은 사람들의 머릿속에 두 가지 의문이 맴돌았었는데요. "정말 시장이 얼어붙을까?, 과연 얼마나 효과가 지속될까? 부동산 고수들의 말을 빌리자면, "대출 규제가 강력해도 결국 몇달안가서 시장이 적응하고 다시 반등한다" 라는 의견이 많았습니다. 저는 시장에 진입한지 그리 오래되지 않아서 아래처럼 과거 사례를 통해서라도 검증해보고자 했었고요.
25. 08. 05.
선호도로는 당연 서울 부동산이 부동의 1순위, 그 다음이 수도권입니다. 하지만 오늘 소개할 곳은 많은 분들에게는 조금 낯설 수 있는곳인데요. 바로 대구 수성구의 재개발 대장인 곳입니다. "만촌3동 재개발, 수성32구역, 수성자이"라 불리는 곳인데요. 사실은 다 같은 말이긴 합니다. 공식적인 명칭으로는 만촌3동 재개발이라 불리는 곳이고, 이제 이주가 코앞이고, 43개월의 공사기간을 거쳐 입주도 2029년이니 가시권에 들어온 곳입니다.
25. 08. 03.
몇일전 노량진 뉴타운 1 ~ 8구역 현황을 총정리 했었죠. https://blog.naver.com/soolee1983/223955364306 서남권 부동산 판도를 바꾸는 대규모 재개발 프로젝트가 바로 노량진 뉴타운인데요. 사실 노량진하면 오래전부터 슬리퍼를 끌고, 머리도 안감은 공시생이 먼저 떠오르지만, 이제는 공시 인기가 시들해졌고, 그 기회를 삼아 재개발 추진에 속도가 붙고 있는 곳입니다.
25. 08. 02.
이번 7월은 서울 아파트 평균 매매가격이 14억을 최초로 기록한 달입니다. 지난 4월 사상 최초로 13억을 넘은뒤 불과 3개월 만인데요.(빠름빠름) 사실 이 한문장으로도 7월 서울아파트 시장의 현재 상황이 다 드러나긴 합니다. 더 말이 필요없긴 하죠. 하지만 성격이 디테일하게 살펴보는걸 좋아하니 조금 더 분석해보도록 할께요. 1. 7월 KB부동산 월간 시계열 분석
25. 08. 01.
'논리가 단순하고, 내용이 부족한 글입니다.' 부동산 시장의 상승 사이클은 늘 비슷한 패턴을 보입니다. 먼저 강남권이 오르고, 그 열기가 점점 외곽으로 펴져나가는 식이죠. 최근 KB부동산 자료를 보면, 2025년 7월 기준으로 서울 5분위 아파트 가격은 이미 코로나 시절 최고점 대비 110% 이상 상승했습니다. 이번에는 시대가 달라서 최상급지만 돈이 몰리고, 그 아래 급지로는 자금이 이동하지 않을까요? 전 아니라고 생각합니다. 사람의 본성인 심리는 변하지 않기 때문인데요. 시장에 진입하는 투자자분들은(실수요도 투자라 생각합니다) 수익률을 계산하게 되게 됩니다. "저기는 벌써 얼마인데, 여기는 아직이네~ 그럼 안전마진이 있겠다!" 라고 자연스럽게 계산이 되는겁니다. 상급지가 오르니 시장은 심리는 이제 다음 순번으로 이동할겁니다. 한곳이 꽉 찼으니, 자연스럽게 자금은 아직 덜 찬 쪽으로 이동하는거죠. 그래서 지금 관심을 가지는 곳은 서울의 중급지인 3분위와 수도권 2분위 지역입니다. 이들 지역의 아파트는 여전히 전고점 대비 85~90%수준이고, 전세가율도 60% 선에서 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 특히 최근 6개월간 KB부동산 자료를 보면 전세가격이 꾸준히 다시 오르고 있는데요. 전세가격의 지속적인 상승은 결국 매매수요를 자극하게 되어 있습니다. 전고점 회복으로 인한 차익 + 그리고 그 이후의 추가상승에 따른 차익! 최소 두번 이상의 기회가 찾아올 거라 생각합니다.
25. 08. 01.
서울 서남권 부동산의 판도를 바꾸는 대규모 재개발 프로젝트, 바로 노량진뉴타운입니다. 사실 노량진은 오랫동안 '공부원 학원가의 성지'로 불렸는데요. 예전 주거 환경은 오래된 다세대주택과 좁은 골목길, 극심한 주차난, 복잡하고 낙후된 상권문제까지 안고 있었죠. 이런 이유로 재개발 요구는 아주 오래전부터 꾸준히 제기됐고, 공무원 시험의 인기가 시들해지면서 노량진 뉴타운 사업이 본격적으로 쉐도에 오르고 있습니다.
25. 07. 30.
경매 물건들을 자주자주 들여다 볼려고 하지만, 그게 또 생각보다 쉽진 않네요. 습관이란놈을 데리고 와서 저절로 확인하는 습관을 들여야 하는데 말이죠. 암튼 최근 초보도 가능한 경매물건이라는 시리즈로 글을 썼었습니다. 의도한건 아니었지만 2일 간격으로 글을 작성했었네요. (내 머릿속에 뭔가 캘린더가 있는듯?) 위의 포인트에 맞는 경매 물건들 결과 확인해 보겠습니다.
25. 07. 29.
어제와 그제는 1억, 2억대 재개발 투자처를 포스팅했었습니다. https://blog.naver.com/soolee1983/223947090196 https://blog.naver.com/soolee1983/223948993632 그럼 3억대도 있어야죠? 오늘은 서울의 종로에서 신속통합기획을 추진하고 있는 구역입니다. 서울 도심에서도 신축들에 둘러쌓인채로 시간이 스톱해버린 동네를 종종 만나는데요.
25. 07. 29.
© CoolPubilcDomains, 출처 OGQ "신축 선호!" 요즘 아파트 시장에서 가장 우선하는 단어가 아닐까 합니다. 노후 아파트는 계속 늘어나는데, 공사비 부담으로 신축은 줄고 있죠. 그래서 신축아파트는 상품성만으로도 입지를 비비는 시대가 된거 같네요. (애매한 구축은 재건축이 사실상 불가한게 현실이니 신축이 더 선호되는것 같고요.) 이처럼 인기 많은 신축 아파트를 미리 잡는 방법은 크게 두갈래가 있는데요. 바로 입주권과 분양권입니다. 뭣이 다른데? 비슷해 보이는 워딩이지만 실제로는 완전히, 전혀! 다릅니다. 오늘은 두 가지 권리의 차이와 투자 전략을 실전 투자자의 입장에서 한번 비교 해 볼까 합니다. 1. 분양권이란? 분양권은 청약에 당첨된 사람이 신축 아파트를 입주 전에 미리 가질 수 있는 권리입니다. 이 권리를 중도에 사고 팔 수 있는데, 이를 분양권 전매라고 합니다. 분양권은 이미 공급가는 정해져 있고, 매수할 때는 프리미엄만 얼마인지 판단하면 됩니다. 거래 구조가 비교적 단순합니다. 가장 큰 장점은 바로 중도금 대출이 가능하다는 것 인데요. DSR 예외 적용을 받는 상품이라, 비조정 지역이면 2건까지 가능합니다. (주의할 점은 다른 대출을 먼저 받고 중도금 대출을 받은 순서가 유리함) 실제 자금 구조는 일반적으로 이런데요. 분양가가 5억 4천만원이라면 - 계약금 5,400만원 - 중도금 3억 2,400만원은 6회에 나눠 납부 - 입주시 잔금 약 1억 6천만원 정도를 마련하면 됩니다.
25. 07. 28.
최근 한 달간 이어진 강력한 대출 규제 서울 아파트 거래는 뚝 끊기고, 가격 상승세도 숨고르기에 일단 들어갔다. 하지만 이게 끝일까? 정부는 공급 카드를 꺼낼것이고, 아직 진짜 승부는 시작도 안했다고 한다. 공급이 부족하단걸 아는 서울시는 정비사업을 중심으로 공급 확대에 신경을 많이 쓰고 있다. 오세훈 시장은 "공급정책보다 더 중요한 건 빠른 공급"이라며 재개발, 재건축 속도전을 공언했고 말이다.
25. 07. 27.
지난 글에서는 1억 이하 투자금으로 접근 가능한 십정4구역을 살펴봤었죠 https://blog.naver.com/soolee1983/223947090196 아무래도 투자금이 그리 크지 않으니 입지도 좀 외곽이긴 했습니다. 그래서 이번에는 투자금 2억으로 진입할 수 있는 가장 매력적인 구역 중 하나인 부개4구역을 다뤄볼까 합니다. 2억이라는 금액이 결코 적은 돈은 아니죠.
25. 07. 26.
서울 아파트 월세, 정말 이정도라고? 서울에서도 강남권의 아파트 매매가는 다른세상인걸 다들 알고 있습니다. 월세마저도 이미 어나더 레벨~ 특히 최근 지어진 신축아파트는 더 그렇고요. https://www.chosun.com/economy/real_estate/2025/07/25/BX4VQTZ6CVCFTCTQLGJKN47AFI/ 그런데 강남 뿐이 아니라 강북권에서도 이제 월세 200만원 ~ 300만원은 디폴트 값이 되어버렸네요.
25. 07. 25.
1억 이하의 투자처를 서울에서 찾는다? 힘들겁니다. 경기권에서는 찾을수 있을까요? 쉽진 않겠죠. 그럼 지방광역시로 가볼까요? 아니 한번도 가보지 않은 대구와 부산까지 가야되는지... 내 집은 수도권인데? 수도권에 거주하신다면 투자를 위해서 굳이 지방까지 갈 필요 없지 않나? 생각도 듭니다 . 그럼 어디로 가야하냐면요. 인천으로 가면 되는데요. 오늘 소개해드릴 곳은 수도권의 재개발 80%이상 진행된 구역인데 초기투자금 8천만원 이내입니다.
25. 07. 24.
투자기법에는 여러가지가 있지만 가장 투자금이 많이 드는걸 꼽자면 "실거주와 재개발"일겁니다. (지역에 따라 조금 차이는 있긴함) 특히 재개발은 하급지에서 중하급지로, 중하급지에서 중급지로, 중급지에서 중상급지로 퀀텀점프하기 위한 좋은 전략이라 생각하는데요. 오늘은 그런 목표를 이룰만한 구역입니다 마포하면 생각나는건 뭘까요? 홍대거리라 말하는 분들도 있고, 부동산에 조금 관심이 있는 분들이라면 아마 마래푸일텐데요.
25. 07. 24.
경매는 어렵다, 복잡하다, 위험하다고 생각하는 분들이 많으실텐데요. 물론 그런 것들도 있지만 보통 90% 정도는 무난한 물건들입니다. 오늘은 그런 경매 물건을 하나 소개해드립니다. 서울이나 수도권은 아니고요. 제 개인적인 관심지역인 대구입니다. (현재 시세는 바닥이고 2026년부터 공급은 완전 부족하기 때문이죠.) 실거주로도 들어가도 좋고, 낙찰받아 갭투로 해도 적당한 그런 물건입니다.
25. 07. 22.
요즘은 경락잔금대출을 받아 경매 낙찰을 받더라도, 실거주해야 하는 시장입니다. 그렇다 보니 경매도 이제는 실거주자 중심으로 돌아갈 확률이 높다 생각되고요. https://blog.naver.com/soolee1983/223917983333 그렇지만 경매는 여전히 나름 '선수들의 분야'이기도 합니다. 갭투자, 단기매매 같은 방식으로 접근하는 분들이 많죠. 물론, 지금처럼 단타가 거의 막힌 시장에서는 쉽지 않겠지만요.
