대구 수성구 만촌3동 수성32구역 재개발 분석 - 관리처분인가 후 투자적기

선호도로는 당연 서울 부동산이 부동의 1순위, 그 다음이 수도권입니다. 

하지만 오늘 소개할 곳은 많은 분들에게는 조금 낯설 수 있는곳인데요. 

바로 대구 수성구의 재개발 대장인 곳입니다. 

"만촌3동 재개발, 수성32구역, 수성자이"라 불리는 곳인데요. 

사실은 다 같은 말이긴 합니다. 

공식적인 명칭으로는 만촌3동 재개발이라 불리는 곳이고, 

이제 이주가 코앞이고, 43개월의 공사기간을 거쳐 입주도 2029년이니 가시권에 들어온 곳입니다. 

1. 광역시 재개발, 재건축 투자 원칙

제가 정리한 광역시 재개발, 재건축 투자 포인트는 위와 같은데요.

이 원칙은 제 투자 경험에 따라 계속 보완중이기도 합니다.

​

대구의 1등 구역인 만촌3동 재개발(수성32구역)의 경우

현재는 어느정도선에서 매물이 나와있고, 투자금이 들어가는지 보도록 할께요.

2. 대구광역시 수성구 만촌3구역

대구광역시 수성구 만촌동 866-3일원 / 총 864세대(일반분양 457세대 예정)

만촌3동 재개발 구역 입지

휘파람쌤 자료 참고

왜 저곳이 1등 재개발이냐? 단순합니다. 

대구는 서울수도권과 달리 역세권보다 학군의 영향이 훨씬 큰데요. 

만촌3동은 범어4동과 함께 대구 최상급 학군지로, 일명 범4만3으로 불립니다. 

주요 학군 : 대륜중고, 오성중고, 혜화여고, 소선여중, 대청초 등~

2025년 의대 진학률 상위 TOP20개 고등학교 중에서 무려 5개가 대구 수성구에 있습니다. 

강남구에 필적하는 교육열에 진심인 대구 엄마들 리스펙합니다. 

신축 아파트가 학군지에 들어서는 순간, 당연히 1등 재개발이 될 수밖에 없는거죠. 

3. 만촌3동 재개발 구역 사업진행내역

- 위치 : 대구광역시 수성수 만촌동 일원

- 규모 : 지하4층 ~ 지상28층, 10개동, 총 864세대중 일반분양 457세대 예정

- 주차는 세대당 2.13대

- 시공사는 GS건설로 수성자이 예정

- 현재는 관리처분인가 이후 단계로, 10월에 이주개시결정을 앞두고 있습니다. 8부 능선은 넘은 안정적인 구역이고요. 

분담금은 계약금 10% + 중도금 60% + 입주시 30% / 중도금 유이자

예상공사기간은 43개월

비례율 120%, 평당 5.5천만원 예상(추후 변경예정)

현재 프리미엄은 4.3억 ~ 4.5억 형성

24년 7월 이미 관리처분계획인가를 받았었는데요. 최근 오른 공사비를 반영해서 계획을 변경했었죠. 

2018년 최초 계약금액은 470만원 수준 -> 25.3월 협상안에서는 650만원으로 합의 되었습니다. 

이정도면 선빵한거죠~

이제 남은 절차는 이주 -> 착공 -> 조합원 동호수 추첨, 일반분양으로 이어지겠죠. 

입주예정은 2029년 예정입니다. 

조합사무실도 상급지의 그것답게 꿈의 궁전 스타일!!

4. 조합원분양가

단순하게 계산하면 총매수가는 조합원분양가 + 프리미엄입니다.

- 평당 조합원가 : 약 2,500만원

- 평당 일반분양가 예상 : 약 3,450만원

- 현재 프리미엄 : 4억 초반대

- 초기투자금 8억 초반(이주비 대출시 투자금 2억회수) / 총 투자금 : 12억 내외

5. 주변아파트 시세

인근 단지들의 84타입 매매 실거래가를 보겠습니다. 

만촌자이르네 경우 5월에 12.5억을 찍고 7월에는 5층이 11.85억에 거래가 되었고요. 

만촌그린코아에듀파크는 10억 초반대에 실거래가가 계속 찍히고 있습니다. 

두 단지 보다 만촌동 재개발 구역이 입지가 더 좋고 최소 6년과 10년의 차이가 나는 만큼 

입주시점에는 84타입 기준 15억 이상을 보수적으로 예상할 수 있습니다. 

6. 만촌3동 재개발 관심매물

작년 12월의 경우 프리미엄이 3.6억 ~ 3.7억 이었습니다. 현재는 4.4억으로 올라버렸네요. 

해당 물건의 경우 감정가가 4억 내외 / 현재 8.5억에 매수한다고 하면 프리미엄만 4.5억입니다. 

이주비 대출 이전이기때문에 먼저 8.5억을 낸후, 10월 이주비 대출이 나오면 감정가의 50%정도 금액인 2억이 회수됩니다. 

그래도 투자금이 6.5억이네요. 

84타입 기준으로 초기투자금은 8.5억(이주비 대출후 2억 회수) 총투자금은 12억 내외입니다. 

최대한 단순하게 생각해서 자이르네가 입주시점인 2029년에 15억이 된다고 하면 2~3억 정도의 안전마진이 있는겁니다. 

많은 수익인것 같지만 초기 투자금대비해서는 수익률은 그리 크지 않네요. 

물론 향후 바닥을 박박 기고 있는 대구의 경우 상남자 기질이 있어서 더 오를 순 있지만, 

이정도 초기 투자금이면 수도권이나, 서울로 가는게 아직은 맞는 답인것 같습니다. 

7. 만촌3동 재개발 정리

만촌3동은 대구에서는 아니아니 경상도에서는 최고의 학군을 자랑하는 곳임이 틀림없습니다. 

자녀들의 교육을 생각해서 수성구 핵심입지에 매수하는것도 상당한 의미가 있을것이고요. 

분명 잃지 않은 투자라 생각되는건 맞지만, 그렇지만!!!!

초기투자금이 서울을 부르는 금액이네요. 

솔직히 투자성을 위주로 본다면 투자금액대비 좀 그렇긴 합니다. 

같은 가격 14~15억대 아파트 기준으로 서울 경기권은 10~15년 뒤에는 1.5배는 더 비싸질거라는 생각을 지울수 없네요. 

만촌3동 재개발 3줄 정리

1. 현재 가치 14억 ~ 15억, 초기투자금 8억 / 10월 이주비대출 실행시 2억 회수하여 6억

2. 공기는 43개월로 입주 2029년 예상, 보수적 시세 16~18억 이상

3. 자녀 의대 프로젝트 입지, 규모이지만, 그렇지만 서울, 수도권으로 자꾸만 눈길이 가는 투자금

그래도 해당구역의 투자 포인트를 한줄로 정리하자면

"관리처분인가 이후의 수성구 학군지 핵심지를 매수"하는 것입니다. 

이상 수성구 만촌3동 재개발 구역에 대해 알아보았습니다 .

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223822500843

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