신축아파트 싸게 잡는 비법! - 입주권 VS 분양권 투자 전략 핵심 요약

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"신축 선호!" 

요즘 아파트 시장에서 가장 우선하는 단어가 아닐까 합니다. 

노후 아파트는 계속 늘어나는데, 공사비 부담으로 신축은 줄고 있죠. 

그래서 신축아파트는 상품성만으로도 입지를 비비는 시대가 된거 같네요. 

(애매한 구축은 재건축이 사실상 불가한게 현실이니 신축이 더 선호되는것 같고요.)

이처럼 인기 많은 신축 아파트를 미리 잡는 방법은 크게 두갈래가 있는데요.

바로 입주권과 분양권입니다. 

뭣이 다른데? 비슷해 보이는 워딩이지만 실제로는 완전히, 전혀! 다릅니다. 

오늘은 두 가지 권리의 차이와 투자 전략을 실전 투자자의 입장에서 한번 비교 해 볼까 합니다.

1. 분양권이란?

분양권은 청약에 당첨된 사람이 신축 아파트를 입주 전에 미리 가질 수 있는 권리입니다. 

이 권리를 중도에 사고 팔 수 있는데, 이를 분양권 전매라고 합니다. 

분양권은 이미 공급가는 정해져 있고, 매수할 때는 프리미엄만 얼마인지 판단하면 됩니다. 

거래 구조가 비교적 단순합니다. 

가장 큰 장점은 바로 중도금 대출이 가능하다는 것 인데요. DSR 예외 적용을 받는 상품이라,

비조정 지역이면 2건까지 가능합니다. 

(주의할 점은 다른 대출을 먼저 받고 중도금 대출을 받은 순서가 유리함)

실제 자금 구조는 일반적으로 이런데요. 

분양가가 5억 4천만원이라면

- 계약금 5,400만원

- 중도금 3억 2,400만원은 6회에 나눠 납부

- 입주시 잔금 약 1억 6천만원 정도를 마련하면 됩니다. 

특히 분양권이 입주권보다 더 거래가 활발한 이유는 분양권 상태로 바로 되팔수도 있기 때문인데요. 

세입자를 들일 필요도 없고, 계약금만 넣고 -> 프리미엄 2 ~ 5천만원을 벌수 있는 겁니다. (물론 양도세는 별도입니다. )

레버리지를 적극적으로 땡기는(총 매매가의 10%만 우선 납부) 투자이기에 위험하다고 생각할 수 있지만, 

같은 금액을 투자한다면 빌라 갭투자보다는 시간이 훨씬 덜 들기에 매력적이죠. 

2. 입주권이란?

입주권은 재개발이나, 재건축 구역에서 기존 주택이나, 토지를 가지고 있던 조합원이 

새아파트를 받을 수 있는 권리입니다 

두껍아 ~ 헌집줄께, 새집다오!(대신 분담금 낼께) 이런 느낌인데요. 

관리처분인가 이후부터 입주권으로 제대로된 권리를 인정받죠. 

분양권보다 먼저 입주권이 생기고, 또 먼저 선호도 높은 동호수를 배정받는다는 장점도 있습니다. 

한마디로 RR을 먼저 가져간단 얘기고요. 

초기 투자금이 많이 들어가니 만큼 경쟁자가 별로 없고, 그래서 이미 안전마진이 확보된 경우가 많습니다. 

하지만 이런 단점도 있는데요. 

- 추가 분담금 발생 가능성

- 이주 착공 지연 리스크

- 세금 2회 납부(기존 부동산 + 입주시 취득세)

투자금이 분양권에 비해 많이 들어가고 공부할께 더 많은 입주권 투자는

초보자가 바로 들어가기 보다는, 이미 투자 경험을 여러번 거친

중수 이상의 투자자가 주로 선택하는 영역이죠. 

결론적으로 현재 주변의 인근 단지 대비 적어도 10~20% 정도는 저렴하게 사기에 

그만큼 리스크 대비 수익률은 확실히 보장 받습니다 

3. 그래도 헷갈... 한번 더 정리해 보면요. 

4. 분양권은 타이밍을 잘 잡는 단타에 유리하고,

입주권은 입지가 더 좋은 지역에서 시세차익을 노리는 중장기 투자

결국, 내가 실거주할지 투자로만 활용할지, 

단기적으로 빠르게 수익을 얻을지, 아니면 시간이 걸리더라도 장기적으로 큰 수익을 얻을지

고민하고 결정해야 합니다. 

(참고로 전 입주권 투자 스타일)

지금도 누군가는 입주권에 3억 넣고, 안전마진 3억원을 확보했고,

또 누군가는 분양권으로 무피 + 페이백 매물을 잡아서 단타로 몇천만원의 수익을 봅니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223928406050

구성남 상대원2구역 재개발 입주권 매물 시세, 프리미엄은?당분간 계속 경매, 분양권, 재개발, 재건축 매물중 하나를 선택해서 매일 포스팅하려고 합니다. 오늘 소개...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/223686413354

그때 널 잡았어야 했는데 - 관심 분양권 동래사적공원 대광로제비앙관심 분양권 단지 분석입니다. 지금 분양권 투자를 하기엔 어느 지역이 적합할까? 고민해봤습니다. 하락의 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

정보는 많지만, 한번만 매수해보면(물려보면) 바로 몸으로 배우게 될겁니다. 

하지만 그런 물리는 경험을 하기 싫다면, 

지금 이렇게 미리 공부하는게 최고의 전략이겠죠.