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종로 한복판 초기재개발 투자 전략 - 행촌동 210-2 구역

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어제와 그제는 1억, 2억대 재개발 투자처를 포스팅했었습니다. 

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그럼 3억대도 있어야죠?

오늘은 서울의 종로에서 신속통합기획을 추진하고 있는 구역입니다.

서울 도심에서도 신축들에 둘러쌓인채로 시간이 스톱해버린 동네를 종종 만나는데요.

"여기는 이제 개발 좀 해야 하지 않나? 입지도 나쁘지 않은데 말이야"

이런 동네가 있죠~

그런 구역중 하나인 종로구 행촌동 210-2 재개발 구역을 한번 살펴 보겠습니다.

1. 종로구 행촌동 210-2 재개발구역

종로구 행촌동 210-2번지 / 구역면적 7.5만㎡ / 토지등소유자 1,200명

행촌동 신속통합기획 추진구역 입지

- 위치 : 서울 종로구 행촌동 210-21번지 일대

- 구역면적 : 약 7.5㎡

- 토지등소유자 : 약 1,200명

- 예상세대수 : 1,500세대

행촌동 재개발구역은 이미 여러번 추진했던 곳입니다. 

그만큼 계속 시도하는 열정?주민들의 의지?가 있는 곳이고요. 

- 2021년 10월 : 신속통합기획 공모 탈락

- 2022년 10월 : 후보지 미선정

- 2023년 9월 : 후보지 또 미선정

- 2025년 7월 현재 : 네번째 도전중(사업 타당성 조사 및 주민 설명회 완료)

어이쿠~ 이쯤 되면 포기할 법도 하지만, 주민들의 의지로 끈질기게 노력중입니다. 

그 이유는? 바로 길 건너편에 이미 성공한 아파트가 있기 때문입니다. 

2. 옆집은 이미 성공했다 : 경희궁자이

행촌동이 왜 매력적인지 이해하려면 경희궁자이를 봐야 합니다. 

- 2017년 입주 / 1,148세대이고요. 

- 분양 당시 전용 84타입 기준으로 7억 후반

- 2025년 전용 84타입 실거래가 24억 ~ 25억!

놀랍게도 이 아파트는 2015년 분양당시에 미분양.. ㅎㄷㄷ

하지만 지금은 시세가 3배이상 올랐습니다 .

아니 바로 옆에 이런 롤모델이 보이는데 행촌동 구역 주민들이 포기하지 않는 이유가 여기에 있죠.

3. 입지 장점과 리스크는?

- 교통 : 3호선 독립문역 도보 5분거리

- 직주근접은 광화문, 강남, 여의도 말할것 없이 접근성 우수

- 인근에 안산, 인왕산 있고요

출처 김춘삼

예상되는 리스크는 문화재 영향으로 고도제한이 있다는겁니다. 

인왕산 자락에 있어서 구릉지이기도 하고요.(건설비용이 평지보다 1.5배이상 들겠죠)

토지등소유자분들이 1,200세대인데 비해 일반분양이 적어서 사업성이 우려되고요. 

사실 이런 고민들보다 앞에 있는 성공한 단지들을 보면 이런 계산이 무의미 할수도 있겠네요. 

4. 매물 상황, 투자금 체크

최근 이 지역에서 나온 매물 현황을 보면요. 

일반적으로 부동산에 가면 초기투자금이 최소 2.5억으로 보이네요. 

하지만 현장에 가서 열심히 읊조리면

또 1억대도 어쩌면 가능하지 않을까 합니다. 

이렇게 말이죠!

5. 쓰러져도 도전하는 구역을 다시 보자

행촌동 210-2 신속통합기획 추진구역은 여러번 재개발 도전을 실패했던 동네였습니다. 

하지만 계속 가능성은 여전히 살아 있고요. 

- 착공제한구역이라 신축이 불가 -> 노후도는 지속 상승 -> 재개발 압력 상승

- 종로구청에서 주민설명회까지 개최하며 긍정적인 반응

- 옆집 경희궁자이 사례를 통한 롤모델 있음 -> 경희궁 자이가 바로 옆집

서울에서 신축이 될 초기 재개발구역을 잘만 매수한다면 

1년에 1억씩 오르는 기염을 토해낼 수 있습니다. 

그러니 가장 매력있는 구역을 계속 조사하는것이고요.

"꺼진 불도 다시보자"

댓글 40

  • 김다솔이에요 · 2025년 7월 29일

    재개발 정말 확실히 되는거맞지요?

  • 와사비 · 2025년 7월 30일

    계속 도전하고 있다 보니 언젠간 되겠다 하는 느낌이긴하네요

  • 빅토리아 · 2025년 7월 30일

    재개발 투자 전략 확실하게 알아두면 도움 많이 될거같아요 ㅎㅎㅎㅎ 좋은 정보 너무 감사하빈다

  • 새우깡 · 2025년 7월 30일

    재개발 진행이 되면 대박일 거 같긴하네요

  • 아기새 · 2025년 7월 30일

    재개발 도전하면 언젠가 되겟져 . ㅠㅠㅠ 진행이 잘 되면 좋을텐데 ..ㅠㅠㅠ 정보 감사합니당!!!

  • 아아정복 · 2025년 7월 30일

    과연 재개발이 될지 의문이네요

  • 무슈 · 2025년 7월 30일

    재개발이 이루어질지 궁금해지네요

  • 눈사라밍 · 2025년 7월 30일

    재개발이 흐지부지 될까봐 못건들이는것도 사실 큰 것 같아요ㅠ

  • 팽오리 · 2025년 7월 30일

    재개발은 사실 선뜻 손대기 어려운쪽인 것 같아요 매번 공부하는데도 어렵네요ㅠ

  • 치킨 · 2025년 7월 30일

    착공제한구역이라 신축이 불가하다면 노후도는 계속 상승하긴 하겠죠 그덕에 재개발 압력이 상승하는 것도 당연한 결과인 듯 합니다

  • 호잇 · 2025년 7월 30일

    눈여겨 볼만한 곳이네요 !! ㅎㅎ

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    재개발 재건축에서 관리처분인가가 나지 않았다면 100%란 없습니다! 암요

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    네네~ 딱 그런느낌이죠! 다른 곳보다는 확률이 높긴 하겠다 이런 느낌입니다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    그럼 바로 경희궁옆자이!~

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    될지 안될지는 모르지만 중요한건 프리미엄만 먹고 매도하는게 베스트라 봅니다!

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    재개발은 구역지정만 되면 일단 안전마진을 1~2억 얻고 시작하는겁니다!ㅇ

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 7월 30일

    네~ 당연한 수순입니다. 이왕지사 재개발 투자를 한다면 강서구 이쪽 보다는 이런구역이 훨씬 좋겠죠?

  • 와사비 · 2025년 7월 31일

    재개발에 계속 도전하고 있으면 결국 재개발 가능성은 올라가고 있는 거긴해서 확실히 괜찮아보이네요

  • 팽오리 · 2025년 7월 31일

    재개발은 진짜 어려운 것 같은데 종로도 있었는줄 몰랐네요

  • 눈사라밍 · 2025년 7월 31일

    종로 하면 무조건 금은방 이라는 생각이 강한것같아요 ㅎㅎ 재개발이 되는군요

  • 오늘을살자 · 2025년 7월 31일

    종로는 진짜 꿈에 곳 아니겠습니다 강남전에 종로였는데 ~ 뿌빠님 따라다니며 임장다니고 싶네요! 너무 도움이 되고있어요

  • 창조경제 · 2025년 7월 31일

    최소 금액이 생가보다 적기는 합니다 매력적인 입지입니다 재개발도 빠르게 시행될 가능성도 높아보이고요

  • 베테랑킴 · 2025년 7월 31일

    재개발은 시간이 걸리지만 그래도 잘 공부해두고.. 알아놔야겠어요 ㅎㅎ

  • 미니멀부자 · 2025년 7월 31일

    종로 한복판.. 입지가 넘 좋네요. 재개발 되면 ㅎㅎㅎ

  • 헤일리 · 2025년 8월 1일

    고도제한은 사실 크게 문제가 될 것 같진 않은 입지네요 ㅋㅋ

  • 말차우유 · 2025년 8월 1일

    독립문역 근처라 입지가 너무 좋아 보여요. 재개발 진행만 된다면 너무 좋겠네요

  • 스위티자몽 · 2025년 8월 1일

    주민들의 의지가 큰 만큼 이번에는 재개발 진행에 속도가 좀 붙기를 바랍니다. 입지적으로 너무 좋은 듯해요.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    네네~ 계속 도전하면서 구청 관계자하고도 친해졌겠죠! 이젠 인간적으로 거부하기 힘듬. ㅎㅎ

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    실제로 가보시면 그리 오르막길은 아닙니다! 독립문역 초 역세권

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    관련 종사자이시거나 금은방 많이 가보신것 같스빈다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    강남전에 종로였나요? 헉. 그건 전 몰랐습니다. 건물주님 덕에 새로운 사실 알게되었네요~

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    매번 답글 감사합니다. 이젠 닉네임이 딱 제 머러에 꽂히네요~

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    재개발 = 노다지!

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    되면 좋고요. 안되어도 구역지정만 되면 + 1억 2억~

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    고도제한을 점점 풀어주려는 서울시의 최근 움직임이 있습죠

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    네~ 앞에 공원도 있고 말이죠!

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 2일

    경희궁자이 바로옆 입지긴 하죠!~

  • 새우깡 · 2025년 8월 4일

    언젠가 될 거라고 생각하면 확실히 주목할만한 곳인 거 같네요

  • 호라이즌 · 2025년 8월 5일

    종로도 진짜 팍 오를 것 같아요

  • 김다솔이에요 · 2025년 8월 16일

    규제때문인건지 지금은 좀 내려가긴했는데 다시올라갈것 같아요

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