북가좌 6구역 재건축 분석 - DMC 트리플 역세권, 아크로 브랜드 확정인 대장 단지

오늘은 "서울 서북권역의 북가좌 6구역"에 관한 글입니다. 

가재울 뉴타운 바로 옆에 붙어 있는, 앞으로 이 지역의 대장이 될 단지이기도 한데요. 

인근의 가재울, 수색증산 뉴타운들이 허물어지고 입주 시점까지 변해온 과정을 근처에 살면서 지켜본 곳이라

개인적으로도 친근합니다. 

(이때 하나 안잡고 뭐했나 모르겠음)

북가좌 6구역은 최고 34층 1,984세대 규모로 조성되는데요. 

특이하게도 빌라 지역임에도 재개발이 아니라 재건축 방식입니다. 

현재 계획으로는 통합심의결과가 나오는 대로 내년 상반기 사업시행인가 신청을 목표로 하고 있습니다. 

사업시행인가 이후에는 프리미엄이 다시 오를 가능성이 크기 때문에, 

지금 분석하는 가격에서 진입하기는 어려워 질 수 있겠죠. 

그래서 조금 서둘러 분석해두는 목적도 있습니다. 

그럼 북가좌 6구역에 대해 알아 보겠습니다. 

1. 북가좌 6구역 사업개요

총세대수 1,984세대 / 진행단계 통합심의 신청 이후 사업시행인가 준비중

북가좌6구역 입지

북가좌6구역은 서대문구이지만 마포구 상암동과 바로 옆에 붙어 있고,

우측으로는 가재울뉴타운이, 좌측으로는 수색증산 뉴타운이 있는데요.

그래서 개인적인 생각으로는 이곳의 대장이 될 단지라고 보고 있습니다. 

북가좌6구역은 디지털미디어시티역! 이 다 말해줍니다. 

교통을 보면 6호선과, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 트리플 역세권인데요. 

지도 아래쪽으로 내부순환로 ic도 있어서 위로는 아래로든 서울 시내이동이 편한곳이기도 합니다. 

북가좌 초등학교를 품고 있고요. 

수색로를 따라서 조금만 더 내려가면 연세대 -> 이화여대 -> 신촌을 거쳐서 바로 시청으로 갈수 있습니다. 

참 바로 앞에 불광천이 있어서 달리기를 한다면 한강으로도 바로 접근이 가능한곳이죠. 

2. 북가좌6구역 사업진행내역

- 총 1,984세대 -> 일반분양 527세대 예상

- 지하4층 ~ 지상33층

- DL이앤씨건설 시공(아크로브랜드 수주! 크으)

- 6호선, 경의중앙선, 공항철도 환승역 "DMC미디어시티역"도보권

- 조합원 입주권 프리미엄 4억 내외 형성

정비구역지정은 2014년에 했는데요. 그동안 지지부진 하다가 

최근 2023년 정비계획이 변경되어 기존 25평 -> 34층이 가능해지면서 속도를 올리고 있습니다. 

25년 7월에 서울시에 통합심의를 접수완료했고, 올해 하반기 사업시행인가를 신청한다지만

개인적으로는 내년으로 넘어가야 할 것으로 보고 있고요. 

이제 절반정도 온 구역이고, 입주는 정말 빨라야 2032년 정도되겠구나!라고 생각하면 됩니다. 

보수적으로는 2034년쯤까지 예상합니다. 

이제 사업시행인가를 신청하면 향후 관리처분인가, 조합원 분양신청, 이주, 철거, 착공 준공으로 단계가 진행될 예정~

3. 조합원분양가

조합원 분양가는 추후에 분명 오를 가능성이 크지만

현재의 기준에서 분석해보는것도 의미는 있을겁니다. 

일반분양가는 현장 소장님들의 경우 4,500만원 예상하지만 최근 주변의 시세가 16억으로 올랐기에

최소 5,000만원까지 평당가를 올려도 완판각이고요. 

4. 북가좌 6구역 인근 아파트 시세

인근 시세산정을 하긴 상당히 수월한 편인데요

. 

- 바로 맞은편의 DMC센트럴자이자이의 경우 이제 4년차이고요. 84타입의 경우 실거래가 16.3억을 찍었습니다. 

- 우측의 래미안e편한은 14년차이고 84타입으로 13.54억이고요. 

- 파크뷰자이는 4천세대 대단지이고 이제 11년차로 84타입 기준 15억입니다. 

그러니 수색증산뉴타운, 가재울뉴타운을 통틀어서 대장이 될 북가좌6구역은 신축으로 들어선다면

현재기준으로도 18억은 할것이라 보고, 입주시점인 2032년 경에는 + 시세상승분 이 있겠죠. 

시장이 좋으면 20억이상도 충분히 갈 겁니다.

5. 북가좌6구역 시세 및 관심매물

올해 거래된 빌라 매물들을 추려보면, 

지하층의 경우 매매가가 가장 가볍고, 그래도 매수가가 7억 초반입니다. 

현재 초기투자금은 적어도5.7 ~ 6.5이상은 돼야 진입이 가능한 상황입니다. 

실거래가는 확인해봤고, 현재는 매물은 어느정도 금액대일까요?

재개발의 경우 네이버 매물보다는 현장소장님들의 블로그 매물을 더 보게 되는데요. 

꼭 시세가 이렇다기 보다는 어느정도인지 감을 잡기 위해서입니다. 

(재개발은 아직 일반 아파트와 달리 정보의 비대칭성이 어느정도 있고, 

그렇기에 현장에서는 조금더 저렴한 매물들이 툭툭튀어나오기도 합니다.)

현재 프리미엄은 4억 수준이고 / 초기투자금은 6억에서 출발이고요. 총투자금은 14억 내외입니다. 

사업진행기간이 많이 남아서 당장 안전마진을 계산하기는 어렵지만, 

2032년 이후 입주시점에는 아까 20억정도 할 가능성이 있다고 예상했고,

그럼 분담금을 내더라도 총 매수가는 14억 수준이기에 최소 6억이상의 안전마진이 있다고 감을 잡을 수 있습니다. 

사실 입주를 2032년에 한다는것도 결국 예상입니다. 

6억 이상의 안전마진이 있다는 것도 그렇고요. 

(재개발은 어느정도 리스크를 안고 투자하는 것이고, 그래서 안전마진이 있고요)

6. 북가좌6구역 정리

북가좌 6구역은 DMC역을 도보로 이용할수 있는 구역이죠. 

수색증산뉴타운과 가재울뉴타운의 대장이 될 곳이기도 합니다. 

그래서 아크로라는 브랜드를 수주 할 수 있었구나! 생각되네요. 

현실적으로는 입주는 2032 ~ 2034년 정도가 될 거라 생각하는데요. 그럼 7~8년 정도 남은 겁니다. 

26년 사업시행인가 -> 28년 관리처분인가 -> 28~30년 철거 및 착공 -> 32 ~ 34년 입주정도 예상하고요. 

이제 서울의 평균 아파트 매매가가 14억이니 만큼 갭투로 구축에 투자한다고 해도 

전세가율 55% 내외라고 생각하면 갭투자시 투자금 6억이 들어가게 됩니다. 

그런 식으로 생각하면 북가좌6구역의 재건축 투자와 비교하게 되는데요. 

비슷한 금액의 투자금이라면 스타일의 차이인듯 합니다. 

갭투자 vs 재개발, 재건축 투자

시장에 따라 유리한 투자방식은 늘 변한다 생각합니다. 

북가좌 6구역 3줄 정리

1. 주변현재 가치 17억, 초기투자금 6억 / 총투자금 14억

2. 입주 2032 ~ 2034년 예상, 보수적 시세 20억 이상

3. 가재울, 은평수색 대장 입지, 규모이지만 장기투자이므로 자금력 필요

이상 서대문구 재건축 관심구역인 북가좌6구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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https://blog.naver.com/soolee1983/223856937511

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