서울숲과 한강 영구뷰 품은 응봉1구역 재건축 완전 분석 - 서울숲GFC 수혜단지

응봉1구역은 현재 가치만 해도 25억 이상, 완공 후에는 32억 이상을 바라볼 수 있는 곳입니다. 

구역 이름이 왠지 오지에 있어야 할 것 같고, 잘 알려지진 않은 곳 같은 느낌이 있는데요. 

하지만 막상 가보면 생각보다 조용하고 포근한 느낌이 있는 곳이었습니다. 

다만 바로 옆에 응봉산이 있어서 전체적으로 경사가 조금 있는 편이긴 하고요. 

(뭐 요즘 건축기술로 평탄화 작업이 이뤄질 예정이라 큰 문제는 없어 보임)

무엇보다 영구적인 서울숲 + 한강 + 삼표부지 개발사업 혜택까지 볼 수 있는곳이기에,

재개발 재건축 투자자라면 한 번쯤 주목하게 되는 구역입니다!

- 응봉산에서 본 조망

2달전 응봉산에서 촬영

다리만 넘으면 성수와 압구정이기에 접근성은 무지 좋습니다. 

퇴근해서 조용한 집으로 넘어와서 한강뷰를 즐기는 그런 느낌인거죠. .

자 그럼 응봉1구역에 대해 알아보겠습니다. 

1. 응봉1구역 사업진행내역

총세대수 525세대 / 진행단계 관리처분인가 총회 가결 후 26년 3월 이주 예정

응봉1구역 입지

경의중앙선 응봉역이 바로 옆에 도보권으로 있습니다. 

응봉역 주변은 아파트들이 많은 반면 응봉1 구역은 빌라와 단독주택 위주이고요. 

단점은 주변과의 연계성이 좀 많이 떨어진다는건데요. 고가도로에, 지상철에 산까지 있으니 말다했죠. 

하지만 히든카드인 삼표레미콘 부지 개발인 서울숲 GFC가 2026년 착공을 앞두고 진행중입니다. 

저도 찾아보니 상시 고용인구가 약 9천명으로 잠실 롯데월드타워의 1.5만명에 버금가는 규모더군요. 

이 개발 사업의 수혜를 응봉1구역이 직접 받을 수 있습니다. 

이렇게 말이죠~

2. 응봉1구역 재건축 사업진행내역

- 위치 : 서울 성동구 응봉동 193-162일대

- 규모 : 지하5층 ~ 지상27층 

- 세대 : 525세대 중 일반분양 200세대 예정

- 시공사 : 현대건설 디에이치, 유엔스튜디오 협업(비욘드 더 힐)

2006년부터 예정구역으로 지정되었는데요.

2011년에 들어서야 정비구역으로 지정되었습니다. 

사업시행인가인 2023년에는 조합원분들의 동의율이 95%가 넘어서 안정적인 구역이고요. 

좋은 소식은 2023년 12월 현대건설의 디에이치 브랜드로 확정되었고, 

현재는 2025년 7월 5일 관리처분 총회가 잘 마무리 되었네요. 2026년3월에 바로 이주에 들어갈 계획입니다. 

입주까지 7~8년 정도 남았다 예상되고요. 그럼 2032~2034년 정도 입주입니다. 

3. 조합원분양가

조합원 분양가는 평당 4,500만 ~ 4,600만 사이로 책정되었는데요. 

그럼 59타입 기준으로 12억

전용 84타입 기준으로는 15.3억입니다. 

일반분양가는 아직 책정하는것이 무리일수 있지만, 비례율을 올리기 위해서 적어서 평당 7천까지 상승 가능성 있음

4. 응봉1구역 인근 아파트 시세

최근 분양한 라체르보푸르지오써밋이 현재 33평 기준으로 22억

그리고 행당동 서울숲리버뷰자이는 23억입니다. 

성수 상권이 있는 서울숲아이파크리버포레는 34억이고요. 

주변의 시세를 감안하면 못해도 라체르보정도의 평당가를 보일것이고 현재 가치는 24~25억 정도는 할겁니다. 

(시장의 분위기에 따라 조금 변동은 있을 수 있음)

응봉1구역은 한강뷰이냐 아니냐에 따라서 3억원 이상의 차이가 날수도 있다고 생각하는데요. 

이런 구역은 초품아나, 역세권 이런것 보다는 오롯히 한강뷰에 대한 가치로 진입하는 구역이기 때문입니다. 

5. 응봉 1구역 관심매물

올해 거래된 빌라 매물들을 보면 평당 7천만원이 넘어갑니다. 

34평이라 생각했을때는 23.8억 정도의 평당가인데요. 

거래되는 가격들도 이미 현재 시세 그대로 반영된것 같네요. 

초기투자금은 적어도 10억 ~ 11억 이상봐야지 진입이 가능한 상황입니다. 

실거래가는 그렇고, 현재 매물은 어느정도 수준일까요?

매물들이 많이 없어서 비교는 어렵지만 과거의 자료들도 감은 잡을 수 있습니다. 

프리미엄은 5억선 / 매매가는 18억 이상 / 초투는 15억선(대출을 활용시 초기투자금은 10억 내외)

6. 응봉 1구역 정리

응봉1구역은 한강과 서울숲 영구 조망권, 그리고 삼표 부지에 서울숲GFC 개발 사업건이 다 말해 줍니다. 

해당 구역은 재개발이 아닌 임대주택 공급의무가 없는 단독주택 재건축이고요. 

그러니 규모가 크지 않음에도 수익성이 큰 곳입니다. 

삼표레미콘 부지에 들어서는 최고 77층 첨단 산업 복합문화시설이 들어선다면 얼마나 멋있을가요?

만명의 상시 고용인구가 있을거라고 예상한다니 롯데타워의 1.5만명과 비교해도 크게 밀리지 않습니다. 

25년 7.5일에 관리처분계획인가 총회가 가결로 잘 마무리 되었는데요. 

이제 26년 3월 이주를 앞두고 있는 만큼 정말 코앞으로 다가온 구역입니다. 

응봉1구역 3줄 정리

1. 현재가치는 25억, 초기투자금은 10억이상

2. 입주는 2032년 이후 예상 / 미래시세는 30억 이상

3. 서울숲과 한강 영구뷰 + 서울숲GFC 수혜 단지

이상 성동구 응봉동 응봉1구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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