내 집을 내가 못 들어간다니...



6.27 대출 규제가 나오고 어느새 한달이 넘는 시간이 지났습니다.

정신을 차리고 보니 어떤 규제가 가장 실수요자들에게 매수 어려움을 주고 있는지 보이는데요.

많은 사람들이 기억하는 가장 빡센 규제는 '6억 대출 한도'! 일 겁니다.

1) 하지만, 어차피 서울 주택의 평균 매매가는13억.

2) 15억을 넘어가는 주택은 이미 기존 주택을 매도하는 갈아타기 수요가 많기 때문에 6억 대출 제약이 비교적 제한적. (왜냐하면, 기존 주택이 가격이 많이 올랐을 가능성이 높음.)

3) 12억 이하 주택은 어차피 6억 대출 한도가 큰 문제가 되지 않음.

평균 매매가격이 더 올라가면 모를까 아직은 6억 대출로 인해 주택 매수를 멈추는 숫자는 그리 많지 않다고 생각합니다. 물론, 매수를 약간 하향 지원하게 되는 경향은 만들지만요.

그것보다 더 강력한 규제는 사실 이거인 것 같습니다.

생활안정자금과 전세퇴거자금 대출 1억 제한!!

생활안정자금 대출 제한은 큰 문제가 아니지만 전세퇴거를 시키고 내가 내 집에 들어가려고 할 때 대출이 1억밖에 나오지 않는다는 것은 큰 문제입니다.

이게 왜 실수요자들에게 어려운 규제이냐?

실수요자들은 앞으로 내가 거주할 주택을 매수하려면 무조건 실거주 가능한 집만 매수해야 하기 때문입니다.

예를 들면, 내가 보유 현금이 5억입니다.

10억 주택을 전세 5억 끼고 매수합니다.

추후, 5억 대출을 받아서 실거주로 들어가려고 했는데 대출이 1억 밖에 안나온다?

결국, 실입주가 불가능한 것입니다.

이게 더 빡세지는 건 규제 지역이 되면서부터 입니다.

다들 아시겠지만 규제 지역이 되면 2년 실거주 요건이 붙습니다.

실거주 요건을 못 채우는 분들이 투자 목적으로 규제 지역을 매수하는 경우는 드뭅니다.

규제 지역이 되면 그나마 있던 일부 갭투자 수요마저 없애 버리는 겁니다.

시간이 지날수록 규제 지역이 넓어질수록 실수요자들에게 선택은 두 가지입니다.

1. 갭으로 미리 주택 사는 건 불가. 무조건 실거주 가능한 주택을 매수한다. -> 실거주 가능한 주택은 프리미엄이 붙을 것 같습니다.

2. 갭으로 끼고 미리 살거면 입주 시기에 1억 대출을 받고 나머지는 다른 대출로 채운다.

이 글을 읽으시는 분들 중, 주택 매도나 갈아타기 계획을 세우고 있으신 분들이라면 절대 세를 주고 내 집을 떠나지 마세요. 그게 돈 버는 방법입니다. 그리고, 주택 매수를 계획을 하시는 분들이라면 매수 시점에 최대한 대출을 받으시길 바랍니다. 이런 시기에 유동성을 확보하는 방법입니다.



한번에 부동산 투자력 Jump Up! 평지조아의 온라인 정규강의를 모집 중 입니다.

내 집 마련과 갈아타기를 잘 하고 싶으신 분들은 뉴글의 '평지조아 정규강의'를 찾아주세요.