아리팍 한강뷰 프리미엄이 7억인 이유(feat. 불꽃뷰 명당 대여료는?)

부동산 손민수템5 # 한강뷰 vs 오션뷰

안녕하세요? 트민녀입니다. 선선한 바람이 불어오는 가을입니다.

쾌청한 가을 날씨 덕에 연휴와 주말을 맞아 전국 곳곳에서 축제가 한창인 듯합니다.

지난 주말에는 여의도에서 서울세계불꽃축제가 열렸죠? 100만명 넘는 인파가 몰려 열기가 대단했는데요.

중고거래 플랫폼에서 불꽃축제가 잘 보이는 명당을 거래한다는 글부터 주차 자리, 주거지 대여까지 다양한 글들이 올라왔다고 하는데요.

그 중에서도 ‘불꽃뷰 명당 아파트 대여’란 제목의 글이 눈길 끄네요. 40만원에 1시간 30분 동안 불꽃축제를 안전하고 편안하게 관람할 수 있도록 자신의 집을 대여해주겠다는 건데요.

트민녀는 불꽃축제 직관은 두어번 정도 했던 것 같습니다.

40만원까지 내고 불꽃뷰 명당을 대여할 생각은 없어서 내년에는 누가 초대 좀 해주면 좋겠네요.🥳

올해는 때마침 부산에 결혼식이 있어서 불꽃놀이가 한창일 시각에 광안리 해변에 있었는데요.

광안대교 뒤로 뉘엿뉘엿 해가 지고 나니 광안리 앞바다에 떠있던 요트 위에서도 아기자기한 불꽃을 쏘아올리더군요. 

이국적인 풍경을 바라보고 있노라니 문득 그런 생각이 들었습니다.

해운대나 광안리 같은 오션뷰 프리미엄이 비쌀까? 한강뷰 프리미엄이 더 비쌀까?😎

십여 년 전만 해도 해운대 앞바다 조망권이 부동산 시장에서 가장 비싼 조망권으로 꼽혔었는데요.

특히 해운대 엘시티 더샵 아파트 경우 2015년 분양 당시 해운대 바다 영구 조망권으로 화제였었죠. 해운대 해안선과 동백섬, 광안대교, 부산 시내까지 내려다볼 수 있는 탁 트인 조망을 자랑하는 단지죠.

엘시티 84층에는 전용 244㎡형 펜트하우스 6가구가 있는데요. 펜트하우스 D타입은 45억~49억원대, E타입 67억9600만원의 분양가가 책정됐었는데요. 집 면적과 층이 같지만 분양가는 19억에서 23억까지 차이가 났었습니다.

그 이유는 E타입은 3면에서 해운대 앞바다를 내려다볼 수 있는 데 반해 D타입은 2개 면에서 바다 조망이 가능해서라고 합니다.

다른 주택형도 층에 따라 분양가가 달랐었는데요. 전용 144㎡형의 경우 9층이 12억원 선이었는데 83층은 이보다 3억6000만원 더 비싼 15억6000만원에 분양했습니다. 분양가에 층수가 올라갈수록 넓어지는 바다 조망 범위가 반영된 것이죠. 

초고층 단지여서 층별로 분양가 갭이 더 차이가 나기도 합니다. 현재 전용 144㎡ 해당 타입의 실거래가 평균은 28억3000만원. 2022년 82층 매물이 38억원에 거래되면서 고점을 찍었었네요.

분양 당시 아파트는 완판됐지만 이영복 엘시티 회장을 둘러싼 금품로비 사건인 ‘엘시티 게이트’가 터지면서 이후 분양가 14억4300만~33억3400만원에 달하는 엘시티 레지던스는 미분양되기도 했는데요.

그래도 환상적인 오션뷰로 유명세를 떨치면서 한 번쯤 레지던스에 묵어보거나 오션뷰를 꿈꾼다면 살아보고 싶은 아파트로 꼽히죠.

엘시티 이전에는 2008년 해운대 마린시티에서 분양한 80층짜리 해운대 두산 위브더제니스의 조망이 유명했죠.

이 단지 157㎡형의 3.3㎡당 평균 분양가는 1700만원이었습니다. 바다 조망이 좋은 30층 이상은 이보다 3.3㎡당 300만원 더 높은 2000만원대에 분양했었는데요. 분양가는 9억7540만~13억3040만원선. 같은 면적의 최근 실거래 평균은 22억7000만원이네요.

부산 임장도 꽤나 다녔던 것 같은데 2020년 태풍 마이삭이 강타했을 때였나요?

마린시티 주상복합단지 유리창이 깨진 걸 보고 오션뷰 초고층 주상복합에 살고 싶은 마음이 조금 사그라들긴 했습니다… 쿨럭🙂‍↕️

조망권 프리미엄이 분양가에 선반영되고 있는건 한강뷰 아파트도 마찬가지죠.

한강변 대표 고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로 리버파크 일명 ‘아리팍’ 분양가는 어땠을까요?

아리팍에서 한강 조망이 가능한 층은 한강변 동을 기준으로 6층 이상인데요. 2013년 분양 당시 전용 84㎡C타입 분양가는 평균 13억500만원선. 같은 111동에서도 층과 라인에 따라 분양가가 조금씩 차이가 나는 것을 알 수 있어요. 

1호 라인은 11층~15층까지 13억9500만원이 책정됐는데 2호 라인은 11층과 12층이 14억1500만원으로 2000만원 더 비쌉니다. 84C타입 고층 분양가는 15억3000만원으로 저층과 3750만원 차이가 났고요.

그렇다면 입주 9년차인 아리팍의 조망권 프리미엄은 얼마나 뛰었을까요?

워낙 유명한 단지라 실거래가나 매물 호가를 비교해도 쉽게 알 수 있지만 보다 정교하게 분석한 내용이 있어 소개해 드립니다.

사실 작년에 지인으로부터 논문 한 권을 받았는데요. 조망권 관련 이야기를 하면서 이미 분양할 때부터 층과 라인에 따른 프리미엄이 반영돼 분양가가 책정되는데 입주 후 가격에는 얼마나 차이가 날지 궁금해서 연구를 시작했다고 합니다.

그래서 논문까지 쓰셨더군요. 이름하여 ‘한강 조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석’. 

이 논문 역시 한강 조망 특화 단지인 아리팍 조망권을 분석 대상으로 삼았는데요. 3차원 시뮬레이션 기술로 측정한 정량화된 한강조망률 변수를 사용해 한강 조망의 가치를 분석했습니다.

2017년 1월부터 2022년 6월까지 거래된 아크로리버파크 실거래가 365건을 각 세대에서 ‘한강이 보이는 정도’에 따라 1구간(조망 불가), 2구간(제한적 조망), 3구간(일부 조망), 4구간(상당 조망), 5구간(전면 조망)으로 구분했더니 한강조망률이 1%p 증가할 때마다 실거래가는 0.5% 높아진다는 결과가 나왔다고 합니다.

한강이 전혀 보이지 않는 1구간에 비해 제한된 조망이 가능한 2구간은 실거래가가 2.7%, 일부 조망이 가능한 3구간은 6.7%, 상당한 조망이 가능한 4구간은 11.3%, 전면 조망이 가능한 5구간은 13.4% 정도 실거래가에 높은 영향을 준다는 분석인데요. 다시 말하면 전면 조망 5구간 세대의 실거래가는 조망이 전혀 없는 1구간보다 13.4% 높다는 얘기죠.

아리팍 전용 84㎡는 지난 6월에 50억원,  이어 8월에 51억원에 거래되면서 84㎡ 국평(국민평형) 기준으로는 역대 최고가 거래를 갈아치웠죠. ‘국평 50억원 시대’ 포문을 열면서 뉴스에도 오르락내리락 했는데요. 신고가 매물은 당연히 한강 파노라마뷰를 갖춘 매물이었겠죠?

아리팍이 50억원대에 실거래된 점을 감안해 논문에서 분석한 값을 대입해보면 한강이 잘 보이는 집은 그렇지 않은 집보다 최대 6억7000만원 정도 차이가 나죠. 이는 웬만한 아파트 한 채 값과 맞먹는 가격인 셈인데요.

유유자적 흐르는 탁 트인 한강을 마주하고, 1년에 한 번쯤 내집 안방에서 불꽃축제를 여유롭게 즐긴다.

이제 조망권은 단순히 삶의 질뿐만 아니라 아파트 가격 상승에도 중요한 요소로 자리잡았습니다.

안그래도 비싼 서울 집값에 한강뷰 프리미엄이라는 희소성까지 갖추려면… 더욱 부지런히, 매니매니 머니를 벌어야겠는걸요😅

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