초기투자금 8천! 서울 옆 인천 재개발의 마지막 기회 - 십정4구역 투자 포인트

1억 이하의 투자처를 서울에서 찾는다? 힘들겁니다. 

경기권에서는 찾을수 있을까요? 쉽진 않겠죠. 

그럼 지방광역시로 가볼까요? 아니 한번도 가보지 않은 대구와 부산까지 가야되는지... 내 집은 수도권인데?

수도권에 거주하신다면 투자를 위해서 굳이 지방까지 갈 필요 없지 않나? 생각도 듭니다 .

그럼 어디로 가야하냐면요. 인천으로 가면 되는데요. 

오늘 소개해드릴 곳은 수도권의 재개발 80%이상 진행된 구역인데 초기투자금 8천만원 이내입니다. 

인천 관심구역 선정 조건은

- 인천은 무조건 서울로의 접근성을 우선으로 봅니다. 7호선 우선 -> 다음이 1호선

- 입지는 좋지만 이슈로 인해 프리미엄이 많이 하락한곳

- 그리고 1,000세대 이상 대단지급

그렇게 해서 이번에 선정한 구역은 인천시 부평구의 십정4구역!!

자료는 이루민님

59타입기준 프리미엄을 보면 2021년 상승흐름을 타고 P 1.08억 -> P 1.3억 -> P 1억 까지 갔다가

시장이 하락하면서 P 2,030만원까지 갔었는데요. 

제가 작년에 확인한게 P 6,000만원까지 상승하는걸 봤었습니다. 

현재는 어느정도선에서 매물이 나와있고, 투자금이 들어가는지 계산해볼께요. 

결론부터 말씀드리면 초기비용 1억 이하로 신축이 될 역세권 재개발 구역입니다. 

인천 부평구 "십정4구역"을 한번 살펴 보죠~

1. 인천광역시 부평구 십정4구역

부평구 부평구 십정동 166-1번지 일대 총 세대수 962세대 / 조합원수 641명

십정4구역 입지

7호선이 아니라 1호선라인 근처인게 아쉽긴 하지만요. 

그래도 1호선 백운역 도보권에 있습니다. 

실제로 걸어보면 도보 10분정도 되고요. 충분히 걸을수 있습니다 .

좌측아래에 2022년 준공된 더샵부평센트럴시티가 있고, 

우측으로는 2023년 준공된 힐스테이트부평이 있고요. 

이제 십정3구역, 십정4구역만 들어서게 된다면 쭈욱 이어진 신축 동네가 되겠네요. 

좋은 시너지 효과를 낼 겁니다 

2. 십정4구역 사업진행내역

24년 7월 15일에 관리처분인가가 났었죠. 

그럼 재개발의 8부 능선은 넘은겁니다. 

현재는 이렇게 이주는 95% 완료된 모습이고요. 조만간 모두 철거 되겠네요. 

조합측에서는 7월부터 철거가 진행된다고 합니다. 

내년 상반기에는 완전철거 되겠네요!

이제 남은 절차는 착공 -> 조합원 동호수 추첨, 일반분양으로 이어지겠죠. 

3. 조합원분양가

단순하게 계산하면 총매수가는 조합원분양가 + 프리미엄입니다.

그리고 그 매수가격이 적정한지 비교해보려면 인근단지들의 시세를 보면 되겠죠?

4. 주변아파트 시세

인근 단지들의 74타입 매매 실거래가를 보면요. 

더샵부평센트럴시티의 경우 7월에 5.5억 ~ 6.1억에 거래

힐스테이트부평의 경우 6월에 6.7억에 거래가 이뤄졌습니다.

5. 십정4구역 관심매물

제일 위의 프리미엄 변화표를 보면 마지막 P는 2천 ~ 3천 정도였던데 현재는 어느정도 금액대일까요?

위에서 시세를 74타입으로 봤으니 해당타입으로 매물을 살펴 보겠습니다. 

결론적으로 74타입 기준으로 보면 초기투자금이 7~8천만원 정도 필요하네요. 

(재개발로 이정도 금액에 들어갈수 있는 구역과 타이밍이 생기기는 쉽지 않습니다. )

총 매수가는 4.78억이고, 주변 시세는 6억 ~ 6.7억 내외이기에 충분히 저렴히 매수하는 것이고요 

십정4구역이 입주하는 시점이 2030년 정도라 예상하고, 

서울 시장의 상승세가 어느정도 인천까지 영향을 끼친다고 가정해습니다. 

십정4구역의 경우 74타입 일반분양가는 4.3억

하지만 사업비가 약 20% 정도 인상된다고 계산하면 조합원 분양가 4.3억 X 120% = 5.16억으로 인상

그럼 총 매수가는 조합원분양가 5.16억 + P5천만원 = 5.65억이네요. 

그래도 아래 비교 단지들보다 적게는 8천 많게는 1.6억 저렴한 가격인건 맞습니다. 

즉 1억 정도의 차익이 나니 그만큼의 안전마진이 있음 (보수적으로도요)

6. 십정4구역 정리

다시 한번 말씀드리지만 1호선이지만 역세권에 관리처분인가 근처 초기투자금 8천만원 이내 구역은 정말 드뭅니다.

안전마진은 최소 1억 이상은 예상하고요. 

십정4구역은 이주가 95% 완료된 이 시점까지 참 많은 우여곡절이 있었습니다. 

시공사 변경도 2회나 되고, 사업도 많이 지연되었고요. 

그만큼 모든 조합원님들의 피와 땀이 프리미엄일진데 P 5,000만원에 매도하는 맘도 편하시진 않겠네요. 

암튼 해당구역의 투자 포인트는 

"프리미엄 5천만원으로 16년의 사업단계 리스크를 헷지"하는 것입니다. 

이상 인천 재개발 관심 구역인 부평구의 십정4구역에 대해 알아보았습니다 .

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223543643261