부모님과 같이 살았다면 상속세 최대 3억 원 줄일 수 있는 동거주택 상속공제!

최근 지속적인 부동산 가격 상승 속, 상속세 부담을 줄일 수 있는 절세 수단으로 '동거주택 상속공제'를 주목해야한다. 이 제도는 1세대 1주택을 보유한 피상속인이 사망하면서, 무주택자인 상속인에게 주택을 상속하는 경우 일정 요건을 충족하면 최대 6억 원까지 상속세 과세가액에서 공제를 받을 수 있는 제도다. 특히 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 1주택 보유를 선호하는 최근 부동산 시장 흐름에 비추어 볼 때, 실수요 상속인의 상속세 부담을 줄여줄 수 있는 대표적인 제도라 할 수 있다.

다만, 이 제도는 까다로운 요건을 충족해야 하며, 이를 충족하지 못해 공제를 적용받지 못하는 사례도 적지 않다. 오늘날 한국 사회의 일반적인 가족 형태는 대가족이 아닌 핵가족 중심으로 변화하였고, 부모와 자녀가 한 집에서 10년 이상 계속하여 실질적으로 동거하는 사례는 드물다. 더욱이 피상속인이 10년 이상 1세대 1주택만을 보유했어야 한다는 요건까지 충족해야 하므로, 현실적으로 요건을 모두 만족하기란 쉽지 않다.

이처럼 적용받기 어려운 공제임에도 불구하고, 사전에 요건을 잘 갖추기만 한다면 매우 큰 절세효과를 기대할 수 있다. 따라서 동거주택 상속공제를 염두에 두고 있는 상속인이라면, 미리 요건을 점검하고 체계적으로 준비하는 것이 중요하다. 이번 칼럼에서는 이러한 동거주택 상속공제의 요건과 주요 쟁점사항에 대해 자세히 살펴보고자 한다.

만만치 않은 적용요건. 꼼꼼히 살펴보자

상속인 요건

첫째, “직계비속 혹은 대습상속으로 인해 상속인이 된 직계비속의 배우자”가 주택을 상속받아야한다. 이 때 상속인은 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1주택을 보유했어야 한다.

배우자는 해당되지 않는다는 점을 유의해야하며, 대습상속*으로 인해 상속인이 된 직계비속의 배우자도 대상이 된다는 점을 기억해야한다. 종전 규정 상 직계비속만이 대상이었으나, 남편과 사별한 후에도 계속해서 시부모를 봉양했던 며느리가 대습 상속인으로서 상속인 지위를 얻었다 해도 상속공제 대상이 아니라는 대법원 판례(대법원2021두59748, 2022.03.17.) 이후 개정되었다.

* 대습상속 : 상속인이 될 사람(자녀)이 먼저 사망하여, 그 사람의 직계 비속(손자녀)이나 배우자(사위,자부) 등이 상속인이 되는 것

개정규정은 법 시행 이후 경정청구 분에 대해서도 적용이 가능하도록 바뀌었으므로, 과거 이와 같은 사례에 해당했던 건이 있다면 경정청구가 가능하다.

상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

둘째, 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 피상속인과 동거했어야 한다. 이 때, 상속인이 미성년자인 기간은 제외한다. 여기서 주의해야하는 중요한 부분은 “10년 이상 계속”, “하나의 주택에서 동거”이다. 이를 중점적으로 살펴본다.

“10년 이상 계속”이란, 단 하루의 끊임없이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 피상속인과 동거했어야한다는 의미이다. 만약, 하루라도 다른 곳으로 전출하였다가 다시 전입한 경우라면 처음부터 기산해야하는 것이 원칙이다.

단, 대통령령으로 정하는 사유로 인해 동거하지 못하게 된 경우(징집, 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료가 필요한 질병)에는 계속 동거한 것으로 보되, 기간 계산에 산입하지는 않는다.

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“하나의 주택에서 동거”에 대해 법령에서 별도로 규정하고 있지는 않으나, 관련 예규와 판례의 입장을 보았을 때, 동일한 주거지에서 일상생활을 함께함을 의미하여 일반적인 의미의 “동거”와 동일하다. 여기서 하나의 주택은 1개의 주택을 의미하는 것은 아니므로, 이사를 가거나 소유주택을 임대주고, 전/월세로 임차하여 살더라도 피상속인과 하나의 주택에서 동거하였다면 요건을 만족할 수 있다. 즉, 동거주택 상속공제 대상이 되는 주택에서 직접 거주하지 않더라도 공제가 가능한 것(상속증여세과-15, 2013.03.27.)이다.

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상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택일 것

셋째, 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택에 해당해야 한다. 이 때 무주택인 기간이 있다면, 무주택 기간도 1세대 1주택에 해당하는 기간으로 보아 계산한다. 두 번째 요건과 동일하게 10년 이상 계속하여 1세대 1주택 이어야하는 점을 꼭 주의해야하며, 동거주택 판정기간 중 세대원이 주택을 취득하여 2주택을 보유하게 된 기간이 있는 경우에는 기산일이 초기화된다(서면-2021-상속증여-8418, 2022.02.23.).

여기서 1세대란 소득세법의 정의를 준용하는데, 거주자 및 법률혼 배우자(별거 중인 경우에도 동일세대로 보아 판단), 그리고 그들과 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매를 의미한다. 이 때 형식상의 주민등록 내용에 불구하고, 실질에 따라 판단해야한다는 점을 유의해야한다. 만약, 주민등록등본 상 주소가 다르나 실제로는 동일세대인 상황이라면 추후 이를 입증하기가 매우 까다로우므로, 상속개시 전 증빙자료(카드 사용내역, 차량 입/출차기록, 하이패스 내역 등)를 적극 구비할 필요가 있다.

1주택을 판단하는 것은 양도소득세와 비슷하면서도 다르기 때문에 주의가 필요하다. 우선, 주거용 오피스텔이나 입주권을 주택 수에 합산하는 것은 동일하다. 다만, 분양권의 경우 주택 수에 포함하지 않는다(기획재정부 재산세제과-1316, 2022.10.19.).

또한, 주택 수 예외 조문이 존재하나 소득세법의 일시적 2주택 보다 적용되는 상황이 제한적이다. 예를 들어, 대체 취득으로 인한 일시적 2주택 상황인 경우에 동거주택 상속공제를 받기 위해서는 종전 주택을 2년 내 양도해야하며, 신규주택으로 이사한 경우여야만 한다.

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공제액과 공제한도는 어떻게 될까?

위 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속개시일 현재 상속주택가액(주택부수토지 가액 포함)에서 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 제외한 순상속주택가액을 6억 원의 한도 내에서 100% 공제한다.

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만약, 일부 상속인은 요건을 갖추고, 일부는 갖추지 못한 경우에는 요건 충족 지분에 대한만큼만 동거주택 상속공제를 적용할 수 있다. 예를 들어, 요건을 갖춘 상속인A와 요건을 갖추지 못한 상속인B가 20억 원의 주택을 각각 50% 지분을 상속받는다면, 상속인A의 50% 지분에 대해 동거주택상속공제가 적용 가능하므로, 6억 원*의 동거주택 상속공제가 적용된다.

* MIN[20억 원×50%, 6억 원]

마무리하며..

지금까지 살펴본 바와 같이 동거주택 상속공제는 단순히 부모님과 같이 살았다는 이유만으로 쉽게 적용받을 공제는 아니다. 10년 이상 실질 동거와 1세대 1주택 유지라는 까다로운 요건을 충족해야 하며, 주택 수 판단이나 세대 구성의 실질적 기준 등도 세심하게 관리해야 한다.

연로하신 부모님을 모시며 이미 자연스럽게 일정 요건을 충족하고 있는 상황의 상속인이라면 향후 상속에 대비해 준비를 이어가며 6억 원의 공제 기회를 확보할 수 있을 것이다.