토마스경매이야기 4편 배트는 짧게 쥐고 단타
도마쌤(토마스)읽는 데 약 4분
단타와 중장기투자
부동산 투자는 단기투자와 중장기투자로 나눌 수 있습니다.
단기투자와 장기 투자의 기간이 얼마인가라는 질문에 딱히 정확한 기준과 답은 없습니다.
제 기준으로 단기냐 중장기냐는 기간보다 투자의성격차이입니다.
앞서 말씀드렸지만 투자는 기본적으로 자산가치의 상승을 가정하고 현 시점 시세 또는 급매가에 자산을 매수해서 일정 시간이 지난 다음 해당자산 가격이 올랐을 때 매도해서 그 시세차익을 얻는 것입니다.
부동산이나 주식, 금, 선물, 달러 모든 투자가 같은 원리입니다.
이런 투자는 기본적으로 중장기 투자라고 볼 수 있습니다.
거의 모든 투자가 그래서 중장기를 기본으로 합니다.
시세가 급변하는 주식이나 코인 등은 단기에도 자산가치 상승을 통한시세차익을 노릴 수 있겠지만 상대적으로 자산가치 변동에 시간이 걸리는 부동산은 기본적으로 중장기. 특히 주거용은 임대를 놓게 되면 기본 2~4년간 투자기간이 늘어납니다.
그래서 부동산투자에서 단기 투자라고 하면 자산가치의 변동을 기대하는 투자가 아니고 지금당장사서 지금 당장 팔아서 차익을 남기는 방법을 단타라고 부릅니다.
부동산단타는 어떻게?
부동산 단타는 지금 당장 사서 지금 당장판다? 어떻게?
우선 지금 당장 팔려면 현시점 기준 급매가에 매도해야 합니다. 급매가에 매도해서 차익을 남기려면 방법은 하나뿐입니다. 급급매가 또는 급급급매가에 매수하는 거죠.
예컨세 시세의 80~90프로를 급매가로 본다면 매수 가격은 시세의 60~70프로가 되어야 합니다.
시세의 60~70프로로 매수하는 방법은 제가 알기로는 하나 뿐입니다.
경매!!
경매를 통해 현시세의 70프로 이하로 낙찰 받아서 현시세의 80~90프로로 팔아서 단기에 차익을 얻는게 부동산단타입니다.
예외적으로는 단기에도 시세가 급변하는 정비사업지 투자는 기간적으로는 단기투자가 가능합니다.
하지만 그것도 결국 현시세에 사서 오른 가격에 판다는 것이 본질이기에 저의 기준으로는 단타가 아닙니다. 그리고 단타하려고 초기 정비사업지 물건 매수했다가 오랜친구가 되는 경우도 너무 많아요^^;
경매는 단타인가? 그렇기도 하고 아니기도 합니다.
그렇지 않습니다. 경매도 단타와 중장기투자로 나눌 수 있는데 물건부터가 다릅니다.
예컨데 여러분이 좋아하시는 미래가치가 있고 모두가 선호하는 입지 좋은 대단지 아파트는 태생적으로 단타가 불가능합니다. 왜냐고요? 그런 물건은 급급매가에 낙찰 받는 게 불가능합니다.
잘해야 시세보다 조금 낮게. 급매가 수준으로 낙찰 받을 수 있는데 그렇게 낙찰 받아서는 단타로 바로 팔아서 수익을 남길 수 없습니다.
" 급급매가에 낙찰 받아서 급매가에 바로 매도하는게 경매단타"입니다.
그렇기 때문에 모든 사람들이 좋아하는 일반적 의미에서 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받는 건 그 자체로 중장기 투자가 될 수 밖에 없습니다.
예를 들어 시세 10억짜리 서울 대단지 아파트를 9억에 낙찰 받았다면 그 자체로는 1억을 번 것처럼 보이고 실제도 그렇지만 그걸 당장 팔아서 얼마가 남을까요?
우선 당장 팔려면 시세보다 사게 9.5억정도에 던져야 할텐데 그렇다고 당장 팔릴지도 모르지만 판다해도 수익은 거의 없습니다.
결국 그런 경매는 그냥 중장기 투자를 하는데 경매라는 방식으로 매수해 수익율을 좀 더 높일 수 있는 가능성을 확보하는 것 뿐입니다. 왜 가능성이라고 말씀드리냐면....결국 단타를 못하면 전월세를 빼거나 실거주 할 수 밖에 없는데 그렇게 되면 기본적으로 최소 2년의 투자 기간이 필요합니다. 그리고 결과는 2년 뒤 자산가치가 어떻게 변해있느냐에 따라 달라지죠.
2021년에 경매배워서 시세보다 5~10프로 싸게 낙찰 받으신 분은 당장은 돈을 번 것처럼 보이고 성공한 것처럼 보이지만 폭락기를 거쳐 23년에 처참한 성적표를 받게 되겠죠.
반면 2018년에 그냥 부동산에서 호가로 아파트를 매수하신 분은 2020년 또는 2021년에 고수익을 얻고 매도할 수 있었을 겁니다.
결국 경매로 급매가에 받던 부동산에서 호가로 사던 중장기 투자가 되면 매수를 어떻게 했는냐보다는 부동산 가격의 변화가 승부를 결정합니다.
그래서 사실상 대단지아파트, 토지, 상가,다가구 등 중장기투자 물건을 경매로 낙찰 받는 건 순수한 의미에서 경매로 돈을 버는 게 아니라 시세변동으로 돈을 버는 거죠. 시세가 떨어지면 손해를 보고요.
중장기투자 물건을 낙찰 받는 건 경매의 본질로 돈을 버는 게 아니고 일반 부동산 투자와 같은 패턴인데 단지 조금 더 수익율을 개선시킬 뿐입니다.
저 유명한 대사.
중장기투자에서 경매는 그냥 왼손역할 뿐
경매의 본질은 현시점에서 싸게 매수하는 것입니다.
그래서 경매의 본질로만 돈을 버는 건 급급매가에 매수 급매가에 매도. 즉 단타경매뿐입니다.
그래서 저는 "경매는 단타"라고 주장합니다.
중장기투자물건 경매의 주의점
모두가 사랑하는 부동산. 입지 좋고, 교통 좋고, 초등학교, 편의 시설각종 인프라. 그래서 미래 시세상승을 예상 할 수 있는 물건을 낙찰 받으시려는 분은 경매로 돈을 버는 게 아니고 부동산투자로 돈을 번다는 점을 인식하셔야합니다. 그래서 지금 당장 얼마나 싸게 받을 수 있느냐보다 나중에 얼마나 오를 것이냐에 포커스를 맞추셔야 해요. 나중에 확실히 오르는 부동산은 지금 시세보다 웃돈 주고 사셔도 됩니다. 반대로 나중에 오르지 않거나 떨어지는 부동산은 지금 조금 싸게 낙찰 받더라도 향후 낭패를 볼 수도 있도 그런 분들도 너무 많습니다.
그래서 중장기 투자 물건을 입찰 하시려는 분은 경매보다는 일반부동산 투자에 대한 공부를 많이 하셔야 합니다. 중장기 투자는 물건을 보는 안목, 타이밍을 보는 인사이트가 무엇 보다 중요합니다.
그러니 준비가 안된 부린이들은 공부부터 더 하시길 권합니다. 부린이면서 경린이들이 성급하게 중장기 투자 물건 잘 못 낙찰 받아서 당장 웃고 결국 우는 거 너무 너무 많이 봤어요 ㅠ.ㅠ
쉬운 길은 나쁜 길일 확률이 높습니다.
당시 시세보다는 싸게 잘 낙찰받았지만 그래서 기분도 좋으셨겠지만......
이렇게 되어버렸습니다. 그냥 대충 하나만 뽑아 본거고...이런 사례들이 너무 많아요.
적어도 본인이 무얼 하고 있는지는인식하셔야 하는데 마치 최면에 걸린 것처럼
"경매는 돈번다" 라는 주문을 외우시고 묻지마 경매를하시는 분들이 너무 많습니다.
쉬운 길은 나쁜 길일 확률이 높습니다.
돈벌기 쉽다고 하는 사람은 나쁜 사람일 확률이 높습니다.
그래서 부동산을 잘 모르시는 분들은 오히려 단타를 하셔야 안전합니다.
단타에 대한 본격적인 이야기는 2부에서 해드리겠습니다.
댓글 38
아아정복 · 2025년 7월 26일
투자에 대해 정확히 알고가네요
무슈 · 2025년 7월 26일
투자에 대한 자세한 설명 잘 보고가네요
호우호우 · 2025년 7월 26일
알고는 있는데 단타가 어려워서 저는 장기만 보는거 같아요..
팽오리 · 2025년 7월 26일
와 단타에 대한 자세한 설명 너무 감사합니다
눈사라밍 · 2025년 7월 26일
경매는 항상 어려운 것 같아요 오늘도 좋은 글 보고 배우는게 많아요!
고촌킴 · 2025년 7월 27일
쉬운길은 나쁜길일 획률이 높다는 말이 와닿습니다.
글 잘 읽었습니다
훠이 · 2025년 7월 27일
단타...말이 쉬운거라 전 단타는 안해본거 같아요
song · 2025년 7월 27일
단타가 쉬운게 아니네요 설명감사합니다
호잇 · 2025년 7월 27일
경매는 꾸준하게 공부하고해야 하거 같아요
함께 · 2025년 7월 28일
단타에서의 급매와 급급매 개념 이해가 되네요.
베테랑킴 · 2025년 7월 28일
저도 지금 단타에 관해서는 약간의 두려움이 있어서 ㅠㅠ 어렵네요
미니멀부자 · 2025년 7월 28일
편견을 깨는.. 그런 정리 잘 된 글이네요. 정보 공유 감사합니다.
오늘을살자 · 2025년 7월 28일
단타는 진짜 초고수만..가능하죠 전 어려워요 ㅜ 늘 지켜보고 관심을 두는게 다른 일하면서 하기어럽네요 놓치게되더라고요
유푸티 · 2025년 7월 28일
단타는 완전 초고수여야만 가능한 것 같아요.. 저도 단타는 겁나서 못해본 ㅠㅠ
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
제 개인적인 견해입니다. 경매. 단타경매는 투자가 아니라 노가다라는 결론...
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
감사합니다.
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
그렇습니다. 사실 단타가 어려워서 본의 아니게 중장기로 가시는 분들이 많아요. 그런데 알고 보면 중장기 투자가 더 어렵고 공부를 많이 해야합니다.
단 단타는 모르면 할 수가 없고 당장 결과나오니 실력이 드러나지만
중장기는 묻지마 투자를 해도 정신승리로 버티면 윤이 좋아서 돈을 버는 경우도 많습니다.
^^
실력이 무의미한 경우도 많고요
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
시간될 때 더 자세히 설명드리겠습니다. 구체적인 사례도...
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
어렵기도 하고 쉽기도 한데...시간 지나면 경매절차는 쉬워요.
내가 이 걸 왜 돈주고 배웠지 후회될만큼.
어려운 건 입찰가 정하는거예요.
입찰가 정하려면 급매가 알아내는게 제일 어렵죠.
사실 그거 말고 어려운 건 없어요.
특수물건 하려면 권리 분석을 공부해야 하는데 그건 뭐 안해도 되죠. 멀쩡한 물건들도 넘치고 넘쳐서....특수물건은 전문가들에게 양보하면됩니다.
관심 생기면 공부해서 도전해보고.
시작부터 특수물건 공부하면 진이 빠져요
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
편하고 쉽게 돈 버는 일은 절대 없어요.
편하고 쉽게 돈 번다고 호구들에게 사기쳐서 돈 버는게 제일 편하고 쉬운 길 ^^;
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
단타를 해봐야 진짜 실력이 늘어요.
상대적으로 경험이 많이 쌓이고.
일년에 5~6개씩 사팔사팔하면 그냥 실력이 점점 늘어요. 꼭 한번 도전해보세요.
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
단타와 중장기가 다른거지 뭐가 어렵다고 말씀못드리겠네요.
물건도 다르고. 필요한 능력도 달라요.
중장기 투자는 입지 보는 능력 타이밍보는 인사이트 정치도 알아야 하고 국가 시 지역 단위 개발 계획 등도 공부해야하고. 경제도 알아야 하고...단타는 그냥 그래서 그럼에도 불구하고 지금 얼마에 팔리는가. 요거 하나만 알면 됩니다.
배울건 적지만 노가다를 많이 해야합니다.
저는 단타가 쉽고 중장기 투자가 너무 어려워요.
아무리 공부해도 2년 뒤 부동산 시장을 예측 못 하겠어요.
요즘은 대통령이 탄핵될지 5년 채울지도 맞춰야 하는데...쉬운줄 알았는데 어렵네요 ㅋㅋㅋ
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
넵 꾸준히 공부해야 하는데...공부하고 하는게 하니고 하면서 공부해야 합니다. 연예랑 싸움이랑 경매랑 같아요.
최소한은 알아야 하지만 경험이 중요하다.
무서우면 못 한다. 공부만 너무 하면 못한다.
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
그래서 단타 물건과 중장기 물건이 다릅니다. 단타 초보들은 자구 중장기 투자물건에 들어가서 패찰하는거예요
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
해보시면 단타보다 중장기 투자에 두려움이 생기실지도. 다만 중장기는 인디언 기우제가 가능하니 실패해도 당장 안 두드려 맞고 단타는 잘 못 낙찰 받으면 당장 코피터질 수 있다는 차이.
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
감사합니다. 경매 특히 단타는 편견깨기가 중요합니다. 아파트보다는 빌라.
아파트라면 상급지보다 하급지.
대단지 보다는 나홀로.
미래가치가 있는 물건보다 미래가치가 없는 물건...
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
막 시작하신 분들이 단타로 거의 다 성공하셨어요.
시간이 좀 걸리신 분들은 있지만 결국 손해보신 분들은 열에 하나.
열에 아홉은 첫 낙찰에 다 성공했어요.
초고수만 가능하단건 완전 오해.
제가 조만간 왕초보 단타 사례 올려 드릴게요.
정말 너무 많아서 ㅋㅋ 뭐 그런거 올리기도 귀찮고...단타는 노가다입니다. 노가다는 어려운게 아니예요 힘든거지. 쉽게 돈 벌려는 분들에게는 안맞습니다
도마쌤(토마스) · 2025년 7월 28일
정말 큰 오해이십니다 ^^; 그냥 어시장에서 고등어 경매 받아서 토막내고 봉지에 담아서 파는 거예요...
치킨 · 2025년 7월 28일
공부좀 했다면 단타로도 큰 성공을 할수 있겠죠 그런데 대다수의 개미투자자들이 단타로 잃죠..ㅋㅋ
말차우유 · 2025년 7월 28일
부동산 투자도 단기 투자와 중장기 투자로 나눌 수 있군요. 부동산은 단기 투자는 없는 줄 알았어요.
스위티자몽 · 2025년 7월 28일
부동산 단타가 뭘까 궁금했는데, 경매를 통해서 단기 투자를 해 볼 수 있네요. 경매에 더 관심이 갑니다.
와사비 · 2025년 7월 29일
70프로 이하를 경매 받아 80~90% 급매가로 파는게 부동산 단타군요
창조경제 · 2025년 7월 29일
이렇게 쉽게 풀어서 이야기 해주시다니 정말 글 잘쓰시네 감탄하면서 글 읽었습니다 감사합니다 잘 배워갑니다
새우깡 · 2025년 7월 30일
설명을 듣고보니 부동산 계의 단타가 경매라는 말이 이해가 되네요
팽오리 · 2025년 8월 5일
단타로 뭔가 할 수 있다는건 알고있는데 아직까지 경매는 어려운 부분이 많이 있는 것 같습니다ㅠ
헤일리 · 2025년 8월 7일
오히려 단타가 유리하군요..!!
치킨 · 2025년 8월 7일
부동산을 잘 모르는 사람은 오히려 단타를 해야 안전하다라.. 맞는 말 같기도 하고 틀린말 같기두 하구..
뽀뽄 · 2025년 11월 12일
부동산 단타와 중장기 투자의 본질을 경매와 연결해 명확히 설명해주셔서 정말 와닿네요!
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