마포 염리4구역 재개발 분석 - 7억 투자로 25억 퀀텀점프

투자기법에는 여러가지가 있지만 가장 투자금이 많이 드는걸 꼽자면 "실거주와 재개발"일겁니다. 

(지역에 따라 조금 차이는 있긴함)

특히 재개발은 하급지에서 중하급지로, 중하급지에서 중급지로, 중급지에서 중상급지로

퀀텀점프하기 위한 좋은 전략이라 생각하는데요. 

오늘은 그런 목표를 이룰만한 구역입니다 

마포하면 생각나는건 뭘까요?

홍대거리라 말하는 분들도 있고, 부동산에 조금 관심이 있는 분들이라면 아마 마래푸일텐데요. 

재개발 구역에 관심이 많은 저는 "염리4구역!" (무리수를 던져 죄송...)

암튼 2025년 하반기에 정비구역이 지정될 예정이고 그만큼 관심이 많이 가는 곳입니다. 

그럼 입지깡패 염리4구역 재개발에 대해 살펴 보죠.

1. 마포구의 현재 분위기는?

염리4구역이 속한 마포의 분위기를 먼저 보죠

매매가격지수를 보면요. 

2021년 1월을 100이라고 하면 현재는 102.49로 전고점을 확실히 회복했네요. 

나홀로 아파트까지 모두 포함한 수치이기에 조금이라도 네임드 있는 단지들은 10%정도 상승한걸 알 수 있습니다. 

마포는 최근 중상급지 지역중 제일 잘나가는 놈(입지)으로 확실히 자리를 잡았습니다. 

종로와 여의도를 바로 근처에 둔 입지 덕분에 직주근접까지 뛰어나고요. 최근엔 학원가까지 형성되면서 

강북권에서는 대장으로 올라가고 있죠. 

시세를 봐도 시세를 보면 이미 24억 이상을 뚫어버렸고,

그런걸 미루어 봤을때 염리 4구역은 현재 기준으로도 25억은 충분히 가겠구나 가늠할 수 있습니다. 

2. 염리4구역 사업개요

마포구 염리동 488-14번지 일대 / 규모 지하3층, 지상35층 / 토지등소유자 668명 / 총 1,123세대

[염리4구역]은 2010년에 정비구역지정 고지가 되었지만요.

사실 염리4구역은 처음 2010년 정비구역으로 지정됐지만, 글로벌 금융위기로 이후 시장 분위기 폭망...

2015년에는 절반이상의 조합원들이 반대해서 결국 해제된 아픈 역사가 있는 곳입니다. 

10년을 그냥 보낸거죠. 잃어버린 10년...

하지만 시장의 분위기가 달아오른 2019년에 다시 추진위원회가 일어서며

24년 12월 12일 정비예획(안) 공람 및 주민설명회를 열었었죠. 

그나저나 결론부터 보면 초기투자금은 얼마가 될까요?

아무래도 상당한 입지인 만큼 초투가 좀 들어가는데요. 

결론부터 말씀드리면 25년 7월 기준으로 초기투자금은 7억 5천 ~ 8억 수준입니다. 

3. 입지와 주변환경

입지는 정말 말이 필요 없습니다. 2호선 이대역 바로 앞이고요. 

주변에 마포그랑자이와 더클래시가 있습니다. 

아랫쪽으로는 마포 최고의 랜드마크 마래푸가 자리하고 있죠. 

실제로 가보면 대로변을 따라 경사가 살짝 있지만, 구역은 평지라 보면 됩니다. 

무엇보다 2호선을 바로 이용할 수 있어 교통은 할말하않~!

- 정비구역 명칭 : 염리4구역 488-14번지 일대

- 정비방식 : 재개발

- 면적 : 약48,423㎡

- 예정세대수 : 1,158세대 예정

- 층수 : 12개동 지하3층, 최고 35층

세대수를 살펴보면 임대가 269세대, 나머지 889세대가 조합원 우선분양분 인데요. 

84타입 이상 세대수가 390세대니 조합원 668세대에 비해 부족합니다. 

그러니 280명은 59타입이하를 배정 받게 될 가능성이 높죠. 

4. 염리4구역 사업진행내역

우여곡절히 참 많았네요. 

주민들의 반대 50%이상으로 15년도에 정비구역 해제가 되었죠. 

(그 사이 주변 지역들은 훨훨 날라가버렸...)

현재 24년 12월 12일 다시 정비구역이 지정되며 조합설립도 신속하게 진행된다!라고 추진위원장님의 발언이 있었습니다. 

5. 빌라 거래 내역 - 시세

최근 인근 아파트들의 시세가 급 상승한 영향 + 구역지정 기대감으로 

제법 가파르게 상승했는데요. 

올해 거래된 빌라 매물들을 추려보면, 

프리미엄 올해초 2억 -> 중반 3억 -> 현재 4억 까지 올라왔고, 

현재 초기투자금은 적어도 7억 초반 이상은 돼야 진입이 가능한 상황입니다. 

전용 17㎡ ~ 30㎡의 빌라들이 7억에서 9억까지 거래가 되었고요. 전세가를 1.5억에서 2.5억 정도

실제 초기 투자금이 꾸준히 상승하고 있는 추세네요. 

6. 염리4구역 현재 매물

재개발의 특성상 네이버 부동산에는 소장님들이 잘 올리지는 않습니다. 

현장에 가야 제대로된 브리핑을 볼 수 있을텐데요. 

감안하고 보시면 됩니다. 

초기투자금 기준으로 현재는 5억 아래로는 없고 6억대이던 매물들도 다 들어갔습니다. 

이제는 최소 7억 초반대로 으로 매수 가능

거래 가능 매물 -> 매매가는 10억 내외 전세가는 2.5억 내외 / 대지지분 6평

과거 정비사업 추진이 있던 곳이니만큼 권리산정기준일 날짜가 빠릅니다. (주의해야함)

21.8.12.이후 신축된 빌라들은 입주권을 받지 못하니 잘 걸러야 하고요. 

정확히는 보존등기가 권리산정일 다음날까지 접수되어야 인정됩니다. 

7. 염리4구역 왜 매력적일까요?

염리4구역은 마포라는 아주 확고한 상급지에 2호선 이대역을 낀 좋은 구역입니다. 

입지가 매력적인건 두말하면 입아프죠. 

게다가 이번엔 속도감 있게 추진되고 있어서 더욱 투자처로써 끌리네요. 

하지만 다들 같은 맘이기에 이미 초투가 많이 올라 버린 상황입니다. 

하반기 구역 지정이 되면 프리미엄을 또 퀀텀점프할겁니다. 

서울 안에서도 이런 구역 몇 없죠! 

이상 마포 염리4구역 재개발 관심 구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223516944840

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