4억으로 누리는 GTX-A 삼성역 10분 시대 - 갈현1구역 재개발 투자 분석과 안전마진

아무래도 요즘은 분양권보다 입주권에 관심이 많다 보니, 글도 자연스럽게 그쪽으로 쏠리는 것 같습니다. 

분석 글이라는게 결국 쓰는 사람의 관심과 욕심이 묻는 법이니, 가볍게 그렇구나 하고 봐주시면 좋겠습니다. 

"가격 떨어질 가능성은 거의 없고, 오를 일만 남았다!"는 말이 어울릴 만한 시장 상황입니다. 

공급, 미분양, 그리고 사람들의 심리를 종합적으로 봐도 그런데요. 

오늘은 그 감을 곧바로 느낄 수 있는 '갈현1구역'에 대해 이야기해 보겠습니다. 

작년 12월 28일, GTX-A가 개통했었죠. 

이번 개통 구간은 운정중앙, 킨텍스, 대곡, 연신내, 서울역 5곳이었고요. 

수도권에, 아니 우리나라에 이런 고속대심도 노선은 없었기에 저도 타봤었는데, 

지하 40~50m 깊이에서 미친 속도 180km로 달리는 경험은 꽤나 인상적이었습니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223721650187

지하에서 미친 속도로 달리는 GTX-A 탑승 후기 - 파주운정 힐푸아 임장길으면 기차 기차는 빨라~ 더 빠른것은? 지티엑스 에이!~ 어제 지하 갱도 40~50m 깊이에서 시속 180km로 달...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

아마 남쪽에 계신 분들은 체감이 덜하실 수 있지만, 파주운정이나 일산킨텍스 쪽에 사시는 분들은

이미 GTX-A의 효과를 톡톡히 누리고 있을 겁니다. 

그런데 아직 GTX-A는 핵심이 남았는데요. 바로 삼성역 개통입니다. 

2028년에 개통한다고 하니 조금 늦어진다고 생각하면 이제 3~4년이 남은거죠!

오늘 갈현1구역을 분석하는 이유도 그런 이유입니다. 

입주시점과 GTX-A의 개통시점이 딱 맞물린다는 점! 

우리나라에 유래없던 고속노선이기에 어떤 후광효과가 있을지 솔직히 아무도 가늠하지 못합니다. 

알수 없다는 거죠! 저도 모릅니다. 

다만 지금보다는 당연히 시너지 효과가 날것이고 10분내 삼성역에 도착이라면, 그 가치는 쉽게 무시할 수 없지요. 

뭐 GTX-A이야기를 할려고 한건 아닌데 그렇게 되었네요. 

은평구 갈현동 300번지 일대에 총 4,116세대에 달하는 압도적인 대단지 인데요. 

철거는 이제 끝났고, 2025년 10월 착공예상으로 진행중입니다. 

그럼 갈현1구역에 대해 디테일하게 말씀 드릴께요. 

1. 은평구 갈현1구역 상세분석

총세대수 4,116세대 / 진행단계 이주와 철거 완료후 착공 바로전 단계

갈현1구역 입지

1. 트리플 역세권

연신내역을 도보로 이용할수 있긴합니다. 내리막길이거든요. 10분대로 이용할 수 있죠. 

연신내역은 지하철 3호선, 6호선은 물론 GTX-A까지 더한 트리플 역세권입니다. 

2. 압도적인 규모와 브랜드

일전에 3,000세대가 넘은 동대문구 라그란데를 가본적이 있는데요. 크기가 엄청났죠.

그런데 여기는 총 32개동에 4,116세대가 될 예정입니다. 다만 언덕이고요. 

3. 지역 전체가 재편됨

갈현1, 대조1, 불광5 구역이 3개가 합쳐지면 3총사.. 아니아니 거의 1만가구 규모입니다.

과거 서울에서도 시골? 이미지가 있던 곳이 업글되는것이라 생각합니다. 

2. 갈현1구역 기본개요, 사업진행내역

- 위치 : 서울 은평구 갈현동 300번지 일대

- 총세대수 : 4,116세대 -> 증세후 4,329세대 예정

- 규모 : 지하 6층 ~ 지상 25층, 32개동

- 시공사 : 롯데건설(84타입 확대예정)

- 진행단계 : 이주, 철거 완료, 2025년 10월 착공예정

- 입주예정 : 2029년 전후

갈현1구역은 철거가 이미 끝난상황이죠! 계획대로 20205년 10월 착공을 할겁니다. 이제 큰 절차가 거의 끝났네요. 

공사만 잘 진행하면 되기에 소폭 조합원분담금이 오를 수 있다는걸 제외하면 리스크는 거의 사라진 상태입니다. 

무려 15년 전인 2011년에 정비구역이 지정되었습니다. 

그리고 8년 만인 2019년 1월에 사업시행인가가 났고요. 

한곳의 철거가 미진했었는데 이제는 모두 철거가 완료되었고, 

2025년 10월 착공예정이라, 사실상 리스크는 거의 없어진 단계입니다. 

이제 입주는 4년 정도 남았다고 생각하면 됩니다. 요즘 공기가 43개월은 이상이 되니 3년 반정도 남은거죠!

조금 늦는다 해도 4년내외일겁니다. 그럼 입주는 2029년 정도가 되겠네요. 

3. 조합원분양가

단순하게 총 매수가를 계산하면 조합원분양가 + 프리미엄입니다. 

갈현1구역의 특이점은 전용면적이 다름에도 프리미엄은 거의 비슷한 수준이네요. 

(보통 평형이 올라갈수록 프리미엄은 높아짐)

그리고 조합원 분양가가 너무 저렴한 감이 있는데요. 

1.2배 정도 상승한다고 계산하는게 편할 수 있습니다.(아래에서 별도 계산함)

쉽게 정리하자면 

59타입의 경우 조합원분양가는 4.8억 + 프리미엄 3.4억 = 총매수가는 8.1억 내외

74타입의 경우 조합원분양가는 5.7억 + 프리미엄 3.8억 = 총매수가는 9.5억 내외

84타입의 경우 조합원분양가는 6.2억 + 프리미엄 3.6억 = 총매수가는 9.8억 내외

투자금 차이가 평형별로 1억 이상이 나지 않네요. 

다시 한번 말하지만 인근 시세는 메디알레를 보면 됩니다. 

59타입은 11.5억 / 74타입의 경우 13억원 / 84타입의 경우 15억이고요. 

4. 갈현1구역 인근 아파트 시세

사실 주변에 가격을 비교할 단지가 없어서 갈현1구역의 가격산정이 참 애매했었는데요. 

메디알레의 등장이후 참 편해졌습니다. 비슷한 입지라고 생각하거든요. 

아니 무슨소리야? 메디알레는 불광역 역세권에 평지잖아? 라고 할 수 있지만 

대단지라는점과 메디알레도 불광역보단 연신내역을 더 이용할것이고 GTX-A가 메인이라는 점에서 동일하다 생각합니다. 

구파발역 대장인 스카이뷰자이의 경우 7년차이고 시세는 12억 내외

녹번역 역세권 단지인 힐스테이트녹번의 경우 5년차에 시세는 13억 

메디알레의 경우 26년 입주예정인데 74타입이 13.5억이었고, 그럼 84의 경우 못해도 15억

인근단지의 시세를 취합할것도 없이 메디알레만 보면 됩니다. 

적어도 갈현1구역도 84타입 기준으로 15억 이상의 분양가가 될것이고 

59타입의 경우는 12억 이상은 분양을 할겁니다. 

즉 59는 12억의 현가치, 84는 15억의 현가치가 있다고 할수 있어요. 

5. 갈현1구역 관심매물

관심매물은 59타입 기준으로만 보려고 합니다 

아무래도 투자금이 가볍기도 하고, 서울에 한해서는 84타입보다는 59타입에 대한 수요가 더 많기 때문입니다. 

자 그럼 갈현1구역의 프리미엄은 얼마인지, 현재 초기투자금과 총투자금은 얼마에 사는건지 확인해볼까요?

온라인에 조금만 검색해도 매물들이 제법 많은데요. 

어제 분석했었던 응봉1구역과는 판이하게 다르네요. 

59타입 기준으로 초기투자금은 4.4억에서 출발/ 74타입은 5.5억 / 84타입은 6.2억이 필요합니다. 

프리미엄이 평형별로 비슷한 이유가 초기투자금 문제때문이겠죠. 

아무리 생각해도 조합원분양가가 너무 저렴한데요. 

현실적으로 1.2배 정도 상승한다고 계산해보겠습니다. 

그럼 조합원 분양가가 59타입의 경우 5.76억 / 74타입은 6.84억 / 84타입의 경우 7.44억

총 매수가는 59타입 9.16억 / 74타입 10.64억 / 84타입 11.24억으로 변하는 겁니다. 

그래도 주변 시세대비해서는 2억 ~ 3억의 안전마진이 있네요. 

그래서 사실 이 모든게 결국 예상입니다. 미래를 예측한다는게 불가하죠.

정확한 계산은 아닐지 언정 나름의 계산은 있어야 한다 생각합니다. 

6. 갈현1구역 정리

갈현1구역의 경우 기존에는 인근에 시세를 비교할 곳이 없어서 참 애매했는데요. 

오히려 그게 좋았습니다.

비교할 수 없다는건 계산이 잘 안된다는 것이고, 그런 곳에 기회가 있거든요. 정보비대칭으로 말이죠. 

하지만 메디알레 분양으로 인해 계산이 조금은 됩니다.(아쉽)

갈현1구역은 입주권을 매수하고 추가분담금이 1억 정도 늘어난다고 해도 여전히 수익권인 구역입니다. 

59의 경우 메디알레와 비슷한 11.5억으로 분양을 해도 현재 기준에서는 완판되라라 생각하고요. 

그럼 보수적으로 생각해도 2~3억의 안전마진이 있습니다. 

물론 이것도 GTX-A 삼성역이 개통되기 전의 보수적인 예상이고요. 

개통이 완료 된다면 수익은 플러스 알파가 되는 것이죠. 

갈현1구역 3줄 정리

1. 59타입 기준 현재 가치는 11.5억, 초기투자금 4.5억 / 총투자금 8.5억

2. 입주는 2029년 예상, 59 보수적 시세 12억 / 진보적 시세 14억 예상(GTX-A 삼성역 개통 효과)

3. 지금은 외곽인 은평구의 단지이지만, 미래에도 그대로인지는 개인의 판단

이상 은평구 재개발 관심 구역인 갈현1구역에 대한 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223706625510

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