규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략
25. 09. 23.
여기 팔고 지금이라도 강남 갈까요? 여기 팔고 지금이라도 분당 갈까요? https://blog.naver.com/hillnono/223190419180 2023년에 그렇게 영끌하라고 할 때는 안 사시더니 이제는 영끌도 안 되는 시기에 사람들은 여전히 가격이 오른 곳만 쳐다보고 있습니다. 이런 곳들은 지금 전세가율이 30%대로 전세가가 올라도 매매가를 못 밀어 올릴 수 있는 오버슈팅을 제대로 보여주고 있구요. 앞으로 들어가는 돈 대비 오름 폭이 크지 않을 것이라는 것을 데이터나 직감으로 알 수 있습니다.
25. 09. 23.
우리는 주택을 매수할 때 정말 많은 것들을 고민합니다. 출퇴근 시간, 주변 상업 시설, 학원가, 학군, 공원 등… 그중에서도 가장 큰 영향을 주는 요소는 바로 주요 일자리로 접근이 편한 ‘직주근접’이라고 생각합니다. 특히, 맞벌이 부부의 비율이 크게 늘어나고 출산율은 낮아지는 흐름 속에서, 직주근접에 대한 수요는 앞으로도 점점 커질 수밖에 없습니다. '직주근접'은 어떻게 결정될까?
25. 09. 20.
2025년도 모든 것이 계획대로 되고 있습니다. 25년 1월에는 수도권 매수를 다시 하시라고 신호를 드렸었고 25년 6월에는 너무 높아진 가격의 강남 아파트는 매수를 하지 말라고 말씀 드렸구요. 마지막으로, 다들 6.27 규제 이후의 조정 기간을 6개월까지 보셨는데 저는 12억 이하 주택은 한 달도 안 걸릴거라고 말씀 드렸습니다. 시장에 있으셨던 분들은 아시겠지만 12억 이하 주택은 조정이 하나도 없었습니다.
25. 09. 18.
"어떻게든 영끌해서 강남을 가려고 합니다." 제가 부동산 컨설팅을 시작한 이래 이렇게까지 강남 진입을 무리해서 하려는 경우가 없었는데요. 물론, 6.27 대책으로 대출이 막히면서 이런 수요가 줄긴 했지만 여전히 자산을 지키기 위해 강남 진입을 목표로 하는 사람들이 많은 것을 느낄 수 있습니다. 한편으로는 이해가 됩니다. 2023년부터 2025년까지 강남의 주택 가격 상승률은 놀라울 정도입니다.
25. 09. 14.
9.7 공급 대책의 핵심은 바로 '공공'이었습니다. '공공'이라는 단어로 도배가 된 공급 대책이었고 실제로 '공공' 관련된 아파트 단지들은 혜택을 받게 되었습니다. 그 중 하나가 공공 임대 아파트를 공공 임대, 분양 혼합 단지로 재탄생 시키겠다는 겁니다. 그래서 우리 찾을 수 있는 좋은 기회가 바로 공공 임대 아파트와 필지가 묶여 있어서 통합 재건축을 진행해야 하는 곳입니다. 이 내용은 '9/7 공급 대책에서 찾는 기회'라는 이전 글에서도 말씀을 드렸습니다.
25. 09. 12.
2000년대 초반에는 대형 평수가 유행하였습니다. 지금은 20평대 아파트의 평당 가격이 더 높지만 당시는 40평대/50평대 아파트의 평당 가격이 더 높았는데요. 2000년대 초반을 주름잡던 대형 평수는 수요의 감소와 함께 가격이 큰 폭으로 하락하였는데요. 한 가정의 인원 수가 줄어들고 맞벌이 증가로 입지가 더 중요해지면서 외곽의 넓은 대형 평수가 필요 없어진 것입니다.
25. 09. 11.
수도권 전세반환대출 한도는 1억입니다. 이는 지난 6.28 대출 이후, 전세반환대출을 생활안정자금으로 취급하고 1억까지만 가능하다고 한 것으로 확인이 된 내용인데요. 다만, 세입자 임차보증금 반환 목적 대출을 갑자기 막아서 실거주하려고 매수한 피해자들이 많이 나오다보니 이들까지는 대출을 받을 수 있도록 허용하고 있습니다. 위와 같은 기사들이 나오면서 많은 사람들이 혼란을 겪고 있는 것 같습니다.
25. 09. 08.
제가 예전에 법인으로 가지고 있는 재개발 중 아픈 손가락이라고 말씀 드린 곳이 있는데요. 바로, 인천 도화 4구역입니다. 2년 전에 제가 쓴 글은 아래 링크에서 확인이 가능하구요. 저의 아픈 손가락을 소개합니다. https://blog.naver.com/hillnono/223261284803 그래도 제가 이 재개발을 버티면서 들고 있는 이유는 적어도 조합원 분양 조건이 '0 - 20 - 80'이기 때문입니다.
25. 09. 03.
경매 책이나 부동산 소액 투자 책을 보면 이런 경험담이 종종 나옵니다. “첫 집을 경매로 낙찰받아 와서 며칠 동안 청소하고, 도배하고, 페인트칠까지 해서 완전히 집을 새로 바꿔놨다.” 독자 입장에서는 꽤 멋지게 들리죠. 직접 땀 흘려 수백만 원을 절약했다니 대단해 보입니다. 그런데 이런 이야기 뒤에는 항상 이런 말이 따라옵니다. “하지만 지금은 직접 안 하고 사람을 씁니다.” 왜일까요? 답은 간단합니다. 너무 힘들기 때문입니다. 몇 번은 할 수 있지만 계속하기엔 ‘개고생’이죠. 차라리 업체를 불러 싸게 맡기는 게 낫습니다. 저는 본업이 있는 직장인 투자자라면 웬만하면 이런 노동은 직접 하지 말라고 말씀드립니다. 물론, 한 번쯤 경험해 보는 건 좋아요. 직접 해봐야 일을 맡길 때 기준도 생기고, 얼마나 고된 일인지도 알 수 있습니다. 하지만 계속할 일은 아닙니다. 직장인이 시간을 써야 할 곳은 따로 있습니다. 본업에서 소득을 더 높이는 방법 더 나은 투자처를 찾는 노력 작은 규모라도 추가적인 소득원을 만드는 일 이게 훨씬 중요합니다. 사실, 투자만으로 인생을 바꿀 만큼 부자가 되는 경우는 드뭅니다. “파이어족”이 된다는 것도 현실적으로는 거의 불가능에 가깝습니다. 하지만 그 투자 경험을 기반으로 사업을 한다면 이야기가 달라집니다. 제가 만난 많은 투자자 중에도 ‘투자만’으로 안정적인 부를 이룬 사람은 많지 않았습니다. 반면, 그것을 사업화한 사람들은 꾸준한 수익을 내고 있었습니다.
25. 09. 01.
부동산은 계획대로 되지 않는다 – 그래서 ‘대응’이 중요합니다 처음 부동산 투자를 시작했을 때 이런 생각을 했습니다. "데이터만 잘 분석하면, 원하는 시점에 사고팔고 해서 수익을 낼 수 있겠지." 그래서 엑셀을 열고, 1~2년짜리 매매 계획을 짰습니다. 언제 사고, 언제 팔고, 얼마나 오르면 수익이 나는지 시뮬레이션도 돌렸죠. 그렇게 재산이 자연스럽게 늘어날 줄 알았습니다. 그런데 현실은, 단기 예측은 환상에 가깝고, 계획은 생각보다 허무하게 깨진다는 걸 금세 깨달았습니다. 단기 예측이 어려운 이유: '변수'는 항상 우리 위에 있다 5년 이상의 흐름은 어느 정도 예측이 가능합니다. 데이터로 공급량을 분석하고, 수요 흐름을 보면 방향성이 보입니다. 하지만 2년 안팎의 단기 흐름은 완전히 다른 이야기입니다. 시장에는 통제 불가능한 외부 변수들이 넘쳐나고, 부동산이라는 자산은 ‘현금화가 어려운’ 특성상 대응이 훨씬 어렵습니다. 최근에도 2020년에는 코로나가 있었고 2022년 하반기에는 금리 급등이 있었습니다. 올해 12월에 무슨 외부 변수가 터질지 예측 가능한가요? 왜 계획대로 매도하기 어려울까? 1️⃣ 외부 변수: 거래 자체가 멈춘다 가장 무서운 건, 시장이 ‘얼어붙는’ 시기입니다. 2008년 글로벌 금융위기 2022년 금리 급등기 안보 위협, 대형 재난 사고 발생 시점 이럴 때는 아무리 좋은 집도, 아무리 좋은 호재가 있어도 거래 자체가 멈춥니다. 2️⃣ 부동산 규제: 계산 못 한 세금이 발목을 잡는다
25. 08. 26.
인구가 감소하니 부동산은 폭망이다? 음...인구가 감소하면 부동산 시장에 치명적인 요소이긴 합니다. 공급과 수요 중 한쪽 균형이 무너지기 때문인데요. 하지만, 저는 인구 감소가 부동산 시장에는 양극화로 영향을 미칠 것이라고 생각하고 당분간은 문제 없다고 생각합니다. 그 이유는 바로 세대수 증가를 말씀 드릴 수 있습니다. 통계청 자료에 따르면 총 가구 수는 2020년 2천만에서 2038년 2천4백만으로 15%정도 증가가 예상됩니다. 특히, 이 내용을 자세히 보면 2038년까지 2인 가구는 2.4백만 세대가 늘어나고 4인 가구는 1.3백만 세대가 줄어들 것으로 예상됩니다. 원룸 수요가 많은 1인 가구의 폭발적인 증가에 대해서는 언급하지 않겠습니다.
25. 08. 22.
수도권 부동산이 상승장이라는데 이상하게 우리 집만 안 올라요. 최근 2년 간 이런 얘기를 자주 듣습니다. 제가 항상 말씀 드리는 흐름이 오지 못한 곳은 가격이 오르지 못 하는 것이 당연한데요. 자기 집이 오르는 순서를 기다리시는 분들에게 제가 말씀 드리는 것은 바로 위 상급지 아파트 시세 변화를 보라는 것입니다. 의정부의 주택을 가진 분이 의정부는 언제 오르냐면서 저한테 문의를 하셨습니다.
25. 08. 20.
지난 주 조합 분담금 총회를 통해서 수지 초입마을 리모델링 공사비가 확정되었다는 소식이 들렸습니다. 최근 제가 리모델링 진행 아파트 단지들 글을 올려 드리던 중이라 내용이 상당히 관심이 갔는데요. 특히, 수지 초입마을은 제가 상담을 통해 25년 초까지 2억 정도 자금을 가지신 분들에게 실거주나 투자 목적으로 많이 추천 드렸던 아파트 단지입니다. 기사 내용을 보면 내년 상반기 이주를 목표로 하고 있고 조합원 분담금은 3.5억이라고 합니다.
25. 08. 18.
부동산 호재는 부동산 매수/매도를 결정하는 아주 중요한 요소입니다. 지하철 호재 때문에 XX 지역을 매수하기도 하고 일자리가 늘어난다는 호재 때문에 XX 지역을 매수하기도 합니다. 무엇을 가져다 붙여도 상승하는 부동산 상승장에서는 부동산 호재가 특히나 크게 선반영됩니다. 그리고, 저는 어떤 투자에서든지 이런 '선반영'을 조심해야 한다고 생각합니다. 그런데 제가 주변 사람들과 이야기를 해보거나 상담을 해보면 대부분의 분들이 부동산 호재를 거꾸로 이용하고 있습니다. 상승장에서는 호재가 있는 곳으로 들어가고 하락장에서는 가격이 오르고 있는 곳으로 들어갑니다. 말 그대로 제가 말씀 드린 것과 정확히 반대로 하고 있는데요.
25. 08. 14.
요즘 전세 대출 없이 전세를 들어오시는 세입자분들 거의 없습니다. 그런데, 최근 정부에서 전세 대출을 규제한다고 하죠? 많은 분들이 아시겠지만 앞으로 아파트 입주 물량이 부족해집니다. 그리고, 매매/전세/월세 중 하나는 가격을 들어 올릴 수 밖에 없습니다. 정부는 집 값을 직접 들어 올리는 효과를 내는 전세보다는 월세로 수요를 최대한 넘기려 할 것입니다. 이게 바로 전세 대출 규제를 하는 가장 큰 이유입니다.
25. 08. 11.
6.27 대출 규제가 나오고 어느새 한달이 넘는 시간이 지났습니다. 정신을 차리고 보니 어떤 규제가 가장 실수요자들에게 매수 어려움을 주고 있는지 보이는데요. 많은 사람들이 기억하는 가장 빡센 규제는 '6억 대출 한도'! 일 겁니다. 1) 하지만, 어차피 서울 주택의 평균 매매가는13억. 2) 15억을 넘어가는 주택은 이미 기존 주택을 매도하는 갈아타기 수요가 많기 때문에 6억 대출 제약이 비교적 제한적. (왜냐하면, 기존 주택이 가격이 많이 올랐을 가능성이 높음.)
25. 08. 08.
하늘 무서운 줄 모르고 치솟는 부동산 가격을 단기간에 아주 쉽게 잡을 수 있는 비책이 하나 있습니다. 현재 한국 부동산 시장이 돌아가는 원리를 생각해 보면 아주 간단합니다. 2013년 치솟는 전세금과 전세 대란을 걱정한 정부는 전세 대출을 확대 지원합니다. 전세라는 제도도 특이한데 여기에 대출에 붙으니 전세 시세와 매매 시세의 연관성이 훨씬 커지게 됩니다. 이때부터 대부분의 임차인들은 월세보다 전세를 택하게 되고 전세가 매매를 훨씬 탄탄하게 받혀 주면서 갭투자의 요인이 됩니다.
25. 08. 05.
부동산 시장이 잠잠하네요. 이런 시기에 호재를 얘기해야겠죠? 호재는 잠잠할 때 매수해서 달아오를 때 매도해야 하니까요. 오늘 말씀 드릴 호재는 바로 '대장-홍대선'입니다. 원래는 ‘원종-홍대선’이었지만 21년 부천 대장신도시로 연장이 확정되면서 이름이 바뀌게 된 ‘대장-홍대선’은 광역 철도로 올해 착공을 하고 2031년에 준공을 하는 계획을 잡고 있습니다. 총 20KM의 거리로 완성이 되면 부천 대장에서 홍대까지 27분 만에 도달이 가능한데 해당 노선을 통해서 환승을 하면 2호선, 5호선, 9호선 등을 이용할 수 있습니다.
25. 08. 04.
리모델링 단지들을 투자해서 기회를 보자는 글을 계속 올리고 있습니다. 리모델링은 일반 분양 물량이 적기 때문에 공사 비용을 상쇄할 수 있는 수익이 제한적입니다. 결국, 정비사업의 진행 여부는 주변 신축 시세가 얼마나 올라서 새로 올라가는 신축의 가치가 공사비를 커버해 주느냐에 달려 있는데요. 지난 글을 통해서 서울의 유망한 리모델링 단지들에 대해 말씀 드렸고 오늘은 경기도 상급지인 분당의 리모델링 호재 단지들에 대해 말씀 드리려고 합니다.
25. 08. 01.
지난 뉴글에 올린 글을 통해서 리모델링 아파트 단지들을 다시 보자는 말씀을 드렸는데요. 못 보신 분들은 이전 글을 꼭 한번 보시길 바랍니다. 최근 재건축이 규제로 막히자 상당수 아파트 단지들이 정비사업 방향을 리모델링으로 잡고 있다는 뉴스 기사도 종종 나오고 있습니다. 재건축과 달리 리모델링 단지들은 최근 서울시의 허가 속도가 빠른 것 같습니다. 우리가 알게 모르게 상당히 진행이 많이 된 리모델링 아파트 단지들이 많이 있는데요.
