강남 시장은 불패이다?



"어떻게든 영끌해서 강남을 가려고 합니다."

제가 부동산 컨설팅을 시작한 이래 이렇게까지 강남 진입을 무리해서 하려는 경우가 없었는데요.

물론, 6.27 대책으로 대출이 막히면서 이런 수요가 줄긴 했지만 여전히 자산을 지키기 위해 강남 진입을 목표로 하는 사람들이 많은 것을 느낄 수 있습니다.

한편으로는 이해가 됩니다.

2023년부터 2025년까지 강남의 주택 가격 상승률은 놀라울 정도입니다.

최근 강남 부동산 매매 가격은 이렇게 올랐는데요.

서울의 다른 지역들 가격 상승과 비교해보면 얼마나 강남이 상대적으로 많이 올랐는지를 알 수 있습니다.

그렇다면, 정말 강남은 천하무적 불패일까요?

주택 하락장에서 강남 부동산이 방어가 잘 될까요?

제 책에서 나왔던 내용을 일부 가져와 봤습니다.

하락장이 계속 되었던 2009년 이후, 강남 부동산 시장의 모습을 보여 드리겠습니다.

대치 우성 1차 31평 아파트는 11억에서 7억까지 4억이나 떨어지는 40% 가까운 하락율을 보여주었습니다. 아시아 선수촌 56평 아파트는 24억에서 무려 10억 이상이 떨어지기도 했으며 일원동의 목련 타운 37평 역시 14억에서 9억까지 5억이나 가격이 하락을 했었습니다.

그럼, 같은 시기 경기도나 인천 구축 아파트들의 가격은 어땠을까요?

대표로 가져온 인천의 삼산타운 1단지, 부천의 보람마을 아주, 구리의 인창이편한세상 2차인데요.

네, 떨어졌습니다.

하지만 그 하락폭은 강남보다 크다고 할 수 없습니다.

강남 아파트의 가격 반등이 빠르고 그 가격이 치고 올라가는 속도가 빠르다는 것은 부정할 수 없습니다. 하지만, 시점에 상관없이 무조건 강남 주택을 매수해야 하고 서울 주택을 매수해야 한다는 것은 동의할 수 없습니다. 왜냐하면 강남 주택은 항상 절대 가격이 더 비싸기 때문입니다.

2022년 금리 급등으로 약 1년간 부동산 가격이 하락하던 시기를 돌아봐도 강남 주택은 절대 금액이 크기 때문에 하락장에 떨어지는 금액 수준이 달랐습니다. 10억 주택 10% 하락과 30억 주택 10% 하락은 체감이 전혀 다르죠. 특히, 레버리지가 크면 클수록 순식간에 나락으로 갈 수 있습니다.

실제로 2021년 반포 리체를 26평을 26억에 매수했다면 22년 20억까지 약 6억 이상 떨어지는 것을 경험하였을 것이며 도곡 렉슬 34평을 21년 24억에 매수했다면 22년 16억대까지 약 7억 이상 떨어지는 것을 경험하였을 것입니다.

자산의 인플레이션 믿고 강남 주택을 매수한다는 것은 아주 현명한 방법입니다. 하지만, 그건 자산가에게 해당합니다. 일반인들이 영끌을 해서 강남 주택을 매수하면 그 다음이 없습니다.

그리고, 현재의 강남 아파트 가격은?

누차 말씀 드리지만 오를대로 올랐습니다.

아무리 강남 최고의 입지에 위치한 래미안대치팰리스이지만 매매가 40억대에 전세가 10억대입니다.

전세가율30%대.. 역사적으로 거의 보기 힘든 숫자이죠.

여기서 영끌을 해서 들어간다?

앞으로 2~3년은 괜찮을지 모르지만 그 뒤에 오는 부동산 조정 시기에서는 버티기 쉽지 않을 것입니다.

영끌해서 주택을 매수해야 하는 입장일수록 현재 비싼 자산이 아니라 비싸질 자산을 매수해야 합니다.

강남 부동산을 무조건 매수해야 한다는 고정 관념은 버리셨으면 좋겠습니다.