알짜배기 강남 건물, 한정판 급매의 비밀...

안녕하세요? 두꺼비 세무사입니다.

뉴글에서 이렇게 글을 쓰게 되어서 영광입니다.

부동산 관련 세금 지식을 잘 전달할 수 있도록 노력하겠습니다.

대한민국 상속은 부동산 위주의 상속이라고 해도 과언이 아닙니다. 사실상 상속재산 중 70~80%가 부동산이기 때문에 상속세 납부 시점이 되면 납부에 대한 고민을 엄청나게 하게 됩니다.

누가 보면 강남에 건물 상속받은 사람이 배가 불렀다고 할 수 있지만 상속인분들의 속사정은 아예 다릅니다. 속은 말 그대로 썩어 문드러진다는 표현이 맞습니다. 그러면 왜 상속받자마자 강남 건물이 급매로 나오게 되는 걸까요?

1. 다 필요 없고, 첫 번째 이유는 세금! 세금! 세금! 때문입니다.

세금에 대해서 얕게 알고 계시는 분들이 양도소득세 절세를 위해서 상속세 신고 기한에 팔면 좋다는 말을 하는데, 그게 다 상속세로 내는 거라 소액 부동산에만 먹히는 이론이고 상속인들의 입장은 그게 절대 아닙니다.

상속이 펼쳐지면 받는 대표적인 공제죠. 일괄공제 5억 원, 배우자상속공제 5억 원 이렇게 10억 원 적용받으니까 10억 원에 이참에 팔아버리면 상속세랑 양도세 안 낸다. 이런 1차원적인 이야기는 누구나 알고 계실 겁니다.

그러나 요즘 주택과 빌딩 중 상속세 고민하시는 분들에게 이 10억 원의 공제는 터무니없이 작다고 느껴집니다(이번에 상속세 개편이 되지 않아 무척이나 아쉽습니다.).

태반이 죄다 공제 액수를 넘어서고, 공제 개편도 안 돼서 난리가 난 분들이 넘쳐납니다.

그래서 고액의 상속 부동산을 받으면 상속세가 부담되어서 부동산을 유지하지 못하고 급매로 내놓아서 급매로 손해보고, 세금을 내서 또 손해보는 이중고를 겪는 일이 허다합니다.

이대로 끝일까요? 그럴 리가 있겠습니까? 강남 빌딩은 다른 관점의 문제가 하나 더 있습니다.

바로 감정 평가금액이 세금을 폭발적으로 증가시킬 수 있습니다. 빌딩이나 다가구주택은 기준시가로 신고해서 상속세나 증여세를 낮출 수 있다고 알고 있는 경우가 많습니다. 그러나 그건 이제 옛말입니다. 내년에는 더욱 매운맛의 감정 평가를 맛보게 될 테니까요.

*출처 : 국세청 보도자료

상속･증여재산은 시가(매매가･감정가 등)로 평가하는 것이 원칙이며,예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가 방법(기준시가 등)을 이용합니다.

여기서 핵심은 기준시가가 대부분의 시가보다 훨씬 낮아서 상속세의 부담이 커 기준시가로 신고하더라도 국세청이 감정 평가를 통해 시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따라 2020년부터 꼬마빌딩(상가나 사무실 등 상업용 건물) 감정 평가 사업을 시행해 왔습니다.

국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고 가액(총 4.5조 원)보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였습니다.

그러니 이 말은 비주택은 감정 평가를 통해서 더 높은 가액으로 상속세 추징이 일어날 수 있다는 것이죠. 그 와중에 국세청에서는 감정 평가 범위를 더 확대한다고 해서 비주택뿐만 아니라 내년에는 주택도 하고 예산도 거의 2배 이상 증액할 예정입니다. 그래서 내년에는 다가구주택 건물도 공동주택가격이나 개별주택가격으로 상속이나 증여받는 걸 엄두 내기 쉽지 않으실 겁니다.

실제 국세청에서는 다음의 예시를 들며 감정 평가를 하겠다고 넌지시 압박(?)을 주고 있습니다.

하지만 여기서 실무는 한층 더 냉혹합니다. 감평가액은 200억 원이 나오는데, 사실상 시세는 150억 원도 하지 않은 물건이 꽤 존재합니다. 오히려 감정 평가금액을 아무리 낮게 평가하려고 해도 시세보다 훨씬 비싼 상속 부동산이 생기게 되는 겁니다. 이게 무슨 일일까요?

바로 감정 평가금액이 시세보다 훨씬 높게 나오는 감정 평가의 평가 방식에서 생기는 갭이 발생하는 겁니다. 감정 평가를 위해서 인근 유사 건물의 선행 감정 평가를 살펴보는 중에 옆 빌딩에서 은행 대출을 위한 담보 평가를 받았던 내역이 영향을 미친 셈이죠.

여러분도 아시겠지만, 은행 대출을 위한 담보 평가를 받을 때 여러분의 속마음은 ‘아... 부동산 가격이 높게 감정 평가돼서 대출 많이 받았으면 좋겠다!’라고 생각하시죠? 그게 영향을 미치는데 반대로 상속세 낼 때에는 ‘아... 부동산 가격이 낮게 감정 평가돼서 세금 적게 받았으면 좋겠다!’라고 바뀌는 겁니다.

이렇게 아주 높은 담보 감정 평가 선례가 있는 상태에서 내 상속 부동산감정평가를 낮춘다는 것은 감정 평가 업계에서는 거의 불가능에 가깝습니다.

그래서 감정 평가로 200억 원에 산정되면 어떤 일이 펼쳐질까요? 시세라고 생각하는 가액이 140억 원이라고 한다면 60억 원의 차이에 대해서 상속세를 더 내야 합니다. 해당 부동산 정도가 상속되면 상속세는 최고세율인 50% 구간이므로 간단히 계산하면 30억 원 정도를 세금으로 더 내야 합니다.

상속인분들 계좌에 30억 원이 더 있어서 바로 납부할 수 있을까요? 여러분들 계좌에는 지금 예금 얼마나 있으신지요? 거의 불가능한 액수라고 할 수 있습니다.

그렇게 200억 원에 감정 평가받아서 상속세 30억 원 더 내고 미래에 해당 부동산을 140억 원에 팔면 어떻게 될까요? 손실이 60억 원이라 양도소득세는 안 내지만 미래에 60억 원 차이에 대해서 더 냈던 상속세는 1원도 돌려주지 않습니다.

그래요. 이러한 일을 한 번 겪으면 대부분 국적을 바꾸십니다….

그럼 아예 해결책이 없느냐? 아닙니다. 있습니다. 상속세 신고 기한인 상속개시일(망인이 돌아가신 날)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세를 줄이기 위해 눈물을 머금고 140억 원에 내놓는 경우가 생깁니다. 상속세 30억 원을 줄이려고 말이죠.

그런데 상속세를 전문으로 한 입장에서 저 빌딩이 아주 짧은 기간 이내에 140억 원에 팔리는 경우는 거의 없습니다. 100억 원, 200억 원이 무슨 시장에서 막걸리 사 먹는 것도 아니고….

그러면 별 수 있나요. 130억 원, 120억 원, 110억 원…. 계속 금액은 낮아집니다. 그래서 상속 부동산을 급매로 팔아달라는 상속인분들의 요청이 빗발칩니다.

2. 치열한 상속재산 다툼, 결국 부동산 매각으로 이어진다.

두 번째 이유는 결국 상속재산 다툼입니다. 상속인, 특히 자녀들은 서로의 경제적 여력이 너무나도 다릅니다. 그래서 어떤 상속인은 돈이 급히 필요해서 팔자고 하고, 다른 상속인은 버텼다가 더 호경기가 되면 팔자고 합니다. 이때 상속인들 아주 격하게 다툼이 펼쳐질 수밖에 없습니다.

결국 형제가 힘들다는 데 별 수 있나요. 강남 빌딩을 급매로 내놓을 수밖에 없습니다. 그래도 최대한 맘에 드는 매수자를 찾고 싶은데 시장은 쉽지 않습니다. 이런 빌딩시장은 간혹 매수자가 우위를 점할 수 있는 상황이 많이 펼쳐지고 그중 하나가 바로 이러한 상속 물건입니다. 가격 협상에서 우위를 점하려고 하는 상황이 펼쳐지는 것이죠.

상속을 전문으로 하는 세무사로서 이렇게 고액의 상속 부동산을 팔 때 권하는 것은 급매로 팔더라도 상속세 내는 것은 칼같이 매도 금액에서 덜어내고 나서 자산 배분을 꼭 하여야 한다는 것입니다.

상속세 신고 및 납부 기한 전에 운이 좋게 강남 빌딩이 매도되었고, 이 매도 대금을 상속인 간 아무 생각 없이 나누는 경우가 있습니다. 그리고 몇 달 후 이제 상속세를 서로 정산할 때가 되었습니다. 그러나 세상이 얼마나 다양한 일이 펼쳐지는지 그때 경험할 수 있습니다.

그 와중에 한 상속인이 양도 대금을 다 써버리고 나는 돈 없다고 배 째라는 경우가 있습니다. 상속세 신고 및 납부 기한 전에 돈을 다 써버리고 파산 신청하는 경우도 봤습니다. 정말 요지경 세상입니다.

그러면 그 상속인이 내야 하는 몫의 상속세는 다른 상속인이 연대납세의무로 전액 책임져야 합니다. 미칠 노릇이죠. 상속재산 다툼 2라운드가 시작됩니다….

그러므로 상속 물건을 양도하고 나서 양도 대금은 무조건 공금으로 모아두신 다음에 상속세 납부를 위해 쓰셔야 합니다. 모든 상속재산의 안분은 세금 납부가 전부 끝난 이후에 정산해야 한다는 것 절대 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

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